Neukirchen

Marktüberblick

Neukirchen ist eine kleine Gemeinde im Vorderen Bayerischen Wald mit 1.749 Einwohnern auf 24,45 km². Der Immobilienmarkt wird durch ein strukturelles Ungleichgewicht zwischen Wohnort- und Arbeitsortattraktivität geprägt: 813 sozialversicherungspflichtig Beschäftigte wohnen hier, arbeiten aber nur 244 am Ort. Die übrigen 569 Pendler suchen ihre Arbeitsplätze außerhalb der Gemeinde, was die Nachfrage nach Wohnraum strukturell stützt.

Die Angebotsmiete liegt bei 9,14 Euro je Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 2.959 Euro je Quadratmeter. Die Bruttomietrendite beträgt 3,71 Prozent, der Kaufpreisfaktor 26,99. Diese Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und kein amtlicher Mietspiegel.

Preisentwicklung

Die Zeitreihen der letzten Jahre zeigen eine ungewöhnlich hohe Volatilität auf beiden Seiten des Marktes. Die Angebotsmiete schwankte zwischen 6,00 Euro (2018/2019) und 11,36 Euro (2023) – eine Spanne von fast 90 Prozent innerhalb von acht Jahren. Ähnlich unstetig verlaufen die Kaufpreise: Von 2.028 Euro je Quadratmeter (2023) über 3.591 Euro (2021) bis 3.022 Euro (2026).

Diese Schwankungen deuten auf einen kleinen Markt mit wenigen Transaktionen und einer geringen Anzahl von Inseraten hin, bei dem einzelne Angebote die Durchschnittswerte stark verzerren können. Der CAGR für die Miete liegt bei 5,81 Prozent, für den Kaufpreis bei 3,23 Prozent – beide Werte sind jedoch durch die hohe Volatilität nur bedingt aussagekräftig für eine Trendentwicklung.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich liegt Neukirchen unter dem bayerischen Durchschnitt: Die Angebotsmiete von 9,14 Euro je Quadratmeter ist unter dem Landesmittel von 10,11 Euro, der Kaufpreis von 2.959 Euro liegt unter dem bayerischen Durchschnitt von 3.246 Euro. Die Bruttomietrendite von 3,71 Prozent liegt ebenfalls unter dem Landesmittel von 4,13 Prozent.

Gegenüber dem Landkreis Straubing-Bogen (Durchschnittsmiete 8,75 Euro, Durchschnittskaufpreis 2.894 Euro, Rendite 3,95 Prozent) liegt Neukirchen bei der Miete und dem Kaufpreis leicht darüber, bei der Rendite darunter. Der Kaufpreisfaktor von 26,99 liegt knapp unter dem Kreisdurchschnitt von 27,56.

Im Vergleich zu den sieben Nachbargemeinden im Umkreis bis 8 km belegt Neukirchen bei der Angebotsmiete mit 9,14 Euro den dritten Platz hinter Mitterfels (9,86 Euro) und Sankt Englmar (9,31 Euro). Beim Kaufpreis liegt Neukirchen mit 2.959 Euro auf Platz vier, hinter Schwarzach (3.916 Euro), Mitterfels (3.468 Euro) und Hunderdorf (3.266 Euro). Die Bruttomietrendite von 3,71 Prozent liegt im unteren Drittel der Nachbarn – Schwarzach erreicht mit 2,5 Prozent noch weniger, während Haibach mit 8,62 Prozent und Sankt Englmar mit 6,94 Prozent deutlich höhere Renditen ausweisen. Das Muster zeigt: Neukirchen gehört zu den teureren Orten im Umland, was die Rendite drückt.

Der Perzentilrang im Bundesland liegt bei 45,0 – Neukirchen liegt damit knapp unter dem bayerischen Median bei den verglichenen Kennzahlen.

Standortfaktoren

Die Bevölkerung Neukirchens ist mit 1.749 Einwohnern (2024) und einer Dichte von 72 Einwohnern je Quadratkilometer typisch für eine ländliche Gemeinde im Vorderen Bayerischen Wald. Seit 2015 ist die Bevölkerung um 0,92 Prozent gewachsen – von 1.733 auf 1.749. Der Höchststand der Reihe wurde 2021 mit 1.775 Einwohnern erreicht, seither ist die Zahl wieder leicht rückläufig.

Die Arbeitslosenquote liegt bei 1,99 Prozent (24 Arbeitslose, 2023) und gehört damit zu den niedrigsten Werten in Bayern. Dieser Wert korrespondiert mit dem Prognos-Zukunftsatlas 2025, der den Landkreis Straubing-Bogen im Teilindex Arbeitsmarkt auf Platz 277 von rund 400 Kreisen einordnet. Die niedrige Arbeitslosenquote entspricht dem Muster ländlicher Räume, in denen die Quote durch die kleine Bevölkerungszahl und die starke landwirtschaftliche Struktur (44 Betriebe, 1.182 ha Nutzfläche) niedrig sein kann, ohne dass eine dynamische Wirtschaft vorliegt.

Im Prognos-Ranking erreicht der Kreis Platz 162 insgesamt. Besonders gut abschneidet er im Index Wohlstand und Soziale Lage mit Platz 15, während Demografie (Platz 243) und Arbeitsmarkt (Platz 277) schwächer sind. Neukirchen selbst ist staatlich anerkannter Erholungsort, verfügt aber über keine Hochschule.

Die Kombination aus niedriger Arbeitslosigkeit, moderatem Bevölkerungswachstum und ländlicher Lage macht Neukirchen zu einem Ort mit stabiler, aber nicht dynamischer Nachfrage. Der kleine Markt mit wenigen Transaktionen führt zu den beobachteten hohen Preisschwankungen in den Zeitreihen.