Rattenberg

Marktüberblick

Rattenberg ist eine Gemeinde im äußersten Nordosten des Landkreises Straubing-Bogen, unmittelbar an der Grenze zu den Landkreisen Cham und Regen. Mit 30,22 km² Fläche und 1.696 Einwohnern (2024) liegt die Bevölkerungsdichte bei 56 Einwohnern pro km² – deutlich unter dem Kreis- und Landesdurchschnitt. Die Gemeinde umfasst 55 Gemeindeteile und liegt auf 560 m ü. NHN im Vorland des Bayerischen Waldes. Straubing als nächstgelegene Mittelstadt ist etwa 35 km entfernt, Regensburg 65 km. Seit 1905 besteht ein Bahnanschluss an der Strecke Straubing–Miltach.

Der Immobilienmarkt von Rattenberg zeichnet sich durch eine ungewöhnliche Struktur aus: Die aktuellen Angebotsmieten liegen bei 6,93 Euro pro Quadratmeter, die Angebotskaufpreise bei 1.365 Euro pro Quadratmeter. Beide Werte stammen aus Inseraten und liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete und dem tatsächlichen Transaktionsniveau. Dennoch liegen sie deutlich unter allen verfügbaren Vergleichsgrößen. Die daraus resultierende Bruttomietrendite von 6,09 % gehört zu den höchsten im gesamten Bundesland – Rattenberg liegt im 93. Perzentil aller 2.056 bayerischen Orte. Der Kaufpreisfaktor beträgt 16,41, was etwa 63 % des bayerischen Durchschnitts von 26,10 entspricht.

Preisentwicklung

Die Mietentwicklung in Rattenberg zeigt hohe Volatilität ohne klaren Trend. Von 5,85 Euro pro m² im Jahr 2018 stieg die Angebotsmiete 2019 auf 6,93 Euro, erreichte 2020 mit 8,20 Euro ihren Höchstwert, fiel dann 2022 auf 6,48 Euro und erholte sich 2023 auf 7,86 Euro, ehe sie 2024 mit 7,83 Euro nahezu stabil blieb. Der jährliche Wachstumsfaktor (CAGR) über den gesamten Zeitraum beträgt 4,98 %.

Die Kaufpreisentwicklung ist noch extremer. Die Daten beginnen 2021 bei 1.200 Euro pro m², steigen 2022 auf 2.059 Euro, fallen 2023 auf 1.766 Euro und erreichen 2024 mit 759 Euro einen Tiefstand, der mehr als 60 % unter dem Wert von 2022 liegt. Der CAGR über die vier verfügbaren Jahre beträgt -14,16 %. Dieser Rückgang ist signifikant und deutet auf einen strukturellen Preisverfall hin, der über normale Marktschwankungen hinausgeht.

Die Kombination aus fallenden Kaufpreisen und stabilen bis leicht steigenden Mieten führt dazu, dass sich die Bruttomietrendite auf 6,09 % verbessert hat. Dieser Effekt ist rechnerischer Natur: Sinkende Kaufpreise bei gleichbleibender Miete erhöhen die Rendite.

Zu beachten ist, dass die aktuellen Marktdaten (1.365 €/m² Kaufpreis, 6,93 €/m² Miete) von den 2024er-Jahreswerten der Zeitreihe (759 €/m² Kaufpreis, 7,83 €/m² Miete) abweichen. Die aktuellen Werte deuten auf eine Erholung der Kaufpreise oder eine andere Erhebungsmethode hin, während die Mieten im aktuellen Angebot unter dem 2024er-Jahreswert liegen.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich hebt sich Rattenberg deutlich von seiner Umgebung ab. Die Angebotsmiete von 6,93 Euro pro m² liegt unter dem Kreisdurchschnitt von 8,75 Euro und dem bayerischen Durchschnitt von 10,11 Euro. Noch ausgeprägter ist der Abstand beim Kaufpreis: Mit 1.365 Euro pro m² liegt Rattenberg weniger als die Hälfte des Kreiswerts von 2.894 Euro und weniger als die Hälfte des Landeswerts von 3.246 Euro.

Unter den acht Nachbarorten im Umkreis bis 9,1 km Entfernung weist Rattenberg die niedrigste Miete auf – nur Loitzendorf (7 km, 6,37 Euro/m²) liegt mit 6,37 Euro noch darunter. Beim Kaufpreis liegt Rattenberg mit 1.365 Euro/m² unter allen Nachbarorten außer Miltach (1.041 Euro/m²) und Haibach (1.189 Euro/m²). Diese drei Orte bilden eine eigene Preisklasse im unteren Segment. Die Bruttomietrendite von 6,09 % liegt damit höher als die der meisten Nachbarn (Kollnburg 4,9 %, Prackenbach 3,7 %, Loitzendorf 3,0 %), jedoch unter den Ausreißern Haibach (8,6 %) und Miltach (10,3 %).

Der Kreis Straubing-Bogen als Ganzes liegt mit einer durchschnittlichen Bruttomietrendite von 3,95 % und einem Kaufpreisfaktor von 27,56 deutlich unter dem Niveau Rattenbergs. Das bedeutet: Rattenberg ist kein typischer Vertreter des Kreises, sondern ein Ausreißer nach unten bei den Kaufpreisen und nach oben bei den Renditen.

Standortfaktoren

Die Bevölkerung von Rattenberg ist seit 2015 um 4,13 % gesunken, von 1.769 auf 1.696 Einwohner. Der Rückgang verlief weitgehend kontinuierlich, mit einem Tiefpunkt von 1.683 Einwohnern im Jahr 2022, bevor die Zahl 2023 und 2024 bei 1.696 stagnierte. Diese Entwicklung entspricht dem Muster ländlicher Gemeinden in Ostbayern, die seit Jahren Einwohnerverluste verzeichnen.

Die Arbeitslosenquote liegt mit 2,81 % (2023) auf einem sehr niedrigen Niveau. Im Zeitverlauf stieg sie von 0,69 % (2015) auf 2,81 % (2023), was einem Anstieg um das Vierfache entspricht. Dennoch bleibt die Quote deutlich unter dem Bundesdurchschnitt und spiegelt die strukturelle Knappheit an Arbeitskräften in der Region wider.

Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 erreicht der Landkreis Straubing-Bogen Rang 162 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtranking. Besonders auffällig ist die Diskrepanz zwischen den Teilindizes: Mit Rang 15 beim Wohlstand und der sozialen Lage liegt der Kreis in den oberen 4 %, während er beim Arbeitsmarkt auf Rang 277 fällt. Die Diskrepanz zwischen Wohlstand und Arbeitsmarkt entspricht dem Muster ländlicher Räume in Ostbayern: niedrige Lebenshaltungskosten und stabile soziale Infrastruktur stehen einem schwachen lokalen Arbeitsmarkt gegenüber. Der Demografie-Index mit Rang 243 bestätigt die Herausforderung durch Bevölkerungsrückgang und Alterung.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die Gemeinde ist eine reine Wohngemeinde ohne nennenswerte eigene Wirtschaftsdynamik.