Bogen, St

Marktüberblick

Bogen ist eine Stadt im niederbayerischen Landkreis Straubing-Bogen mit 10.333 Einwohnern auf 49,74 km². Die Stadt liegt an der Donau und am Bogenbach, am Fuß des Bayerischen Walds. Seit 1952 Stadtrecht, ist Bogen seit 1958 Bundeswehrstandort (Graf-Aswin-Kaserne) und beherbergt mit der Donautal Geflügelspezialitäten (PHW-Gruppe/Wiesenhof) in Hofweinzier eine der größten Schlachtanlagen Süddeutschlands.

Der aktuelle Immobilienmarkt zeigt ein differenziertes Bild: Die Angebotsmiete liegt bei 10,21 € je Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 2.879 € je Quadratmeter. Die Bruttomietrendite beträgt 4,25 %, der Kaufpreisfaktor 23,51. Diese Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und kein amtlicher Mietspiegel.

Besonders auffällig ist die Kombination aus überdurchschnittlicher Miete und unterdurchschnittlichem Kaufpreis im bayernweiten Vergleich. Dies führt zu einer Rendite, die über dem Landes- und Kreisdurchschnitt liegt – ein Merkmal, das in der Region nicht selbstverständlich ist.

Preis- und Mietentwicklung

Die Mietentwicklung in Bogen war in den letzten Jahren außergewöhnlich dynamisch. Lag die Angebotsmiete 2018 noch bei 6,71 € je Quadratmeter, stieg sie bis 2026 auf 11,19 € – ein Anstieg von über 66 % in acht Jahren. Die jährliche Wachstumsrate (CAGR) beträgt 6,6 %. Dieser Anstieg übertrifft bei Weitem die allgemeine Inflation und spiegelt den bundesweiten Mietanstieg der letzten Jahre wider, der in Bogen besonders ausgeprägt ist.

Der Kaufpreis verhielt sich anders: Er stieg von 2.011 €/m² (2018) auf einen Höhepunkt von 3.612 €/m² (2021), fiel dann auf 3.236 €/m² (2024) und liegt 2026 bei geschätzten 2.597 €/m². Der Kaufpreis ist damit seit dem Peak 2021 um rund 28 % gesunken, liegt aber immer noch 29 % über dem Niveau von 2018.

Die unterschiedliche Dynamik von Miete und Kaufpreis hat die Bruttomietrendite strukturell verbessert: Während die Miete stark gestiegen ist, ist der Kaufpreis seither rückläufig. Der aktuelle Kaufpreisfaktor von 23,51 liegt deutlich unter dem bayerischen Durchschnitt von 26,10 und dem Kreis-Durchschnitt von 27,56. Das bedeutet, dass sich die Mieten in Bogen rechnerisch schneller amortisieren als in vielen anderen Orten Bayerns.

Regionale Einordnung

Im Vergleich zu Bayern und dem Landkreis Straubing-Bogen positioniert sich Bogen als Ort mit einer überdurchschnittlichen Mietrendite. Mit 4,25 % liegt sie über dem bayernweiten Durchschnitt von 4,13 % und dem Kreis-Durchschnitt von 3,95 %. Im Perzentilrang der bayernweiten Verteilung belegt Bogen damit Platz 68 – die Rendite liegt höher als bei rund zwei Dritteln der verglichenen Orte im Freistaat.

Die Angebotsmiete von 10,21 €/m² liegt knapp über dem bayernweiten Durchschnitt (10,11 €/m²), während der Kaufpreis von 2.879 €/m² unter dem Landesdurchschnitt (3.246 €/m²) und nahezu auf dem Kreisniveau (2.894 €/m²) liegt. Bogen ist damit einer der wenigen Orte im Kreis, bei denen die Miete den Landesdurchschnitt übertrifft, der Kaufpreis aber darunter bleibt.

Im direkten Vergleich zu den Nachbarorten zeigt sich ein ähnliches Muster: Die Miete von 10,21 €/m² liegt über allen acht verglichenen Nachbarn (Hunderdorf: 8,63, Windberg: 6,83, Parkstetten: 9,24, Mitterfels: 9,86, Steinach: 9,08, Niederwinkling: 9,37, Aiterhofen: 10,17, Neukirchen: 9,14). Der Kaufpreis liegt jedoch im Mittelfeld – niedriger als bei Parkstetten (4.084 €/m²) und Mitterfels (3.468 €/m²), aber höher als bei Windberg (1.652 €/m²) und Niederwinkling (1.967 €/m²). Die Rendite von 4,25 % liegt damit über allen Nachbarorten außer Windberg (4,96 %) und Niederwinkling (5,72 %), die beide deutlich niedrigere Kaufpreise aufweisen.

Der hohe Mietwert im Vergleich zu den Nachbarn korrespondiert mit der Lage an der Donau und der Funktion als Stadtzentrum des ehemaligen Landkreises Bogen.

Standortfaktoren und Demografie

Die Bevölkerung von Bogen ist seit 2015 um 5,75 % von 9.771 auf 10.333 Einwohner gewachsen – ein Wert, der über dem bundesweiten Durchschnitt liegt und auf eine stabile bis wachsende Nachfrage nach Wohnraum hindeutet. Die Bevölkerungsdichte beträgt 208 Einwohner je km².

Der Arbeitsmarkt zeigt ein interessantes Gefälle: Am Arbeitsort Bogen waren 2023 insgesamt 6.568 sozialversicherungspflichtig Beschäftigte registriert, am Wohnort nur 4.961. Das bedeutet, dass Bogen netto Arbeitskräfte aus dem Umland anzieht – ein Zeichen für eine funktionierende lokale Wirtschaft. Die absolute Zahl der Arbeitslosen betrug 2023 215 (2015: 246, 2017: 168).

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 rangiert den Landkreis Straubing-Bogen auf Platz 162 von 400 deutschen Kreisen im Gesamtindex. Besonders gut abschneidet der Kreis mit Platz 15 im Index Wohlstand & Soziale Lage, während er im Index Arbeitsmarkt auf Platz 277 und im Index Demografie auf Platz 243 liegt. Die Teilindizes Dynamik (Platz 160) und Wettbewerb & Innovation (Platz 160) liegen im oberen Mittelfeld, die Stärke (Platz 164) ebenfalls.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die wirtschaftliche Struktur wird geprägt durch den Bundeswehrstandort (Graf-Aswin-Kaserne seit 1958), die PHW-Gruppe mit ihrer Schlachtanlage in Hofweinzier, 17 Betriebe des verarbeitenden Gewerbes mit 20 oder mehr Beschäftigten, 14 Betriebe des Bauhauptgewerbes und 87 landwirtschaftliche Betriebe mit 2.554 ha landwirtschaftlich genutzter Fläche.