Hohenwarth

Marktüberblick

Hohenwarth liegt im Oberpfälzer Landkreis Cham, einer der ländlicheren Regionen Bayerns. Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei 1.611 Euro je Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 6,73 Euro je Quadratmeter. Die Bruttomietrendite beträgt 5,01 Prozent, der Kaufpreisfaktor rund 20.

Im direkten Vergleich zum Landkreis Cham (Kaufpreis 2.153 €/m², Miete 7,83 €/m²) liegt Hohenwarth bei beiden Kennzahlen deutlich unter dem Kreis-Durchschnitt. Gegenüber Bayern insgesamt (Kaufpreis 3.246 €/m², Miete 10,11 €/m²) sind die Werte etwa halb so hoch. Die Rendite von 5,01 Prozent liegt damit über dem bayerischen Durchschnitt von 4,13 Prozent und auch über dem Kreis-Durchschnitt von 4,73 Prozent. Der Ort befindet sich im 83. Perzentil der bayernweiten Renditeverteilung – von 2.056 betrachteten Orten liegen 83 Prozent unter der Hohenwarther Rendite.

Die Kombination aus niedrigeren Kaufpreisen und moderaten Mieten führt zu einer überdurchschnittlichen Rendite. Das entspricht dem Muster ländlicher Märkte in der Oberpfalz, wo die Kaufpreise deutlich unter den städtischen Niveaus liegen, während die Mieten zwar ebenfalls niedriger sind, aber nicht im gleichen Maße.

Preisentwicklung

Die historischen Zeitreihen zeigen für Hohenwarth außergewöhnlich starke jährliche Schwankungen, die auf einen dünnen Markt mit wenigen Transaktionen hindeuten.

Beim Kaufpreis wechseln sich Jahre mit niedrigen Werten und solche mit sehr hohen Werten ab: 2021 lagen die Angebotspreise bei 840 €/m², 2022 bei 2.416 €/m², 2023 fielen sie auf 680 €/m² und 2024 stiegen sie wieder auf 1.476 €/m². Die CAGR von 3,85 Prozent über den gesamten Zeitraum gibt nur eine grobe Tendrik vor, da einzelne Jahre den Durchschnitt stark verzerren.

Auch die Mietentwicklung ist volatil: 2019 lag die Angebotsmiete bei 7,58 €/m², 2021 bei 4,76 €/m², 2022 bei 8,33 €/m² und 2026 bei 10,19 €/m². Die CAGR von 4,32 Prozent ist ebenfalls von den einzelnen Ausreißern geprägt.

Diese Schwankungen machen eine verlässliche Trendaussage schwierig. Sie sind typisch für Gemeinden mit geringer Transaktionsdichte, wo bereits einzelne Inserate den Durchschnittswert stark nach oben oder unten ziehen können. Die vorliegenden Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Regionale Einordnung

Im Vergleich zu den Nachbarorten im Umkreis bis 10 Kilometer zeigt Hohenwarth ein gemischtes Bild.

Die Angebotsmiete von 6,73 €/m² liegt unter allen acht Nachbarorten. Der nächstgelegene Ort, Grafenwiesen (4 km), weist 7,70 €/m² aus, Rimbach (4,5 km) 7,51 €/m². Blaibach (10,1 km) liegt mit 8,05 €/m² am höchsten.

Beim Kaufpreis liegt Hohenwarth mit 1.611 €/m² im Mittelfeld der Nachbarn. Rimbach (1.448 €/m²) und Arach (1.451 €/m²) sind günstiger, Bad Kötzting (2.909 €/m²) und Lam (1.951 €/m²) liegen deutlich darüber. Bad Kötzting fällt als Kurort mit deutlich höheren Preisen aus dem Muster.

Die Bruttomietrendite von 5,01 Prozent liegt im mittleren Bereich der Nachbarn. Rimbach weist mit 6,23 Prozent die höchste Rendite auf, Blaibach mit 7,40 Prozent noch höhere Werte. Bad Kötzting liegt mit 3,28 Prozent am unteren Ende, was dem hohen Kaufpreis bei moderater Miete entspricht.

Hohenwarth folgt damit dem regionalen Muster: Die Mieten sind in der Peripherie des Landkreises Cham durchweg niedriger als in den größeren Orten, die Kaufpreise variieren stärker und werden von Sonderfunktionen (Kurort, Kreisstadt-Nähe) beeinflusst.

Standortfaktoren

Hohenwarth hat 1.934 Einwohner auf einer Fläche von 24,22 Quadratkilometern, was einer Bevölkerungsdichte von 80 Einwohnern je Quadratkilometer entspricht. Die Gemeinde besteht aus 19 Gemeindeteilen, darunter mehrere Dörfer, Weiler und Einöden.

Die Einwohnerzahl ist seit den 1980er-Jahren rückläufig: 1988 lebten 2.129 Menschen in der Gemeinde, 2018 waren es 1.912, ein Rückgang von 10 Prozent. In den letzten Jahren stabilisierte sich die Zahl bei rund 1.934 Einwohnern.

Die Wirtschaft ist durch einen deutlichen Auspendlerüberschuss geprägt. Nach Angaben aus dem Jahr 2017 standen 222 sozialversicherungspflichtige Arbeitsplätze 749 Erwerbstätigen gegenüber – 527 Personen pendelten zur Arbeit aus. Dies ist typisch für eine ländliche Gemeinde in der Peripherie der Oberpfalz. 28 landwirtschaftliche Betriebe bewirtschafteten 587 Hektar Fläche.

Hohenwarth ist ein staatlich anerkannter Erholungsort mit sieben Betrieben mit zehn und mehr Gästebetten, die 2017 rund 43.400 Übernachtungen verzeichneten. Im Gemeindeteil Simpering befindet sich ein Gewerbegebiet.

Verkehrstechnisch liegt der Ort an der Staatsstraße 2138 von Lam nach Bad Kötzting und an der Bahnstrecke Lam–Bad Kötzting–Cham der Oberpfalzbahn. Es bestehen zwei Haltepunkte im Gemeindegebiet.

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 ordnet den Landkreis Cham auf Rang 183 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtindex ein. Der Rang im Teilindex Wettbewerb und Innovation liegt mit 312 deutlich schlechter als im Index Wohlstand und soziale Lage (Rang 87). Keine Hochschule ist am Ort vorhanden.