Windberg

Marktüberblick

Windberg ist eine kleine Gemeinde im niederbayerischen Landkreis Straubing-Bogen mit 7,97 km² Fläche und 1.116 Einwohnern (Stand 2024). Der Immobilienmarkt des Ortes ist durch deutlich unterdurchschnittliche Preise geprägt: Die Angebotsmiete liegt bei 6,83 Euro je Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 1.652 Euro je Quadratmeter. Beide Werte liegen unterhalb des Kreis-, Landes- und Bundesdurchschnitts. Die daraus resultierende Bruttomietrendite von 4,96 % ist für bayrische Verhältnisse überdurchschnittlich – sie liegt knapp unter dem deutschen Durchschnitt von 5,10 %. Der Kaufpreisfaktor beträgt 20,15, was bedeutet, dass das 20,15-fache der Jahreskaltmiete als Kaufpreis zu zahlen ist. Dieser Faktor liegt deutlich unter dem Kreisdurchschnitt von 27,56 und dem bayerischen Durchschnitt von 26,10.

Die niedrigen Preise in Windberg entsprechen dem Muster ländlicher Gemeinden im peripheren Niederbayern. Im regionalen Vergleich zeigt sich: Der Nachbarort Hunderdorf (1,5 km entfernt) weist mit 8,63 Euro/m² Miete und 3.266 Euro/m² Kaufpreis mehr als doppelt so hohe Werte aus. Perasdorf (4,2 km) liegt mit 6,69 Euro/m² Miete und 1.727 Euro/m² Kaufpreis nahe an Windberg, hat aber eine niedrigere Rendite von 4,65 %. Windberg profitiert also von einem Preisniveau, das selbst im lokalen Vergleich unter dem Mittel liegt, was die Rendite relativ hoch ausfallen lässt.

Preis- und Mietentwicklung

Die Mietentwicklung in Windberg verläuft in den verfügbaren Jahren dynamisch, zeigt aber eine ungewöhnliche Struktur. Von 2018 (4,55 Euro/m²) stieg die Miete bis 2022 auf 7,50 Euro/m² – ein Anstieg um 65 % in vier Jahren. Im Jahr 2023 brach der Wert jedoch auf 2,98 Euro/m² ein, bevor er 2025 wieder auf 8,84 Euro/m² anstieg. Dieser Einbruch 2023 entspricht keinem bekannten marktypischen Muster und könnte auf eine veränderte Angebotszusammensetzung oder methodische Schwankungen zurückzuführen sein. Die Zeitreihe ist nicht als geschätzt gekennzeichnet.

Beim Kaufpreis liegen weniger Datenpunkte vor: 2021 lag er bei 1.333 Euro/m², 2024 bei 1.605 Euro/m². Das entspricht einem Anstieg von rund 20 % in drei Jahren (jährlich etwa 6,4 %). Die Entwicklung ist weniger volatil als die der Miete und folgt einem konsistenten Aufwärtstrend.

Der CAGR-Wert für die Miete von knapp 10 % und für den Kaufpreis von 6,4 % beziehen sich auf den Gesamtzeitraum der jeweiligen Reihen und werden durch den Ausreißer 2023 in der Mietreihe mitbeeinflusst.

Regionale Einordnung

Windberg liegt im unteren Preissegment des Landkreises Straubing-Bogen. Der Kreisdurchschnitt für die Angebotsmiete beträgt 8,75 Euro/m², für den Kaufpreis 2.894 Euro/m². Windberg liegt mit 6,83 Euro/m² Miete und 1.652 Euro/m² Kaufpreis jeweils deutlich unter diesen Werten. Im bundesweiten Vergleich schneidet Windberg ebenfalls unter dem Durchschnitt ab: Die deutsche Angebotsmiete liegt bei 8,92 Euro/m², der Kaufpreis bei 2.409 Euro/m².

Die Bruttomietrendite von 4,96 % liegt über dem Kreiswert von 3,95 % und dem Landeswert von 4,13 %, knapp unter dem Bundesdurchschnitt von 5,10 %. Der hohe Renditewert ist eine direkte Folge des niedrigen Kaufpreises bei gleichzeitig moderater Miete – ein klassisches Merkmal von Märkten, in denen die Kaufpreise im Verhältnis zu den Mieten unter dem regionalen oder nationalen Durchschnitt liegen.

Im Perzentilrang der Mietrendite in Bayern belegt Windberg mit 82,6 % einen Platz im oberen Drittel der 2.056 verglichenen Orte. Das bedeutet: In rund 83 % der bayrischen Orte ist die Bruttomietrendite niedriger als in Windberg. Diese Position resultiert ausschließlich aus dem niedrigen Preisniveau, nicht aus überdurchschnittlichen Mieten.

Unter den acht Nachbarorten im Umkreis bis 8 km Entfernung liegt Windberg bei der Miete auf dem vorletzten Platz (nur Perasdorf mit 6,69 Euro/m² liegt darunter). Beim Kaufpreis ist Windberg der günstigste Ort im Vergleich (Perasdorf liegt mit 1.727 Euro/m² nur knapp darüber). Die Nachbargemeinden Hunderdorf, Neukirchen und Bogen liegen mit Kaufpreisen zwischen 2.879 und 3.266 Euro/m² mehr als doppelt so hoch wie Windberg.

Standortfaktoren und Demografie

Die Bevölkerung von Windberg wuchs von 1.051 Einwohnern (2015) auf 1.116 (2024) – ein Plus von 6,2 %. Dieser Zuzug steht im Kontrast zu vielen ländlichen Gemeinden Bayerns, die Bevölkerungsrückgang verzeichnen. Die Bevölkerungsdichte beträgt 140 Einwohner je Quadratkilometer. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 1,88 % (13 Arbeitslose), was deutlich unter dem bayerischen und deutschen Durchschnitt liegt und auf eine stabile lokale Arbeitsmarktsituation hindeutet.

Der Landkreis Straubing-Bogen, auf den sich die Prognos-Zukunftsatlas-Ränge beziehen, belegt 2025 den Gesamtrang 162 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders auffällig: Der Rang im Wohlstand und sozialen Lage liegt mit Platz 15 sehr hoch, während der Arbeitsmarktrang mit 277 und der Demografierang mit 243 im unteren Drittel liegen. Diese Diskrepanz deutet auf eine Struktur hin, in der zwar das verfügbare Einkommen und die soziale Infrastruktur gut sind, aber Arbeitsplätze und demografische Entwicklung Schwachstellen aufweisen.

Windberg selbst verfügt über keine Hochschulen. Die Gemeinde ist Mitglied der Verwaltungsgemeinschaft Hunderdorf und gliedert sich in 27 Gemeindeteile. Historisch geprägt ist der Ort durch das Prämonstratenserkloster Windberg, das Anfang des 12. Jahrhunderts von Graf Albert I. von Bogen gegründet und 1923 wiedererrichtet wurde. Die Gemeinde weist eine traditionelle Struktur auf: 1998 bestanden 29 landwirtschaftliche Betriebe, und es gab 311 sozialversicherungspflichtig Beschäftigte am Wohnort gegenüber nur 47 am Arbeitsort im produzierenden Gewerbe. Diese Zahlen deuten auf eine Pendlergemeinde hin, in der die Bewohner außerhalb der Gemeinde arbeiten.

Die Kombination aus Bevölkerungswachstum, niedriger Arbeitslosigkeit und unterdurchschnittlichen Immobilienpreisen macht Windberg zu einer Gemeinde, die strukturell attraktiv ist, aber noch nicht im Preisniveau der nahegelegenen Kernorte wie Bogen oder Straubing angekommen ist.