Wald

Marktüberblick

Wald ist eine Gemeinde im westlichen Landkreis Cham in der Oberpfalz mit rund 3.081 Einwohnern auf 37,8 km². Als westlichste Gemeinde des Landkreises und Sitz einer Verwaltungsgemeinschaft erfüllt sie Funktionen als Kleinzentrum für die umliegenden Ortschaften. Die Gemeinde verfügt über eine Grundschule, eine Mittelschule, ärztliche Versorgung sowie Handwerks- und Handelsbetriebe. Die Bevölkerung hat sich seit 2015 um 8,4 % erhöht, was auf einen deutlichen Zuzug in den Jahren 2020 bis 2022 zurückgeht, als die Einwohnerzahl von 2.916 auf 3.065 anstieg. Seit 2023 stabilisiert sie sich bei 3.081.

Preisentwicklung und Rendite

Der Immobilienmarkt in Wald zeigt ein deutliches Gefälle zwischen Miet- und Kaufpreissegment. Die Angebotsmiete liegt bei 9,35 € je m², der Angebotskaufpreis bei 2.536 € je m². Die Bruttomietrendite beträgt 4,43 %, der Kaufpreisfaktor liegt bei 22,6.

Die Preisentwicklung der letzten Jahre verläuft unterschiedlich: Die Miete ist seit 2018 um durchschnittlich 1,49 % pro Jahr gestiegen, während der Kaufpreis im selben Zeitraum um 1,71 % pro Jahr gefallen ist. Im Mietsegment zeigt sich ein dynamischer Anstieg von 8,05 € (2018) auf 10,82 € (2025), mit einem leichten Rückgang auf 9,06 € im Jahr 2026. Der Kaufpreis erreichte 2021 mit 3.222 € je m² einen Höhepunkt und ist seither auf 2.694 € (2025) gesunken, wobei 2024 mit 1.998 € ein Tiefpunkt erreicht wurde.

Dieses Muster – steigende Mieten bei fallenden Kaufpreisen – führt zu einer Verbesserung der Rendite im Vergleich zu früheren Jahren. Die aktuelle Bruttomietrendite von 4,43 % liegt über dem bayerischen Durchschnitt von 4,13 %, was auf die relativ niedrigen Kaufpreise im Vergleich zu den Mieten hinweist.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich positioniert sich Wald deutlich unter dem bayerischen Durchschnitt: Die Angebotsmiete liegt mit 9,35 € je m² unter dem Landesdurchschnitt von 10,11 €, der Kaufpreis mit 2.536 € je m² deutlich unter dem Bayern-Wert von 3.246 €. Der Kaufpreisfaktor von 22,6 liegt unter dem bayerischen Durchschnitt von 26,1.

Im Kreis Cham (Durchschnittsmiete 7,83 €, Durchschnittskaufpreis 2.153 €) liegt Wald sowohl bei der Miete als auch beim Kaufpreis über dem Kreisdurchschnitt, was die Stellung als Kleinzentrum mit höherer Infrastrukturversorgung widerspiegelt.

Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt sich ein heterogenes Bild: Reichenbach (3,7 km) bietet mit 6,38 % Rendite die höchste Attraktivität bei deutlich niedrigeren Preisen (1.419 € je m² Kaufpreis). Altenthann (7,2 km) weist mit 3,41 % die niedrigste Rendite aus, verbunden mit einem Kaufpreis von 4.172 € je m² – einem Wert, der weit über dem von Wald liegt. Nittenau (7,7 km) erreicht mit 3,13 % die niedrigste Rendite bei einem Kaufpreis von 3.472 €.

Der Perzentilrang von 72,5 im Bundesland bedeutet, dass Wald bei der Bruttomietrendite besser abschneidet als rund 73 % der vergleichbaren Orte in Bayern.

Standortfaktoren und Demografie

Der Landkreis Cham, dem Wald angehört, rangiert im Prognos-Zukunftsatlas 2025 auf Platz 183 von 400 deutschen Kreisen im Gesamtindex. Im Teilindex Arbeitsmarkt erreicht der Kreis Platz 142, im Index Wettbewerb und Innovation Platz 312. Der Index Wohlstand und soziale Lage liegt mit Platz 87 deutlich besser. Der Dynamik-Index liegt auf Platz 124.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 4,0 % und ist damit deutlich höher als 2019, als sie bei 2,4 % lag. Dieser Anstieg korrespondiert mit dem unterdurchschnittlichen Rang im Arbeitsmarkt-Index des Zukunftsatlas.

Die Bevölkerungsentwicklung ist positiv: Zwischen 2015 und 2024 wuchs die Einwohnerzahl von 2.842 auf 3.081, was einem Anstieg von 8,4 % entspricht. Besonders stark war der Zuzug in den Jahren 2020 bis 2022, als die Gemeinde 149 neue Einwohner verzeichnete. Diese Entwicklung steht im Kontrast zu vielen ländlichen Gemeinden in Ost- und Nordbayern, die unter Abwanderung leiden.

Wald verfügt über keine Hochschulen, was die Nachfrage nach studentischem Wohnraum begrenzt. Die Gemeinde ist Teil der Arbeitsgemeinschaft Vorderer Bayerischer Wald, die regionale touristische und wirtschaftliche Zusammenarbeit fördert.