Sankt Englmar

Marktüberblick

Sankt Englmar ist eine Gemeinde im niederbayerischen Landkreis Straubing-Bogen mit 1.958 Einwohnern auf 36,88 km². Der Ort ist staatlich anerkannter Luftkurort und bekanntes Wintersportgebiet im Bayerischen Wald. Das Immobilienangebot ist durch ein ungewöhnliches Preisgefälle gekennzeichnet: Die Angebotsmiete liegt mit 9,31 €/m² knapp über dem Kreis- und Bundesdurchschnitt, während der Angebotskaufpreis mit 1.611 €/m² deutlich unter dem Kreis- (2.894 €/m²) und Bayerndurchschnitt (3.246 €/m²) liegt. Diese Kombination erzeugt eine Bruttomietrendite von 6,94 %, die im Bundesland auf das 96. Perzentil kommt und damit zu den höchsten in Bayern gehört. Der Kaufpreisfaktor von 14,42 liegt mit knapp über der Hälfte des Kreis- und Bayerndurchschnitts (jeweils rund 26–28) deutlich unter dem regionalen und landesweiten Niveau.

Preisentwicklung

Die Mietpreise haben sich von 5,17 €/m² (2018) auf 9,59 €/m² (2026) mehr als verdoppelt, wobei die Entwicklung nicht linear verlief. Zwischen 2019 und 2023 schwankte die Miete stark – von 5,86 auf 8,19, dann zurück auf 6,27, wieder hoch auf 9,00 und 11,82 €/m² – bevor sie 2024 auf 7,17 €/m² einbrach und seither wieder stieg. Diese Volatilität deutet auf einen kleinen, ungesättigten Markt hin, in dem einzelne Inserate große Auswirkungen auf den Durchschnitt haben.

Die Kaufpreise zeigen ein ähnliches Muster: Von 723,87 €/m² (2018) stiegen sie bis 2021 auf 1.548,12 €/m², fielen 2022 auf 1.391,64 €/m², legten 2023–2025 weiter zu auf 1.841,12 €/m² und liegen 2026 bei 1.619,03 €/m². Der CAGR von 10,6 % über den Zeitraum ist hoch, wird aber durch die starken jährlichen Schwankungen mitbestimmt. Die Kaufpreisentwicklung geht mit der Bevölkerungsentwicklung einher: Seit 2015 wuchs die Einwohnerschaft von 1.725 auf 1.958 (+13,5 %), was auf eine zunehmende Nachfrage nach Wohnraum hindeutet.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich sticht Sankt Englmar durch die extrem hohe Bruttomietrendite hervor. Mit 6,94 % liegt sie deutlich über dem Kreisdurchschnitt von 3,95 % und dem Bayerndurchschnitt von 4,13 %. Ursache ist primär der niedrige Kaufpreis: Der Kaufpreisfaktor von 14,42 ist weniger als die Hälfte des Kreis- (27,56) und Bayerndurchschnitts (26,10). Die Angebotsmiete von 9,31 €/m² liegt zwar über dem Kreis- (8,75 €/m²) und Bundesdurchschnitt (8,92 €/m²), aber unter dem Bayerndurchschnitt (10,11 €/m²). Der Markt folgt also nicht dem typischen bayerischen Muster, bei dem hohe Mieten und hohe Kaufpreise die Rendite drücken.

Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt sich ein differenziertes Bild: Haibach weist mit 8,62 % eine noch höhere Rendite auf, jedoch bei einem noch niedrigeren Kaufpreis von 1.189 €/m². Neukirchen und Achslach liegen mit 3,71 % bzw. 3,07 % deutlich unter der Rendite von Sankt Englmar, was an ihren deutlich höheren Kaufpreisen (2.959 €/m² bzw. 2.875 €/m²) liegt. Windberg (4,96 %) und Perasdorf (4,65 %) liegen im Mittelfeld. Sankt Englmar positioniert sich damit als Ort mit moderatem Kaufpreis und überdurchschnittlicher Miete – eine Konstellation, die im Bayerischen Wald selten ist.

Standortfaktoren

Die Bevölkerungsentwicklung ist positiv: Von 2015 bis 2024 wuchs die Einwohnerschaft um 13,5 %, was für eine ländliche Gemeinde im Bayerischen Wald überdurchschnittlich ist. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 3,85 % (50 Arbeitslose) und bewegt sich damit auf einem niedrigen Niveau. Der Landkreis Straubing-Bogen erreicht im Prognos-Zukunftsatlas 2025 Rang 162 von rund 400 Kreisen (Gesamtrang). Besonders schwach ist die Demografie (Rang 243) und der Arbeitsmarkt (Rang 277), während der Wohlstand (Rang 15) und die Wettbewerbsfähigkeit (Rang 160) besser abschneiden. Diese Diskrepanz spiegelt die Struktur eines ländlichen Raums wider: Wohlhabende Haushalte stehen einer alternden Bevölkerung und einem eingeschränkten lokalen Arbeitsmarkt gegenüber.

Sankt Englmar ist staatlich anerkannter Luftkurort und Wintersportgebiet mit 13 Schleppliften, 12 km Pisten, 105 km Langlaufloipen und einem 1973 eröffneten Ferienpark mit 440 Appartements und 1.150 Betten. Die touristische Infrastruktur prägt den Ort und könnte die Nachfrage nach Ferienwohnungen und Zweitwohnsitzen erklären, was sich in der hohen Bruttomietrendite bei moderatem Kaufpreis widerspiegelt. Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die Gemeinde liegt an der Staatsstraße 2139 mit Verbindung zur B85 und A3.