Niederwinkling

Marktüberblick

Niederwinkling liegt im ostbayerischen Landkreis Straubing-Bogen, etwa 15 Kilometer südlich der Kreisstadt Straubing. Die 2.964 Einwohner verteilten sich 2024 auf 25,65 Quadratkilometer, was einer Dichte von 116 Einwohnern je Quadratkilometer entspricht. Die Gemeinde ist Mitglied der Verwaltungsgemeinschaft Schwarzach und liegt verkehrsgünstig an der Autobahn A3 in der Nähe des Autobahnkreuzes Deggendorf.

Der aktuelle Immobilienmarkt zeigt ein für ländliche bayerische Verhältnisse ungewöhnliches Bild: Angebotsmieten von 9,37 Euro je Quadratmeter und Angebotskaufpreise von 1.967 Euro je Quadratmeter liegen deutlich unter den Durchschnittswerten des Landkreises (2.894 Euro), Bayerns (3.246 Euro) und sogar Deutschlands (2.409 Euro). Der Kaufpreisfaktor beträgt 17,49 und liegt damit weit unter dem Kreisdurchschnitt von 27,56 und dem bayerischen Durchschnitt von 26,10. Die daraus resultierende Bruttomietrendite von 5,72 Prozent ist die höchste unter allen acht Nachbarorten und liegt im bayerischen Vergleich im 91. Perzentil.

Preisentwicklung

Die Mietpreise entwickelten sich zwischen 2018 und 2026 sehr dynamisch. Von 6,45 Euro je Quadratmeter im Jahr 2018 stiegen sie bis 2023 auf 10,87 Euro an – ein Anstieg von rund 68 Prozent in fünf Jahren. Seitdem korrigierten sie sich wieder: 2024 lagen sie bei 10,00 Euro, 2025 bei 8,64 Euro und 2026 bei 9,65 Euro. Der jährliche Wachstumsdurchschnitt (CAGR) über den gesamten Zeitraum beträgt 5,16 Prozent.

Die Kaufpreisentwicklung war noch volatiler. Nach 2.209 Euro im Jahr 2021 erreichten sie 2022 mit 2.653 Euro ihren Höhepunkt. Dann folgte ein starker Einbruch auf 1.790 Euro (2023) und ein Tiefststand von nur 1.000 Euro im Jahr 2024. 2025 sprangen die Werte wieder auf 2.753 Euro an, 2026 liegen sie bei 2.345 Euro. Der jährliche Wachstumsdurchschnitt liegt bei lediglich 1,20 Prozent, was die extreme Schwankungsbreite unterstreicht. Die starke Volatilität in den Angebotswerten entspricht dem Muster kleiner Märkte, bei denen einzelne Inserate den Durchschnittswert stark verschieben können. Die Werte sind als Angebotswerte aus Inseraten zu verstehen und liegen systematisch über der tatsächlichen Verkehrswertentwicklung.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich fällt auf, dass Niederwinkling sowohl bei den Miet- als auch bei den Kaufpreisen unter dem bayerischen und kreisweiten Durchschnitt liegt, während die Bruttomietrendite deutlich darüber liegt. Dieser Zusammenhang ist mathematisch zwingend: Ein niedrigerer Kaufpreis bei moderaten Mieten führt zu einer höheren Rendite.

Im Vergleich zu den acht Nachbarorten im Umkreis von bis zu 8 Kilometern liegt die Angebotsmiete von 9,37 Euro je Quadratmeter im Mittelfeld – höher als in Windberg (6,83 Euro) und Perasdorf (6,69 Euro), aber niedriger als in Offenberg (9,85 Euro) und Stephansposching (9,09 Euro). Bei den Kaufpreisen mit 1.967 Euro je Quadratmeter liegt Niederwinkling jedoch deutlich unter den meisten Nachbarn. Schwarzach verlangt 3.916 Euro, Irlbach 3.316 Euro und Stephansposching 3.984 Euro. Nur Perasdorf (1.727 Euro) und Windberg (1.652 Euro) liegen niedriger.

Die Folge ist die mit 5,72 Prozent höchste Bruttomietrendite aller Nachbarorte. Offenberg (4,24 Prozent), Bernried (4,27 Prozent) und Perasdorf (4,65 Prozent) liegen zwar ebenfalls über dem Kreis- und Bayerndurchschnitt, aber deutlich unter dem Wert von Niederwinkling. Schwarzach (2,50 Prozent) und Stephansposching (2,74 Prozent) weisen die niedrigsten Renditen auf – bei gleichzeitig den höchsten Kaufpreisen.

Die Angebotsmiete von 9,37 Euro liegt knapp über dem deutschen Durchschnitt von 8,92 Euro und dem Kreisdurchschnitt von 8,75 Euro, aber unter dem bayerischen Durchschnitt von 10,11 Euro. Der Kaufpreisfaktor von 17,49 liegt mehr als 30 Prozent unter dem Kreisdurchschnitt von 27,56.

Standortfaktoren und Wirtschaft

Die Bevölkerungsentwicklung von Niederwinkling ist ein deutlicher Aufwärtstrend: Von 2.607 Einwohnern im Jahr 2015 wuchs die Gemeinde bis 2024 auf 2.964 Einwohner, was einem Zuwachs von 13,7 Prozent entspricht. Dieser Anstieg ist besonders ausgeprägt in den Jahren 2020 bis 2022, als die Einwohnerzahl von 2.850 auf 2.968 stieg. Seit 2023 stabilisiert sich die Zahl bei 2.964.

Die wirtschaftliche Struktur der Gemeinde hat sich seit den 2000er Jahren grundlegend gewandelt. War Niederwinkling zunächst landwirtschaftlich geprägt, hat es sich durch die verkehrsgünstige Lage an der A3 und die Nähe zum Autobahnkreuz Deggendorf zu einem Industrie- und Gewerbestandort entwickelt. Das Unternehmen Dichtungstechnik Wallstabe & Schneider mit über 700 Mitarbeitern hat seinen Gründungssitz in der Gemeinde. Im Industrie- und Gewerbegebiet Schaidweg direkt an der Autobahnausfahrt siedelten sich bis 2015 knapp 20 weitere Betriebe mit über 1.000 neuen Arbeitsplätzen an. Es pendeln mehr Arbeitnehmer nach Niederwinkling ein, als aus der Gemeinde auspendeln.

Die finanzielle Stärke der Gemeinde ist außergewöhnlich: Die Steuerkraftzahl pro Einwohner lag 2015 bei 3.114,84 Euro und damit auf Platz 1 im Landkreis Straubing-Bogen, Platz 2 in Niederbayern und Platz 11 in ganz Bayern. Die Gemeinde ist schuldenfrei und erhält seit 2005 keine Schlüsselzuweisungen mehr. Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 erreicht der Landkreis Straubing-Bogen, auf den sich die Ränge beziehen, im Index Wohlstand und soziale Lage den Rang 15 von rund 400 deutschen Kreisen – ein Wert, der die wirtschaftliche Dynamik der Region unterstreicht. Die Teilindizes für Dynamik (Rang 160) und Wettbewerb und Innovation (Rang 160) liegen im mittleren Feld, während Demografie (Rang 243) und Arbeitsmarkt (Rang 277) schwächer abschneiden.

Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen.