Arrach
Arrach (PLZ 93474) liegt im Kreis Cham in Bayern. Der Ort zählt 2.304 Einwohner auf 28,8 km², das entspricht 80 Einwohnern je Quadratkilometer.
Die durchschnittliche Angebotsmiete liegt bei 7,22 € pro m², der Kaufpreis bei 1.451 € pro m². Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 5,97 % und ein Kaufpreisfaktor von 16,8 — rechnerisch sind das 17 Jahreskaltmieten bis zum Kaufpreis. Damit liegt Arrach über dem Renditeniveau von 93 % der Orte in Bayern.
Zwischen 2020 und 2026 stieg die Miete von 5,83 € auf 6,85 € pro m², im Mittel 2,7 % pro Jahr. Die Kaufpreise entwickelten sich mit 12,0 % pro Jahr schneller als die Mieten, was die Rendite gedrückt hat. Die Einwohnerzahl hat sich seit 2015 um 7,1 % verringert — ein Punkt, der bei der Vermietbarkeit einzukalkulieren ist. Die Arbeitslosenquote lag zuletzt bei 3,4 % (2023).
Im Prognos Zukunftsatlas belegt Kreis Cham Rang 183 von rund 400 deutschen Kreisen (Dynamikrang 124, Stärkerang 194). Zum direkten Vergleich bieten sich die umliegenden Orte Lam, Hohenwarth und Arnbruck an.
Immobilienpreise in Arrach im Überblick
Aktuelle Angebotswerte je Quadratmeter, Rendite und Struktur — mit Einordnung gegenüber Bayern.
Immobilienmarkt- und Standortbericht: Arrach
Arrach ist eine kleine Gemeinde im Bayerischen Wald mit rund 2.300 Einwohnern, die als Luftkurort geprägt ist von Tourismus und der Möbelindustrie. Der Immobilienmarkt weist niedrige Preise bei gleichzeitig hohen Mietrenditen aus, was auf einen kleinen, lokal geprägten Markt hindeutet. Die Bevölkerung nimmt seit Jahren ab, die Arbeitslosigkeit liegt strukturell erhöht.
Standort und Struktur
Arrach liegt im Oberpfälzer Landkreis Cham, eingebettet in den Bayerischen Wald im Tal des Weißen Regens im Lamer Winkel. Die 28,81 km² große Gemeinde umfasst 13 Gemeindeteile und hat rund 2.300 Einwohner. Als staatlich anerkannter Luftkurort ist Arrach touristisch geprägt, wobei der Tourismus mit stabilen 150.000 Übernachtungen pro Jahr einen wichtigen Wirtschaftsfaktor darstellt. Möbel Vogl, ein Serienmöbelhersteller mit weltweiten Großabnehmern, ist ein großer lokaler Arbeitgeber. Die Gemeinde liegt abseits der großen Verkehrsachsen – die nächste Autobahn (A 92) ist 51 km entfernt bei Deggendorf. Arrach ist jedoch an die Bahnstrecke Cham–Lam angebunden und verfügt über einen eigenen Haltepunkt.
Aktuelle Marktlage
Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei 1.451 Euro pro Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 7,22 Euro pro Quadratmeter. Beide Werte liegen deutlich unter dem Durchschnitt des Landkreises Cham (2.153 €/m² Kaufpreis, 7,83 €/m² Miete) und noch deutlicher unter dem bayerischen Landesdurchschnitt (3.246 €/m² Kaufpreis, 10,11 €/m² Miete). Der Kaufpreisfaktor beträgt 16,75 – deutlich niedriger als im Landkreisdurchschnitt von 23,05. Die Bruttomietrendite liegt bei 5,97 Prozent und rangiert damit im 92. Perzentil Bayerns, also an der Spitze aller verglichenen Orte im Freistaat. Das bedeutet: Relativ zum Kaufpreis sind die Mieten in Arrach im Landesvergleich hoch, was auf einen lokal geprägten Markt mit niedrigen Kaufpreisen hindeutet.
Preisentwicklung und Marktdynamik
Die Zeitreihen zeigen für Arrach ungewöhnlich starke Schwankungen, die auf einen kleinen Markt mit wenigen Transaktionen zurückzuführen sind. Die Angebotsmiete bewegte sich zwischen 4,92 Euro pro Quadratmeter (2021) und 9,09 Euro (2024). Die Kaufpreise schwankten zwischen 825 Euro pro Quadratmeter (2018) und 2.041 Euro (2026). Der CAGR für Mieten liegt bei 2,72 Prozent, für Kaufpreise bei 11,99 Prozent – beide Werte werden jedoch durch die starke Volatilität der einzelnen Jahre geprägt und sind mit Vorsicht zu interpretieren. Der Kaufpreisfaktor von 16,75 steht im Kontrast zu den hohen Mietrenditen: Er zeigt, dass die Kaufpreise im Verhältnis zu den Mieten niedrig sind, was die Attraktivität für renditeorientierte Investoren unterstreicht, aber auch auf eine geringe Nachfrage nach Wohneigentum hindeuten könnte.
Demografie und Standortfaktoren
Die Einwohnerzahl Arrachs ist seit Jahren rückläufig: Von 2.480 Einwohnern im Jahr 2015 auf 2.304 im Jahr 2024, ein Verlust von 7,1 Prozent. Die Bevölkerungsdichte beträgt 80 Einwohner pro Quadratkilometer. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 5,1 Prozent (in der Datenreihe als 51 angegeben; die Werte der Zeitreihe liegen zwischen 4,0 und 6,2 Prozent). Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 belegt der Landkreis Cham Rang 183 von rund 400 Kreisen in Deutschland (Gesamtrang). Besonders schwach ist der Rang im Bereich Wettbewerb und Innovation mit Platz 312, während der Wohlstand mit Rang 87 relativ gut abschneidet. Arrach verfügt über keine Hochschulen, was die Abwanderung junger Menschen begünstigen kann. Die Kombination aus Bevölkerungsrückgang und strukturellen Arbeitsmarktproblemen deutet auf eine demografische und wirtschaftliche Herausforderung hin, die sich auch auf den Immobilienmarkt auswirkt.
Regionale Einordnung
Im regionalen Vergleich liegt die Angebotsmiete von Arrach mit 7,22 €/m² über drei von acht Nachbargemeinden (Lam: 6,80, Hohenwarth: 6,73, Neukirchen: 7,09), aber unter fünf (Arnbruck: 7,94, Lohberg: 8,39, Grafenwiesen: 7,70, Rimbach: 7,51, Drachselsried: 7,66). Bei den Kaufpreisen (1.451 €/m²) liegt Arrach im unteren Drittel der Nachbargemeinden. Die Bruttomietrendite von 5,97 Prozent ist jedoch die zweithöchste im direkten Vergleich – nur Rimbach weist mit 6,23 Prozent einen höheren Wert auf. Diese Kombination aus moderaten Mieten und niedrigen Kaufpreisen erzeugt eine überdurchschnittliche Rendite, die Arrach für Investoren interessant macht, die auf stabile Mieteinnahmen abzielen. Die niedrigen Kaufpreise stehen im Zusammenhang mit der demografischen Entwicklung und der strukturellen Schwäche des Arbeitsmarktes. Der Tourismus als Wirtschaftsfaktor bietet eine gewisse Stabilisierung, kann aber den langfristigen Bevölkerungsrückgang nicht kompensieren.
Wie haben sich Miete und Kaufpreis in Arrach entwickelt?
Jahresendwerte aus den Angebotsdaten. Wo die Quelle zu wenige Angebote enthält, ist der Verlauf als Schätzung gekennzeichnet.
