Marktüberblick und Einordnung
Der Landkreis Cham ist der östlichste Landkreis der Oberpfalz und gehört zur Planungsregion 11 (Regensburg). Mit 1.526,81 km² ist er der flächengrößte Landkreis in der Oberpfalz und fünftgrößter in Bayern. Auf 130.946 Einwohnern (2023) verteilt, ergibt sich eine Bevölkerungsdichte von 86 Einwohnern je km² — deutlich unter dem bayerischen Durchschnitt.
Der Immobilienmarkt spiegelt diese periphere Lage wider: Der mittlere Kaufpreis liegt bei 2.152,67 EUR/m², der mittlere Mietpreis bei 7,83 EUR/m². Damit rangiert der Kreis auf Platz 73 von 82 bayerischen Kreisen nach Kaufpreis — er gehört zu den günstigsten Regionen Bayerns. Die durchschnittliche Bruttomietrendite liegt bei 4,73 %, der durchschnittliche Kaufpreisfaktor bei 23.
Im bundesweiten Vergleich liegt der Kreis mit 2.152,67 EUR/m² unter dem deutschen Durchschnitt von 2.408,80 EUR/m². Die Mietwerte von 7,83 EUR/m² liegen ebenfalls unter dem deutschen Mittel von 8,92 EUR/m².
Die Zeitreihen zeigen eine deutliche Entwicklung: Der Kaufpreis stieg von 1.997 EUR/m² (2018) auf 2.407 EUR/m² (2025), die Miete von 5,89 EUR/m² (2018) auf 8,26 EUR/m² (2025). Die Bevölkerung blieb stabil bei rund 130.946 Einwohnern.
Innere Struktur und Preisgefälle
Die Spreizung innerhalb des Kreises ist erheblich. Der Kaufpreis reicht von 1.041 EUR/m² in Miltach bis 4.011 EUR/m² in Tiefenbach — ein Faktor von fast vier. Die Mietwerte variieren zwischen 6,21 EUR/m² in Waffenbrunn und 9,86 EUR/m² in Willmering. Die Rendite-Spanne erstreckt sich von 1,91 % in Tiefenbach bis 10,31 % in Miltach.
Die teuersten Gemeinden des Kreises sind: - Tiefenbach (1.876 Einw.): 4.011 EUR/m², Rendite 1,91 % - Cham, St (17.593 Einw.): 3.269 EUR/m², Rendite 3,49 % - Schorndorf (3.027 Einw.): 3.181 EUR/m², Rendite 3,30 % - Roding, St (13.224 Einw.): 2.943 EUR/m², Rendite 3,81 % - Bad Kötzting, St (7.493 Einw.): 2.909 EUR/m², Rendite 3,28 %
Die günstigsten Gemeinden sind: - Miltach (2.363 Einw.): 1.041 EUR/m², Rendite 10,31 % - Blaibach (1.943 Einw.): 1.305 EUR/m², Rendite 7,40 % - Eschlkam, M (3.337 Einw.): 1.412 EUR/m², Rendite 6,02 % - Reichenbach (1.340 Einw.): 1.419 EUR/m², Rendite 6,38 % - Chamerau (2.576 Einw.): 1.446 EUR/m², Rendite 6,34 %
Ein klares Muster zeichnet sich ab: Die teuersten Gemeinden liegen im westlichen Teil des Kreises — Cham, Roding, Bad Kötzting, Schorndorf. Sie profitieren von der Nähe zu Regensburg und der besseren Infrastruktur. Im östlichen Teil, am Grenzsaum zum Bayerischen Wald und zu Tschechien, liegen die günstigsten Gemeinden wie Miltach, Blaibach, Eschlkam und Reichenbach. Diese Gemeinden verzeichnen teilweise Bevölkerungsrückgänge von bis zu 16 % zwischen 1988 und 2018, während der westliche Landkreis Zuwächse von 20 bis 44 % verzeichnete.
Tiefenbach als teuerste Gemeinde des Kreises ist ein Ausreißer: Mit nur 1.876 Einwohnern und einem Kaufpreisfaktor von 52,3 liegt sie weit über dem Kreisdurchschnitt. Die Gründe für diesen Ausreißer liegen außerhalb der verfügbaren Daten.
Wirtschaft, Bildung und Struktur
Der Landkreis Cham ist Fördergebiet nach den bayerischen regionalen Förderprogrammen, der Gemeinschaftsaufgabe "Verbesserung der regionalen Wirtschaftsstruktur" und Ziel 3-Fördergebiet der Europäischen Union. Diese Förderstatus spiegelt die strukturelle Schwäche der Region wider.
Die Sana Kliniken des Landkreises Cham GmbH (74,9 % im Besitz des Landkreises) betreiben drei Standorte im Kreisgebiet: Sana Krankenhaus Cham, Sana Krankenhaus Bad Kötzting und Sana Klinik Roding. Sana übernahm die Kliniken 2012. Diese Kliniken sind bedeutende Arbeitgeber und versorgen die Bevölkerung im gesamten Landkreis sowie in angrenzende Regionen.
