Rattiszell

Marktüberblick: Preisniveau und Rendite

Rattiszell ist eine 22,17 km² große Gemeinde im niederbayerischen Landkreis Straubing-Bogen mit rund 1.550 Einwohnern und einer Bevölkerungsdichte von 70 Personen pro Quadratkilometer. Die Gemeinde umfasst 37 Gemeindeteile, überwiegend Weiler und Einöden, und liegt im Kinsachtal der Region Donau-Wald. Die B20 verläuft westlich des Ortes, die Autobahn A3 ist knapp 10 Kilometer südlich erreichbar. Die Gemeinde ist Mitglied der Verwaltungsgemeinschaft Stallwang und unterhält eine Grundschule.

Das Angebot an Wohnimmobilien liegt mit 8,21 Euro pro Quadratmeter Angebotsmiete unter dem Kreisdurchschnitt (8,75 Euro), dem Bundesdurchschnitt (8,92 Euro) und deutlich unter dem bayerischen Durchschnitt (10,11 Euro). Der Angebotskaufpreis von 2.539 Euro pro Quadratmeter liegt knapp unter dem Kreiswert (2.894 Euro) und leicht über dem deutschen Durchschnitt (2.409 Euro), jedoch unter dem bayerischen Mittel (3.246 Euro). Der Kaufpreisfaktor von 25,76 liegt leicht unter dem Kreis- (27,56) und dem bayerischen Durchschnitt (26,10). Die Bruttomietrendite von 3,88 Prozent liegt unter allen Vergleichswerten – dem Kreis (3,95 %), Bayern (4,13 %) und Deutschland (5,10 %).

Preisentwicklung: Volatiler Markt mit starkem Kaufpreisanstieg

Die historischen Zeitreihen zeigen für Rattiszell einen überaus volatilen Immobilienmarkt, was für eine kleine Gemeinde mit wenigen Transaktionen typisch ist. Die Angebotsmiete schwankte zwischen 2018 und 2025 zwischen 6,34 und 10,08 Euro pro Quadratmeter. Der Jahres-CAGR von 3,83 % maskiert diese starken Ausschläge.

Noch ausgeprägter ist die Volatilität beim Kaufpreis, der zwischen 1.247 und 3.575 Euro pro Quadratmeter variierte. Der CAGR von 9,59 % über den Zeitraum 2019 bis 2026 spiegelt einen starken Aufwärtstrend wider, ist aber aufgrund der lückenhaften Daten (nur sechs Datenpunkte) mit Vorsicht zu interpretieren. Der Wert von 1.247 Euro im Jahr 2024 stellt einen deutlichen Ausreißer nach unten dar und bricht mit dem vorangegangenen Rekord von 3.449 Euro im Jahr 2023. Diese Sprünge deuten darauf hin, dass der Markt von einzelnen Transaktionen mit unterschiedlichen Eigenschaften stark beeinflusst wird.

Die Kombination aus moderatem Mietwachstum und starkem Kaufpreisanstieg führt dazu, dass die Bruttomietrendite mit 3,88 % unter dem Kreis- und Bundesdurchschnitt liegt. Ein hoher Kaufpreis bei relativ moderater Miete drückt die Rendite.

Regionale Einordnung: Über dem Nachbarmittel, unter dem Bayerndurchschnitt

Im Vergleich zu den acht Nachbarorten im Umkreis bis 6,8 Kilometer zeigt Rattiszell ein gemischtes Bild. Der Kaufpreis von 2.539 Euro pro Quadratmeter liegt deutlich über dem von Stallwang (1.947 Euro, 2,9 km) und Haselbach (1.839 Euro, 3,4 km), aber unter dem von Ascha (3.683 Euro) und Falkenfels (4.001 Euro). Die Bruttomietrendite von 3,88 % liegt im Mittelfeld der Nachbarn: Sie ist höher als die von Ascha (2,55 %), Falkenfels (2,53 %), Mitterfels (3,41 %), Konzell (3,17 %) und Loitzendorf (3,01 %), aber niedriger als die von Stallwang (5,49 %), Haselbach (5,41 %) und Haibach (8,62 %).

Die hohe Rendite bei Stallwang und Haselbach resultiert aus niedrigeren Kaufpreisen bei ähnlichen Mietniveaus. Haibach weist mit 8,62 % eine extreme Rendite auf, was auf einen sehr niedrigen Kaufpreis von nur 1.189 Euro pro Quadratmeter zurückzuführen ist. Rattiszell liegt damit preislich und renditemäßig im unteren bis mittleren Segment der Nachbargemeinden.

Im Bundesland liegt Rattiszell bei der Bruttomietrendite auf dem 52. Perzentil, also knapp im Mittelfeld der 2.056 bewerteten Orte in Bayern.

Standortfaktoren: Ländliche Struktur mit stabiler Bevölkerung

Der Landkreis Straubing-Bogen belegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 von rund 400 deutschen Kreisen den Gesamt-Rang 162. Die Werte der Teilindizes zeigen ein unterschiedliches Profil: Der Arbeitsmarkt rangiert mit Platz 277 deutlich im unteren Drittel, ebenso die Demografie mit Rang 243. Dagegen liegt der Kreis beim Wohlstand und der sozialen Lage mit Rang 15 im vorderen Bereich. Wettbewerb und Innovation sowie die Dynamik liegen mit den Rängen 160 und 164 im unteren Mittelfeld.

Die Bevölkerungsentwicklung in Rattiszell ist seit 2015 stabil bis leicht steigend: Von 1.530 Einwohnern im Jahr 2015 auf 1.548 im Jahr 2024, einem Anstieg von rund 1,2 %. Die Arbeitslosenquote stieg in diesem Zeitraum von 0,81 % (2015) auf 2,06 % (2023), bleibt aber mit unter 2,1 % deutlich unter dem bundesweiten Durchschnitt.

Strukturell ist Rattiszell eine ländliche Gemeinde mit landwirtschaftlicher Prägung: 43 Betriebe bewirtschaften 1.018 Hektar landwirtschaftliche Fläche. Nach amtlicher Statistik von 2020 gab es 704 sozialversicherungspflichtig Beschäftigte am Arbeitsort, aber nur 591 am Wohnort – die Gemeinde verzeichnet also einen leichten Pendlerüberschuss von 113 Personen. Eine Hochschule besteht nicht. Die Grundschule mit 71 Schülern sichert die lokale Bildungsinfrastruktur.