Mitterfels, M

Marktüberblick und Struktur

Mitterfels ist ein staatlich anerkannter Luftkurort im Naturpark Bayerischer Wald mit 2.913 Einwohnern auf einer Fläche von 14,22 km². Der Markt liegt im Landkreis Straubing-Bogen, sechs Kilometer von der Autobahn A 3 entfernt, und ist Sitz der Verwaltungsgemeinschaft Mitterfels. Die exponierte Lage auf einem Felsplateau über der Menach prägte die Bezeichnung „Bayerisches Jerusalem“. Der Ort verfügt über keine Hochschulen, aber über eine Grundschule, eine Mittelschule und zwei staatliche Berufsfachschulen (Ernährung und Kinderpflege), die zusammen rund 240 Schülerinnen und Schüler betreuen.

Die Bevölkerung wuchs von 2.609 im Jahr 2015 auf 2.913 im Jahr 2024 – ein Anstieg um 11,65 %. Dieser Zuzug ist ungewöhnlich für eine Gemeinde dieser Größe und steht im Kontrast zu vielen ländlichen Räumen Bayerns, die Bevölkerungsrückgang verzeichnen. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 4,9 Prozent.

Am Arbeitsort waren 2020 insgesamt 960 Personen sozialversicherungspflichtig beschäftigt, am Wohnort 1.109. Das bedeutet, dass rund 150 Einwohner täglich zur Arbeit pendeln. Im verarbeitenden Gewerbe gab es 2020 keine Betriebe, im Bauhauptgewerbe zwei. 28 landwirtschaftliche Betriebe bewirtschaften 597 Hektar Fläche. Die Wirtschaft ist also durch öffentliche Dienstleistungen, Tourismus und Landwirtschaft geprägt, nicht durch Industrie.

Preisniveau und regionale Einordnung

Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei 3.468 Euro pro Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 9,86 Euro pro Quadratmeter. Die Bruttomietrendite beträgt 3,41 Prozent, der Kaufpreisfaktor 29,32.

Im bundesweiten Vergleich schneidet Mitterfels uneinheitlich ab: Die Angebotsmiete von 9,86 Euro liegt knapp über dem deutschen Durchschnitt von 8,92 Euro, der Kaufpreis von 3.468 Euro jedoch deutlich über dem Bundesdurchschnitt von 2.409 Euro. Der Kaufpreisfaktor von 29,32 liegt über dem deutschen Mittel. Das bedeutet, dass der Kaufpreis stärker über dem Bundesdurchschnitt liegt als die Miete – eine Struktur, die die niedrige Bruttomietrendite erklärt.

Im Landesvergleich Bayern liegt die Miete mit 9,86 Euro knapp unter dem Durchschnitt von 10,11 Euro, der Kaufpreis mit 3.468 Euro jedoch über dem bayerischen Mittel von 3.246 Euro. Die Bruttomietrendite von 3,41 Prozent liegt im unteren Drittel aller 2.056 bayernweiten Standorte (Perzentilrang 29). Der Kaufpreisfaktor von 29,32 liegt über dem bayerischen Durchschnitt von 26,1.

Im direkten Vergleich mit den acht Nachbarorten im Umkreis von bis zu sechs Kilometern weist Mitterfels die höchste Angebotsmiete auf (9,86 Euro gegenüber einem Nachbarmittel von rund 8,30 Euro). Der Kaufpreis liegt im obersten Drittel der Nachbarn – deutlich über Haselbach (1.839 Euro) und Haibach (1.189 Euro), aber unter Ascha (3.683 Euro) und knapp über Steinach (3.295 Euro). Die Bruttomietrendite von 3,41 Prozent liegt damit im unteren Drittel der Nachbarn (Rang 6 von 9), was primär am überdurchschnittlich hohen Kaufpreis und nicht an einer überdurchschnittlich niedrigen Miete liegt.

Preisentwicklung

Die historische Entwicklung zeigt eine volatile Preisbewegung. Die Angebotsmiete stieg von 6,26 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 auf 11,61 Euro im Jahr 2026 – ein Anstieg um 85 Prozent. Dieser Wert ist jedoch mit Vorsicht zu betrachten, da er den aktuellen Angebotswert darstellt und nicht der tatsächlichen ortsüblichen Vergleichsmiete entspricht. Zwischen 2018 und 2024 schwankte die Miete stark: 7,49 (2019), 8,33 (2020), 7,77 (2021), 7,19 (2022), 8,43 (2023), 6,53 (2024), 6,94 (2025). Der Anstieg auf 11,61 Euro im Jahr 2026 stellt einen deutlichen Sprung dar.

Beim Kaufpreis zeigt sich ein ähnliches Bild: Von 2.803 Euro im Jahr 2018 ging der Preis zunächst auf 2.250 Euro (2021), stieg dann 2023 auf einen Ausreißer von 4.484 Euro, fiel 2024 auf 3.181 Euro und liegt 2026 bei 3.436 Euro. Der Kaufpreis-CAGR von 2,57 Prozent über den gesamten Zeitraum ist moderat, die einzelnen Jahresschwankungen sind jedoch erheblich.

Die Kombination aus stark schwankenden Preisen und einem hohen aktuellen Niveau deutet auf einen kleinen, illiquiden Markt hin, in dem einzelne Transaktionen die Durchschnittswerte stark verzerren können. Der 2023 verzeichnete Spitzenwert von 4.484 Euro liegt deutlich über dem aktuellen Niveau und könnte auf eine einzelne hohe Transaktion oder eine vorübergehende Marktsituation zurückzuführen sein.

Standortfaktoren

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 ordnet den Landkreis Straubing-Bogen auf Rang 162 von rund 400 deutschen Kreisen ein. Die Teilindizes zeigen ein unterschiedliches Profil: Der Index für Wohlstand und soziale Lage erreicht mit Rang 15 einen herausragenden Wert, während der Arbeitsmarkt-Index mit Rang 277 und der Demografie-Index mit Rang 243 schwächer abschneiden. Die Dynamik liegt mit Rang 160 im Mittelfeld, Wettbewerb und Innovation mit Rang 160 ebenfalls.

Der herausragende Wohlstandsindex korrespondiert mit dem überdurchschnittlich hohen Kaufpreisniveau in Mitterfels. Die schwächeren Werte bei Arbeitsmarkt und Demografie stehen im Widerspruch zum beobachteten Bevölkerungswachstum von 11,65 Prozent seit 2015. Dies könnte darauf hindeuten, dass das Wachstum vor allem durch Zuzug aus anderen Teilen Bayerns oder aus städtischen Räumen getragen wird, nicht durch natürliche Geburtenüberschüsse oder eine dynamische lokale Arbeitsmarktentwicklung.

Mitterfels ist staatlich anerkannter Luftkurort, was die touristische Bedeutung unterstreicht. Die Burganlage aus dem 12. Jahrhundert, das Heimatmuseum und das Burgtheater sind kulturhistorische Anziehungspunkte. Die Anbindung an die A 3 (sechs Kilometer) und die B 20 (fünf Kilometer) sowie drei Regionalbuslinien der VSL gewährleisten die Verbindung zu Straubing und Bogen. Von 1896 bis 1984 bestand eine Bahnverbindung nach Straubing, die jedoch eingestellt wurde.