Chamerau

Marktüberblick: Hohe Rendite bei niedrigem Preisniveau

Chamerau liegt im Naturpark Oberer Bayerischer Wald, etwa zehn Kilometer östlich der Kreisstadt Cham, und umfasst 23,4 km² mit 2.576 Einwohnern. Die Gemeinde ist in 20 Gemeindeteile gegliedert und verfügt über einen Haltepunkt an der Bahnstrecke Cham–Bad Kötzting sowie Anbindung an die Bundesstraße 85.

Der Immobilienmarkt wird durch einen deutlich unter dem bayerischen und deutschen Durchschnitt liegenden Kaufpreis geprägt: 1.446 Euro pro Quadratmeter stehen 10,11 Euro (Bayern) bzw. 8,92 Euro (Deutschland) Angebotsmiete je Quadratmeter gegenüber. Daraus resultiert eine Bruttomietrendite von 6,34 Prozent – das ist die höchste Rendite unter 94 Prozent der bayernweiten Vergleichsorte. Der Kaufpreisfaktor von 15,79 liegt ebenfalls deutlich unter dem Kreisdurchschnitt von 23,05, dem bayerischen Mittel von 26,10 und dem deutschen Niveau.

Die Kombination aus niedrigem Kaufpreis und moderater Miete macht Chamerau zu einem der renditestärksten Orte in Bayern. Im direkten Vergleich zu den Nachbarorten hebt sich Chamerau durch seine überdurchschnittliche Rendite ab: Miltach weist mit 10,31 Prozent zwar eine noch höhere Rendite auf, jedoch bei einem deutlich niedrigeren Kaufpreis von nur 1.041 Euro je Quadratmeter. Cham als Kreisstadt liegt mit 3,49 Prozent am unteren Ende der Nachbarn – bei einem mehr als doppelt so hohen Kaufpreis von 3.269 Euro je Quadratmeter.

Preisentwicklung: Steigende Mieten, volatile Kaufpreise

Die Mietentwicklung in Chamerau ist seit 2018 deutlich gestiegen: Von 4,06 Euro je Quadratmeter im Jahr 2018 auf 9,40 Euro im Jahr 2026. Das entspricht einem Anstieg von mehr als 130 Prozent in acht Jahren.

Die Kaufpreisentwicklung ist dagegen volatil und zeigt kein klares Trendmuster. 2022 lag der Kaufpreis bei 2.200 Euro je Quadratmeter, fiel 2023 auf 1.697 Euro und erreichte 2024 mit 354 Euro je Quadratmeter ein extremes Tief. 2025 stieg er wieder auf 1.900 Euro je Quadratmeter an.

Zu beachten ist, dass die aktuellen Marktwerte (Miete 7,63 €/m², Kaufpreis 1.446 €/m²) von den Werten der Zeitreihe abweichen. Die Zeitreihe zeigt für 2026 eine Angebotsmiete von 9,40 €/m², der aktuelle Marktwert liegt bei 7,63 €/m². Beim Kaufpreis zeigt die Zeitreihe 1.900 €/m² für 2025, der aktuelle Wert liegt bei 1.446 €/m². Diese Unterschiede können auf unterschiedliche Erhebungszeitpunkte, verschiedene Stichproben oder die begrenzte Transaktionsdichte in einer Gemeinde mit 2.576 Einwohnern zurückzuführen sein.

Die extremen Schwankungen im Kaufpreis – insbesondere der Einbruch 2024 und der anschließende Anstieg 2025 – deuten auf eine geringe Transaktionsdichte hin. In einer kleinen Gemeinde können einzelne Verkäufe die Durchschnittswerte stark beeinflussen.

Standortfaktoren: Demografischer Wandel bei stabiler Arbeitsmarktlage

Die Bevölkerung Chameraus ist seit 2015 leicht rückläufig: Von 2.608 auf 2.576 Einwohner entspricht das einem Rückgang von 1,2 Prozent. Die Bevölkerungsdichte beträgt 110 Einwohner je Quadratkilometer.

Trotz des Bevölkerungsrückgangs liegt die Arbeitslosenquote mit 3,4 Prozent im Jahr 2023 niedrig. Die Arbeitslosenquote in Chamerau liegt damit deutlich unter dem bayerischen und deutschen Durchschnitt.

Der Landkreis Cham belegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 Rang 183 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamt-Ranking. Im Teilindex Dynamik schneidet der Kreis mit Rang 124 deutlich besser ab als im Teilindex Stärke mit Rang 194. Der Teilindex Wohlstand und soziale Lage liegt mit Rang 87 im oberen Drittel, während die Indizes für Demografie (Rang 158), Arbeitsmarkt (Rang 142) und Wettbewerb und Innovation (Rang 312) schwächer abschneiden.

Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen.

Einordnung: Ländlicher Markt mit struktureller Renditestärke

Chamerau präsentiert sich als ländlicher Ort mit einem für Bayern ungewöhnlich niedrigen Preisniveau bei gleichzeitig hoher Mietrendite. Der Kaufpreisfaktor von 15,79 ist einer der niedrigsten in Bayern und spiegelt wider, dass der Ort nicht zu den nachfragestarken Ballungsräumen gehört.

Die hohe Bruttomietrendite von 6,34 Prozent ist eine Folge des niedrigen Kaufpreisniveaus. Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt sich ein klares Muster: Je näher ein Ort an der Kreisstadt Cham liegt, desto höher sind die Kaufpreise und desto niedriger die Renditen. Cham selbst liegt mit 3.269 Euro je Quadratmeter und 3,49 Prozent Rendite am Ende dieser Skala.

Die stabile Mietentwicklung bei gleichzeitig volatilen Kaufpreisen geht einher mit der geringen Bevölkerungszahl und der ländlichen Lage. Für Investoren bietet Chamerau eine hohe Rendite, die jedoch mit der geringen Bevölkerungsentwicklung und der peripheren Lage im Oberpfälzer Raum einhergeht.