Mietpreisentwicklung
Angebotsmiete in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Miete in Arrach
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2020 | 5,83 €/m² |
| 2021 | 4,92 €/m² |
| 2022 | 8,83 €/m² |
| 2023 | 8,06 €/m² |
| 2024 | 9,09 €/m² |
| 2025 | 8,06 €/m² |
| 2026 | 6,85 €/m² |
Kaufpreisentwicklung
Angebotspreis in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Kaufpreis in Arrach
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 825 €/m² |
| 2019 | 869 €/m² |
| 2021 | 1.250 €/m² |
| 2022 | 1.773 €/m² |
| 2023 | 1.462 €/m² |
| 2024 | 1.343 €/m² |
| 2025 | 1.442 €/m² |
| 2026 | 2.041 €/m² |
Bruttomietrendite im Zeitverlauf
Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis, aus den Zeitreihen berechnet
Datenwerte: Bruttomietrendite in Arrach
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2021 | 4,72 % |
| 2022 | 5,98 % |
| 2023 | 6,62 % |
| 2024 | 8,12 % |
| 2025 | 6,71 % |
| 2026 | 4,03 % |
Bevölkerungsentwicklung
Einwohner am Jahresende
Datenwerte: Einwohnerzahl von Arrach
| Jahr | Wert (Einwohner) |
|---|---|
| 2015 | 2.480 Einwohner |
| 2016 | 2.484 Einwohner |
| 2017 | 2.464 Einwohner |
| 2018 | 2.464 Einwohner |
| 2019 | 2.433 Einwohner |
| 2020 | 2.416 Einwohner |
| 2021 | 2.395 Einwohner |
| 2022 | 2.385 Einwohner |
| 2023 | 2.304 Einwohner |
| 2024 | 2.304 Einwohner |
Arbeitslosenquote
Anteil in Prozent
Datenwerte: Arbeitslosenquote in Arrach
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2015 | 1,94 % |
| 2016 | 2,35 % |
| 2017 | 2,26 % |
| 2018 | 2,54 % |
| 2019 | 2,90 % |
| 2020 | 3,99 % |
| 2021 | 3,75 % |
| 2022 | 3,52 % |
| 2023 | 3,38 % |
Prognos Zukunftsatlas — Teilränge
Rang unter 400 Kreisen, kleiner ist besser
Datenwerte: Prognos-Teilränge
| Kategorie | Wert (Rang) |
|---|---|
| Gesamtrang | 183 Rang |
| Dynamik | 124 Rang |
| Stärke | 194 Rang |
| Demografie | 158 Rang |
| Arbeitsmarkt | 142 Rang |
| Wettbewerb & Innovation | 312 Rang |
| Wohlstand & soziale Lage | 87,00 Rang |
Renditeverteilung in Bayern
Anzahl Orte je Renditeband — Arrach liegt im Band 5–6 %
Datenwerte: Renditeverteilung in Bayern
| Kategorie | Wert (Orte) |
|---|---|
| 1–2 | 7,00 Orte |
| 2–3 | 215 Orte |
| 3–4 | 963 Orte |
| 4–5 | 524 Orte |
| 5–6 | 199 Orte |
| 6–7 | 73,00 Orte |
| 7–8 | 32,00 Orte |
| 8–9 | 15,00 Orte |
| 9–10 | 12,00 Orte |
| 10–11 | 5,00 Orte |
| 11–12 | 6,00 Orte |
| 12+ | 5,00 Orte |
Wie schneidet Arrach im Umkreis ab?
Gemeinden im Umkreis von 30 km, direkt gegenübergestellt. Arrach ist in beiden Diagrammen hervorgehoben.
Mieten im Umkreis von 30 km
Arrach ist hervorgehoben
Datenwerte: Mieten im Umkreis von Arrach
| Kategorie | Wert (€/m²) |
|---|---|
| Lohberg | 8,39 €/m² |
| Bad Kötzting | 7,96 €/m² |
| Arnbruck | 7,94 €/m² |
| Grafenwiesen | 7,70 €/m² |
| Drachselsried | 7,66 €/m² |
| Rimbach | 7,51 €/m² |
| Arrach | 7,22 €/m² |
| Neukirchen b.Hl.Blut | 7,09 €/m² |
| Lam | 6,80 €/m² |
| Hohenwarth | 6,73 €/m² |
Renditen im Umkreis von 30 km
Arrach ist hervorgehoben
Datenwerte: Renditen im Umkreis von Arrach
| Kategorie | Wert (%) |
|---|---|
| Rimbach | 6,23 % |
| Arrach | 5,97 % |
| Neukirchen b.Hl.Blut | 5,74 % |
| Lohberg | 5,55 % |
| Grafenwiesen | 5,11 % |
| Hohenwarth | 5,01 % |
| Arnbruck | 4,66 % |
| Lam | 4,18 % |
| Bad Kötzting | 3,28 % |
| Drachselsried | 2,96 % |
Orte in der Umgebung
Nach Entfernung sortiert
| Ort | Entfernung | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|---|
| Lam, M | 3,7 km | 93462 | 6,80 € | 1.951 € | 4,18 % |
| Hohenwarth | 5,1 km | 93480 | 6,73 € | 1.611 € | 5,01 % |
| Arnbruck | 7,2 km | 93471 | 7,94 € | 2.043 € | 4,66 % |
| Neukirchen b.Hl.Blut, M | 7,7 km | 93453 | 7,09 € | 1.482 € | 5,74 % |
| Lohberg | 7,7 km | 93470 | 8,39 € | 1.813 € | 5,55 % |
| Grafenwiesen | 8,9 km | 93479 | 7,70 € | 1.808 € | 5,11 % |
| Rimbach | 9,4 km | 93485 | 7,51 € | 1.448 € | 6,23 % |
| Drachselsried | 9,7 km | 94256 | 7,66 € | 3.102 € | 2,96 % |
| Bad Kötzting, St | 10,9 km | 93444 | 7,96 € | 2.909 € | 3,28 % |
Wo liegt Arrach?