Bildungsmöglichkeiten bieten die Deggendorf School of Engineering mit den Campi Cham und Bad Kötzting. Diese Fachhochschulstandorte sind wichtige Bildungs- und Anziehungspunkte für den ländlichen Raum.
Der Landkreis gehört zur IHK Regensburg für Oberpfalz / Kelheim, die 85.000 Mitgliedsunternehmen vertritt und seit 2000 mit einer Geschäftsstelle in Cham vertreten ist. Die Wirtschaft des Kreises ist geprägt vom Mittelstand und vom Dienstleistungssektor. Der Tourismus spielt eine Rolle, da der gesamte Landkreis im Naturpark Oberer Bayerischer Wald liegt.
Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 ordnet den Landkreis auf Rang 183 von rund 400 deutschen Kreisen ein (Gesamtrang). Im Dynamik-Index liegt er auf Rang 124, im Stärk-Index auf Rang 194. Der Wohlstands-Index erreicht Rang 87, der Arbeitsmarkt-Rang 142, der Demografie-Rang 158. Der Wettbewerb und Innovation-Index liegt mit Rang 312 am unteren Ende — ein Hinweis auf die strukturelle Schwäche in diesem Bereich.
Verkehr und Erreichbarkeit
Eine besondere Herausforderung für den Landkreis Cham ist die fehlende Autobahnanbindung. Er ist einer von vier bayerischen Landkreisen ohne eigenen Autobahnanschluss — neben Weißenburg-Gunzenhausen, Donau-Ries und Kronach. Die Anbindung an das überregionale Straßennetz erfolgt über die Bundesstraßen B20 und B85. Die nächste Autobahnanschlussstelle liegt im benachbarten Landkreis Regensburg.
Die Bahnverbindung Regensburg–Cham–Furth im Wald bietet eine direkte Anbindung an das Regionalbahnnetz. Der Bahnhof Cham ist ein wichtiger Umsteigepunkt. Für den ICE-Fernverkehr ist der Bahnhof Regensburg der nächste Zugangspunkt, von dem aus Cham in etwa einer Stunde erreichbar ist.
Die geografische Lage am östlichen Rand der Oberpfalz bedeutet eine gewisse Peripherie zu den großen Wirtschaftszentren. Regensburg als nächstes Oberzentrum ist etwa 60 km entfernt. Die Pendlerströme verlaufen überwiegend in westlicher Richtung nach Regensburg und in nördlicher Richtung nach Schwandorf.
Die 71,6 km lange Grenze zu Tschechien (Bezirk Pilsen) bietet Potenzial für grenzüberschreitende Zusammenarbeit. Der Landkreis ist Fördergebiet nach den europäischen INTERREG- und PHARE-Programmen. Einrichtungen wie das Wallfahrts-, Begegnungs- und Umweltbildungszentrum "Haus zur Aussaat" in Neukirchen b.Hl.Blut und die Jugendbildungsstätte Waldmünchen dienen dem kulturellen Austausch. 2009 erhielt der Landkreis den Titel "Ort der Vielfalt" der Bundesregierung.
Entwicklung und Ausblick
Der Landkreis Cham steht vor strukturellen Herausforderungen, die sich aus der peripheren Lage und der fehlenden Autobahnanbindung ergeben. Die große Spreizung innerhalb des Kreises — von 1.041 EUR/m² in Miltach bis 4.011 EUR/m² in Tiefenbach — zeigt, dass der Markt nicht homogen ist. Die westlichen Gemeinden entlang der B20 Richtung Regensburg sind deutlich stärker nachgefragt als die östlichen Gemeinden am Grenzsaum.
Die Bevölkerungsentwicklung verdeutlicht diese Schere: Der westliche Landkreis verzeichnete zwischen 1988 und 2018 Zuwächse von 20 bis 44 %, während der östliche Grenzsaum Verluste von bis zu 16 % hinnehmen musste. Die stabilen Gesamteinwohnerzahlen von rund 130.946 verdecken diese inneren Unterschiede.
Die Kaufpreisentwicklung von 1.997 EUR/m² (2018) auf 2.407 EUR/m² (2025) und die Mietentwicklung von 5,89 EUR/m² auf 8,26 EUR/m² zeigen einen deutlichen Anstieg, der dem bayerischen Trend entspricht. Die Renditen im Kreis liegen mit einem Durchschnitt von 4,73 % über dem bayerischen Durchschnitt von 4,13 % — ein Hinweis auf die günstigeren Kaufpreise im Verhältnis zu den Mietwerten.
Die Förderstatus des Kreises (Gemeinschaftsaufgabe "Verbesserung der regionalen Wirtschaftsstruktur", Ziel 3-Fördergebiet der EU) bieten Möglichkeiten zur strukturellen Stärkung. Die Sana Kliniken und die Deggendorf School of Engineering sind wichtige Standbeine für die regionale Wirtschaft und Bildung. Die grenzüberschreitende Zusammenarbeit mit Tschechien könnte ein zukünftiger Entwicklungsfaktor sein.