Konzell

Marktüberblick: Niedrige Mieten, hoher Faktor

Conzell (PLZ 94357) liegt im bayerischen Landkreis Straubing-Bogen auf einer Fläche von 26,75 km² mit 1.869 Einwohnern (2024) und einer Bevölkerungsdichte von 70 Einwohnern pro km². Der Immobilienmarkt zeigt ein charakteristisches Muster: Die Angebotsmiete liegt mit 7,20 €/m² deutlich unter dem Kreisdurchschnitt von 8,75 €/m² und dem bayerischen Durchschnitt von 10,11 €/m². Der Angebotskaufpreis von 2.728 €/m² liegt demgegenüber nur leicht unter dem Kreiswert von 2.894 €/m². Diese Diskrepanz zwischen niedriger Miete und relativ hohem Kaufpreis drückt sich in einer Bruttomietrendite von 3,17% aus – eine der niedrigsten Renditen im gesamten Vergleich mit allen Nachbarorten im Umkreis, dem Kreis und dem Bundesland. Der Kaufpreisfaktor von 31,58 liegt ebenfalls über dem Kreis- (27,56) und Bayerndurchschnitt (26,10), was bedeutet, dass der Kaufpreis im Verhältnis zur Miete über dem regionalen und landesweiten Mittel liegt.

Hinweis: Bei den vorliegenden Miet- und Kaufwerten handelt es sich um Angebotswerte aus Inseraten, nicht um einen amtlichen Mietspiegel. Sie liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Preis- und Mietentwicklung: Volatile Miete, fallende Kaufpreise

Die Mietentwicklung in Conzell war in den letzten Jahren volatil. Von 5,07 €/m² (2018) stieg die Angebotsmiete bis 2022 auf einen Spitzenwert von 9,84 €/m² – ein Anstieg um 94% in vier Jahren. Anschließend fiel sie auf 5,45 €/m² (2023) und liegt 2025 bei 7,80 €/m². Der durchschnittliche jährliche Anstieg (CAGR) über den gesamten Zeitraum beträgt 6,35%. Die Kaufpreise zeigen einen klaren Abwärtstrend: Von 3.449 €/m² (2023) auf 3.262 €/m² (2024) und 2.870 €/m² (2025), was einem jährlichen Rückgang von 8,77% entspricht. Dieser Rückgang ist stärker als der bundesweite Trend und entspricht der aktuellen Korrekturphase auf dem bayerischen Immobilienmarkt. Die Bevölkerung Conzells entwickelte sich stabil: Von 1.820 Einwohnern (2015) auf 1.869 (2024), was einem Wachstum von 2,7% entspricht. Ein Einbruch auf 1.755 Einwohner (2017) wurde bis 2021 wieder ausgeglichen und überboten.

Regionale Einordnung: Conzell im Umkreisvergleich

Im bundesweiten Vergleich liegt Conzell mit einer Angebotsmiete von 7,20 €/m² unter dem deutschen Durchschnitt von 8,92 €/m². Im bayerischen Vergleich belegt Conzell das 17,85. Perzentil von 2.056 Orten – die Miete ist also niedriger als bei 82% der verglichenen bayerischen Gemeinden. Im Umkreis von 10 km zeigt sich ein heterogenes Bild: Rattenberg (3,2 km) weist mit 1.365 €/m² den niedrigsten Kaufpreis und damit die höchste Rendite (6,09%) auf, während Loitzendorf (4,5 km) mit 2.543 €/m² und 3,01% Rendite Conzell am nächsten kommt. Conzell selbst hat mit 2.728 €/m² den höchsten Kaufpreis im gesamten Umkreis, was die niedrige Rendite von 3,17% erklärt. Haibach (5,5 km) zeigt mit 1.189 €/m² Kaufpreis und 8,62% Rendite das andere Extrem. Der Kreis Straubing-Bogen liegt insgesamt mit 3,95% Rendite über Conzell, aber unter dem bayerischen Durchschnitt von 4,13%.

Standortfaktoren: Wohlstandsstärke, demografische Schwäche

Der Landkreis Straubing-Bogen erreicht im Prognos-Zukunftsatlas 2025 Rang 162 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtindex. Die Teilindizes zeigen ein gemischtes Bild: Der Index Wohlstand/Soziale Lage liegt mit Rang 15 an der Spitze aller Kreise, während der Arbeitsmarkt-Index (Rang 277) und der Demografie-Index (Rang 243) eher im unteren Drittel liegen. Wettbewerb und Innovation (Rang 160) sowie Dynamik (Rang 160) liegen im Mittelfeld. Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die Arbeitslosenquote Conzells lag 2023 bei 2,6% und ist damit leicht gestiegen gegenüber 1,43% (2015), bleibt aber in absoluten Zahlen mit 31 arbeitslosen Personen niedrig. Die Bevölkerungsdichte von 70 Einwohnern pro km² entspricht dem ländlichen Charakter der Gemeinde.