Miltach

Der Ort

Miltach ist eine Gemeinde im Oberpfälzer Landkreis Cham mit 2.363 Einwohnern auf 25,23 km². Die Gemeinde liegt im Bayerischen Wald im Gebiet der Regensenke, wo sich Regen und Perlbach treffen. Mit 94 Einwohnern pro Quadratkilometer ist sie dünn besiedelt und umfasst 26 Gemeindeteile, darunter viele Weiler und Einöden. Als Kleinzentrum verfügt Miltach über eine Grundschule, zwei Kitas, eine Apotheke, Ärzte und eine Tierklinik. Die Gemeinde liegt an der B 85 zwischen Cham und Viechtach und ist über den Haltepunkt Miltach an die Bahnstrecke Cham–Bad Kötzting angebunden (19 Minuten nach Cham).

Marktüberblick

Der Immobilienmarkt in Miltach weist ein außergewöhnliches Muster auf: Die Angebotsmiete liegt mit 8,94 Euro pro Quadratmeter knapp über dem Bundesdurchschnitt von 8,92 Euro, während der Angebotskaufpreis mit 1.041 Euro pro Quadratmeter etwa die Hälfte des Kreisdurchschnitts (2.153 Euro) und rund 43 % des Bundesdurchschnitts (2.409 Euro) beträgt. Daraus resultiert eine Bruttomietrendite von 10,31 Prozent – der höchste Wert im gesamten Bundesland Bayern (Perzentilrang 99,3). Der Kaufpreisfaktor beträgt 9,7, was bedeutet, dass das 9,7-Fache des Jahresgrossmietzins als Kaufpreis angegeben wird. Zum Vergleich: Im Kreis Cham liegt der Faktor bei 23,0, in Bayern bei 26,1.

Diese Kombination aus bundesdurchschnittlicher Miete bei extrem niedrigen Kaufpreisen ist in Bayern einzigartig. Sie entsteht nicht durch überdurchschnittlich hohe Mieten, sondern durch unterdurchschnittlich niedrige Kaufpreise. In den Nachbarorten zeigt sich ein ähnliches, aber weniger extremes Bild: Blaibach (2,9 km entfernt) weist mit 7,4 Prozent Rendite den zweithöchsten Wert auf, während Zandt (3,3 km) mit 3,88 Prozent und Bad Kötzting (6,4 km) mit 3,28 Prozent deutlich niedrigere Renditen bieten. Miltach ist damit ein klarer Ausreißer im regionalen Vergleich.

Preis- und Mietentwicklung

Die historische Mietentwicklung in Miltach ist extrem volatil: Zwischen 2018 und 2026 schwankten die Angebotswerte zwischen 4,31 Euro (2019) und 11,00 Euro (2024) pro Quadratmeter. Die Kaufpreisreihe liegt nur für das Jahr 2022 mit 1.041,65 Euro pro Quadratmeter vor. Eine stabile Entwicklung lässt sich aus den vorliegenden Daten nicht ableiten.

Die Bevölkerungsentwicklung verläuft dagegen stabil: Von 2.295 Einwohnern im Jahr 2015 auf 2.363 im Jahr 2024 entspricht dies einem Zuwachs von knapp drei Prozent. Die Arbeitslosenquote zeigt hingegen starke Schwankungen zwischen 18 Prozent (2018) und 34 Prozent (2020), wobei der Wert 2023 bei 28 Prozent lag.

Standortfaktoren

Miltach liegt strukturell am unteren Ende der wirtschaftlichen Kennzahlen. Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 ordnet den Landkreis Cham im Bereich Arbeitsmarkt auf Rang 142 von rund 400 Kreisen, im Bereich Wettbewerb und Innovation auf Rang 312. Lediglich im Bereich Wohlstand und soziale Lage schneidet der Kreis mit Rang 87 vergleichsweise gut ab. Die Gemeinde ist eine Netto-Auspendlergemeinde: 2017 pendelten 952 Menschen zur Arbeit aus, während 847 Arbeitsplätze vor Ort bestanden. Die lokale Wirtschaft wird geprägt von der Schaumwaffelfabrik Beier, der Holzspielwarenfabrik Nemmer, einer Bildgießerei sowie 40 landwirtschaftlichen Betrieben auf 961 Hektar genutzter Fläche. Es bestehen keine Hochschulen am Ort.

Die hohe Arbeitslosigkeit, die schwache wirtschaftliche Dynamik und die Abwanderung in benachbarte Städte gehen einher mit den niedrigen Kaufpreisen. Gleichzeitig halten die Mieten auf einem relativen Niveau, was auf eine anhaltende Nachfrage nach Mietwohnungen in der Region hindeutet – möglicherweise getrieben durch die begrenzte Angebotslage und die Funktion als Kleinzentrum für die umliegenden Dörfer.

Fazit

Miltach bietet einen der höchsten Bruttorenditen in Bayern, resultierend aus extrem niedrigen Kaufpreisen bei bundesdurchschnittlichen Mieten. Diese hohe Rendite ist jedoch kein Indikator für eine attraktive Investitionsmöglichkeit, sondern spiegelt die strukturellen Gegebenheiten einer ländlichen Gemeinde in Ostbayern wider: hohe Arbeitslosigkeit, schwacher Arbeitsmarkt, Netto-Auswanderung und begrenzte wirtschaftliche Dynamik. Die extrem volatile Mietentwicklung in den vergangenen Jahren unterstreicht die Fragilität der kleinen Marktzahlen. Für Investoren bedeutet dies: Die hohe Rendite ist mit entsprechenden Risiken verbunden, die über die reine Marktentwicklung hinausgehen.