Lage
Arrach auf der Karte
Alle Kennzahlen zu Arrach
Dieselben Werte wie oben, als Tabelle zum Nachschlagen und Kopieren.
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Miete (€/m²) | 7,22 € |
| Kaufpreis (€/m²) | 1.451 € |
| Bruttomietrendite | 5,97 % |
| Kaufpreisfaktor | 16,8 |
| Einwohner | 2.304 |
| Einwohner je km² | 80 |
| Fläche (km²) | 28,8 |
| Arbeitslosenquote | 3,4 % |
| Prognos-Gesamtrang | #183 |
| Prognos Dynamikrang | #124 |
| Prognos Stärkerang | #194 |
| Koordinaten | 49,1935, 13,0025 |
Häufige Fragen zu Immobilien in Arrach
Was kostet eine Wohnung in Arrach?
Die aktuellen Angebotswerte liegen bei rund 7,22 Euro pro Quadratmeter für die Miete und 1.451 Euro pro Quadratmeter für den Kaufpreis. Beide Werte liegen deutlich unter dem Durchschnitt des Landkreises Cham (7,83 Euro/m² Miete, 2.153 Euro/m² Kaufpreis) und auch unter dem bayerischen Landesdurchschnitt (10,11 Euro/m² Miete, 3.246 Euro/m² Kaufpreis). Die Werte stammen aus Inseraten und stellen keinen amtlichen Mietspiegel dar.
Wie haben sich die Immobilienpreise in Arrach entwickelt?
Die Angebotsmiete ist von 5,83 Euro/m² im Jahr 2020 auf 6,85 Euro/m² im Jahr 2026 gestiegen, was einer jährlichen Wachstumsrate von rund 2,72 Prozent entspricht. Der Angebotskaufpreis kletterte von 824,75 Euro/m² im Jahr 2018 auf 2.041,28 Euro/m² im Jahr 2026, was einem jährlichen Wachstum von rund 12 Prozent entspricht. Beide Zeitreihen sind nicht geschätzt.
Welche Bruttomietrendite kann man in Arrach erwarten?
Arrach weist eine Bruttomietrendite von 5,97 Prozent auf, was einem Kaufpreisfaktor von 16,75 entspricht. Mit einem Perzentilrang von 92,66 im Bundesland liegt Arrach damit im oberen Segment der Mietrenditen: Rund 93 Prozent der Orte in Bayern haben eine niedrigere Rendite. Im Vergleich zum Landkreis Cham (4,73 Prozent) und zu Bayern insgesamt (4,13 Prozent) liegt die Rendite deutlich über dem Durchschnitt.
Wie entwickelt sich die Bevölkerung in Arrach?
Die Einwohnerzahl ist von 2.480 im Jahr 2015 auf 2.304 im Jahr 2024 gesunken, was einem Rückgang von rund 7,1 Prozent entspricht. Die Bevölkerungsdichte beträgt 80 Einwohner pro Quadratkilometer. Die Bevölkerungsentwicklung zeigt damit einen deutlichen Abwärtstrend.
Wie schneidet Arrach im Vergleich zum Landkreis Cham ab?
Arrach liegt bei den Angebotsmieten (7,22 vs. 7,83 Euro/m²) und den Angebotskaufpreisen (1.451 vs. 2.153 Euro/m²) unter dem Kreisdurchschnitt. Dafür weist Arrach mit 5,97 Prozent eine höhere Bruttomietrendite auf als der Landkreis Cham (4,73 Prozent), und der Kaufpreisfaktor liegt mit 16,75 deutlich unter dem Kreiswert von 23,05.
