Irlbach

Marktüberblick: Hohe Kaufpreise bei moderater Miete

Irlbach ist eine Gemeinde im südöstlichen Landkreis Straubing-Bogen mit 1.149 Einwohnern auf 15,84 Quadratkilometern. Der Immobilienmarkt wird durch ein auffälliges Preisgefälle zwischen Miete und Kaufpreis geprägt: Die Angebotsmiete liegt mit 8,04 Euro je Quadratmeter unter dem Kreisdurchschnitt von 8,75 Euro und deutlich unter dem bayerischen Mittel von 10,11 Euro. Der Angebotskaufpreis von 3.316 Euro je Quadratmeter liegt jedoch über dem Kreiswert von 2.894 Euro und knapp über dem bayerischen Durchschnitt von 3.246 Euro. Daraus ergibt sich ein Kaufpreisfaktor von 34,38 und eine Bruttomietrendite von 2,91 Prozent – die niedrigste Rendite unter allen acht Nachbarorten im Umkreis bis neun Kilometern und weit unter dem bayerischen Mittel von 4,13 Prozent.

Der hohe Kaufpreisfaktor zeigt, dass die Kaufpreise in Irlbach im Verhältnis zur Miete überproportional hoch sind. Im Vergleich zu Bayern liegt der Faktor 34,38 um 31,7 Prozent über dem bayerischen Mittel von 26,10. Bei einer Rendite von 2,91 Prozent liegt Irlbach im Perzentilrang 8,75 im Bundesland – das bedeutet, dass nur etwa neun Prozent der bayernweiten Orte eine noch niedrigere Rendite aufweisen.

Mietentwicklung: Starker Anstieg seit 2019

Die Angebotsmiete in Irlbach hat sich zwischen 2019 und 2025 mehr als verdoppelt. Lag sie 2019 noch bei 5,00 Euro je Quadratmeter, stieg sie bis 2022 auf 7,09 Euro, fiel 2023 und 2024 leicht auf 7,00 Euro und erreichte 2025 mit 7,97 Euro ein neues Niveau. Der aktuelle Wert von 7,69 Euro (2026) liegt leicht darunter. Der jährliche Wachstumsfaktor (CAGR) über die gesamte Reihe beträgt 6,34 Prozent.

Für den Kaufpreis liegt nur ein Datenpunkt vor: 3.316 Euro je Quadratmeter im Jahr 2024. Eine längerfristige Kaufpreisentwicklung kann aus den vorliegenden Daten nicht abgeleitet werden. Die Bevölkerungsentwicklung zeigt in diesem Zeitraum keine strukturelle Veränderung, die einen solchen Preisanstieg allein erklären würde: Die Einwohnerzahl bewegte sich zwischen 2015 (1.122) und 2024 (1.149) in einem engen Korridor mit einem Höchststand von 1.163 im Jahr 2022.

Regionale Einordnung: Überdurchschnittliche Kaufpreise im Landkreis

Im regionalen Vergleich hebt sich Irlbach durch eine Kombination aus niedriger Miete und hohem Kaufpreis hervor. Von den acht Nachbarorten im Umkreis bis neun Kilometern liegt die Miete in Irlbach mit 8,04 Euro je Quadratmeter unter allen außer Schwarzach (8,17 Euro). Der Kaufpreis von 3.316 Euro je Quadratmeter liegt jedoch über dem von Mariaposching (2.778 Euro), Niederwinkling (1.967 Euro) und Offenberg (2.787 Euro) und ist vergleichbar mit Bogen (2.879 Euro). Die höchsten Kaufpreise in der Nachbarschaft weisen Stephansposching (3.984 Euro), Schwarzach (3.916 Euro) und Oberschneiding (4.074 Euro) auf.

Die Bruttomietrendite von 2,91 Prozent ist die niedrigste im unmittelbaren Vergleich (Straßkirchen: 2,98 Prozent, Stephansposching: 2,74 Prozent, Schwarzach: 2,50 Prozent, Oberschneiding: 2,63 Prozent). Nur Niederwinkling (5,72 Prozent), Offenberg (4,24 Prozent) und Bogen (4,25 Prozent) bieten deutlich höhere Renditen. Das Muster zeigt: Irlbach gehört zu den Orten mit den teuersten Kaufpreisen im Verhältnis zur Miete im Landkreis.

Auf Ebene des Landkreises Straubing-Bogen liegt Irlbach bei der Miete unter dem Durchschnitt, bei den Kaufpreisen und dem Kaufpreisfaktor jedoch darüber. Im bundesweiten Vergleich schneidet Irlbach bei der Miete (8,04 Euro) unter dem deutschen Durchschnitt (8,92 Euro) ab, liegt beim Kaufpreis (3.316 Euro) aber deutlich über dem Bundesmittel von 2.409 Euro.

Standortfaktoren: Ländliche Struktur mit Pendlercharakter

Irlbach ist eine ländlich geprägte Gemeinde mit 73 Einwohnern je Quadratkilometer. Die Bevölkerungsentwicklung war zwischen 2015 und 2024 weitgehend stabil: Von 1.122 Einwohnern im Jahr 2015 auf 1.149 im Jahr 2024 entspricht das einem Zuwachs von 2,4 Prozent über den Zeitraum. Ein leichter Einbruch war 2020 bis 2021 zu verzeichnen (von 1.136 auf 1.132), gefolgt von einem Anstieg auf 1.163 im Jahr 2022, der sich 2023 und 2024 auf 1.149 eingependelt hat.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 1,41 Prozent mit zehn Arbeitslosen. Sie war 2018 mit 2,23 Prozent deutlich höher und ist seither kontinuierlich gesunken. Die niedrige Arbeitslosigkeit korrespondiert mit der Wirtschaftsstruktur: 2023 waren 523 Menschen am Wohnort, aber nur 133 am Arbeitsort sozialversicherungspflichtig beschäftigt. Das bedeutet, dass rund 390 Einwohnern als Pendler in andere Gemeinden erwerbstätig sind. Im verarbeitenden Gewerbe und im Bauhauptgewerbe gab es keine Betriebe. 14 landwirtschaftliche Betriebe bewirtschafteten 1.986 Hektar. Die Schlossbrauerei Irlbach beschäftigt 35 Mitarbeiter und ist einer der größeren lokalen Arbeitgeber.

Auf Ebene des Landkreises Straubing-Bogen erreicht der Prognos-Zukunftsatlas 2025 im Gesamtindex Rang 162 von rund 400 Kreisen. Besonders schwach ist der Arbeitsmarkt mit Rang 277, während der Wohlstand mit Rang 15 sehr gut abschneidet. Der Kreis liegt in der Demografie auf Rang 243 und in der Dynamik auf Rang 160. Am Ort bestehen keine Hochschulen.