Grafenwiesen

Marktüberblick

Grafenwiesen liegt im Landkreis Cham im Oberpfälzer Teil des Bayerischen Waldes. Mit 1.552 Einwohnern (2024) auf einer Fläche von 10,19 km² ergibt sich eine Bevölkerungsdichte von 152 Einwohnern pro km². Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei 1.808 Euro pro Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 7,70 Euro pro Quadratmeter. Die Bruttomietrendite beträgt 5,11 Prozent, der Kaufpreisfaktor liegt bei 19,56.

Die Rendite von 5,11 Prozent liegt leicht über dem deutschen Durchschnitt von 5,10 Prozent und deutlich über dem bayerischen Landesdurchschnitt von 4,13 Prozent. Der Kaufpreisfaktor von 19,56 liegt unter dem bayerischen Durchschnitt von 26,10 und dem Landkreisdurchschnitt von 23,05, was bedeutet, dass Grafenwiesen im Verhältnis zur Miete moderat bepreist ist. Gleichzeitig liegt der Ort mit 7,70 Euro Angebotsmiete knapp unter dem Landkreisdurchschnitt von 7,83 Euro und deutlich unter dem bayerischen Durchschnitt von 10,11 Euro.

Preisentwicklung und Volatilität

Die Zeitreihen der Angebotspreise zeigen eine außergewöhnlich hohe Volatilität. Der Angebotskaufpreis stieg von 626 Euro pro m² (2018) auf 2.500 Euro pro m² (2023), fiel dann auf 2.026 Euro (2024) und 1.047 Euro (2025). Die Angebotsmiete bewegte sich zwischen 4,87 Euro (2018) und 12,50 Euro (2024), wobei der Wert von 12,50 Euro ein deutlicher Ausreißer ist. Der Zeitreihenwert von 7,01 Euro (2026) liegt wieder im Bereich der Vorjahre vor dem Ausreißer.

Die CAGR-Werte von 13,69 Prozent für den Kaufpreis und 4,66 Prozent für die Miete beschreiben den durchschnittlichen jährlichen Anstieg über den gesamten Zeitraum, ohne die extremen Ausschläge in einzelnen Jahren abzubilden. Die hohe Volatilität der Angebotswerte ist ein Hinweis darauf, dass der Markt klein ist und einzelne Inserate die Durchschnittswerte stark beeinflussen können. Die Werte stammen aus Inseraten und liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Demografie und Arbeitsmarkt

Die Bevölkerung von Grafenwiesen ist seit 2015 relativ stabil. Sie bewegte sich zwischen 1.465 Einwohnern (2022) und 1.552 Einwohnern (2023/2024). Der Tiefstand lag 2021/2022 bei 1.465 bis 1.467 Einwohnern, was einem Rückgang von rund 4 Prozent gegenüber 2015 entspricht. Seit 2023 hat sich die Bevölkerung wieder erholt und liegt mit 1.552 Einwohnern über dem Niveau von 2015 (1.522). Die Gesamtentwicklung seit 2015 beträgt plus 1,97 Prozent.

Die Arbeitslosenquote liegt bei 2,3 Prozent (2023). Sie schwankte im Beobachtungszeitraum zwischen 1,55 Prozent (2015) und 2,42 Prozent (2020). Mit Ausnahme der Corona-Jahre 2020/2021 lag die Quote durchweg unter 2,3 Prozent. Die absolute Zahl der Arbeitslosen beträgt 22 Personen.

Regionale Einordnung und Standortfaktoren

Im regionalen Vergleich liegt Grafenwiesen mit 1.808 Euro Kaufpreis pro m² unter dem Landkreisdurchschnitt von 2.153 Euro und deutlich unter dem bayerischen Durchschnitt von 3.246 Euro. Unter den acht Nachbarorten im Umkreis bis 9,2 km ist der Kaufpreis von Grafenwiesen höher als der von Rimbach (1.448 Euro), Blaibach (1.305 Euro), Arrach (1.451 Euro), Neukirchen b.Hl.Blut (1.482 Euro) und Hohenwarth (1.611 Euro), aber niedriger als der von Bad Kötzting (2.909 Euro), Runding (1.858 Euro) und Arnschwang (1.852 Euro).

Die Bruttomietrendite von 5,11 Prozent liegt über dem Landesdurchschnitt (4,13 %) und dem Kreisdurchschnitt (4,73 %). Unter den Nachbarorten ist sie jedoch nicht die höchste: Blaibach weist mit 7,40 Prozent die höchste Rendite auf, gefolgt von Rimbach (6,23 %) und Arrach (5,97 %). Bad Kötzting liegt mit 3,28 Prozent am unteren Ende – ein Hinweis darauf, dass der hohe Kaufpreis dort die Rendite drückt.

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 bewertet den Landkreis Cham auf Rang 183 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtindex. Besonders schwach ist der Indexbereich Wettbewerb und Innovation mit Rang 312, während der Bereich Wohlstand und soziale Lage mit Rang 87 zu den besseren Bereichen gehört. Der Arbeitsmarkt liegt auf Rang 142, die Demografie auf Rang 158. Am Ort bestehen keine Hochschulen.