Wie verhält sich Arrach zu den Nachbarorten?
Im Vergleich zu den Nachbarorten im Umkreis von bis zu 10 Kilometern liegt Arrach bei der Angebotsmiete (7,22 Euro/m²) im Mittelfeld: Lam (6,80 Euro/m²) und Hohenwarth (6,73 Euro/m²) sind günstiger, während Orte wie Lohberg (8,39 Euro/m²) und Arnbruck (7,94 Euro/m²) höhere Mieten aufweisen. Beim Kaufpreis liegt Arrach mit 1.451 Euro/m² unter dem Niveau von Lam (1.951 Euro/m²) und Arnbruck (2.043 Euro/m²), aber über dem von Hohenwarth (1.611 Euro/m²).
Woher stammen die Daten zu Arrach?
Was jede Kennzahl misst, wie sie entsteht und wie aktuell sie ist.
Die auf dieser Seite gezeigten Mietwerte für Arrach sind Angebotsmieten: durchschnittliche Kaltmieten aus veröffentlichten Wohnungsinseraten. Sie sind nicht identisch mit dem amtlichen Mietspiegel, der die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558c BGB aus bestehenden Mietverhältnissen ermittelt und für Mieterhöhungen maßgeblich ist. Da Angebotsmieten das aktuelle Neuvermietungsniveau abbilden, liegen sie in der Regel über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Einen verbindlichen Mietspiegel für Arrach führt, sofern vorhanden, die Gemeinde selbst.
Die Kennzahlen stammen aus unterschiedlichen Quellen und haben daher unterschiedliche Datenstände; die Spalte „Datenstand" nennt sie je Kennzahl. Wo ein Wert fehlt, liegt für diesen Ort keine ausreichende Datengrundlage vor — ein fehlender Wert bedeutet nicht null.
| Kennzahl | Art | Erläuterung | Datenstand |
|---|---|---|---|
| Angebotsmiete (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittliche inserierte Kaltmiete je m² aus Wohnungsangeboten — nicht die ortsübliche Vergleichsmiete. | 2026 |
| Angebotskaufpreis (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittlicher inserierter Kaufpreis je m² aus Wohnungsangeboten — Angebots-, kein Beurkundungspreis. | 2026 |
| Bruttomietrendite (%) | berechnet | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100, aus den beiden Angebotswerten abgeleitet. Ohne Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Verwaltung und Leerstand — die Nettorendite liegt darunter. | 2026 |
| Kaufpreisfaktor | berechnet | Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Gibt an, wie viele Jahreskaltmieten dem Kaufpreis entsprechen; der Kehrwert der Bruttomietrendite. | 2026 |
| Einwohner und Dichte | amtliche Statistik | Fortschreibung der Bevölkerungsstände der statistischen Ämter, Stichtag jeweils Jahresende. Die Dichte bezieht sie auf die Gemeindefläche. | 2024 |
| Arbeitslosenquote (%) | amtliche Statistik | Quote auf Kreisebene, nicht je Gemeinde — kleinere Orte teilen sich daher den Wert ihres Kreises. | 2023 |
| Prognos-Zukunftsatlas | Fremdindex | Rang unter 400 Kreisen und kreisfreien Städten; kleinere Werte sind besser. Der Index bewertet Kreise, nicht einzelne Gemeinden. | – |
Weitere Orte im Kreis Cham
Nach Bruttomietrendite sortiert
| Ort | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|
| Miltach | 93468 | 8,94 € | 1.041 € | 10,31 % |
| Blaibach | 93476 | 8,05 € | 1.305 € | 7,40 % |
| Reichenbach | 93189 | 7,55 € | 1.419 € | 6,38 % |
| Chamerau | 93466 | 7,63 € | 1.446 € | 6,34 % |
| Rimbach | 93485 | 7,51 € | 1.448 € | 6,23 % |
| Rötz, St | 92444 | 8,98 € | 1.788 € | 6,03 % |
| Eschlkam, M | 93458 | 7,08 € | 1.412 € | 6,02 % |
| Neukirchen b.Hl.Blut, M | 93453 | 7,09 € | 1.482 € | 5,74 % |