Bernhardswald

Marktüberblick: Hohe Kaufpreise, niedrige Rendite

Der Immobilienmarkt in Bernhardswald ist durch deutlich über dem Landes- und Bundesdurchschnitt liegende Kaufpreise geprägt. Der Angebotskaufpreis liegt bei 4.110 Euro pro Quadratmeter und damit 27 % über dem bayerischen Mittel von 3.246 Euro pro Quadratmeter. Im Vergleich zum Landkreis Regensburg (3.446 Euro pro Quadratmeter) liegt Bernhardswald sogar 19 % darüber. Die Angebotsmiete von 9,81 Euro pro Quadratmeter liegt hingegen knapp unter dem Landkreisdurchschnitt von 10,12 Euro pro Quadratmeter.

Die Kombination aus hohen Kaufpreisen und moderaten Mieten drückt die Bruttomietrendite auf 2,87 %. Das ist eine der niedrigsten Renditen unter den Nachbarorten im Umkreis bis 10,4 km. Nur Donaustauf (2,75 %) und Tegernheim (2,95 %) liegen darunter. Der bayerische Durchschnitt von 4,13 % wird um mehr als ein Drittel unterschritten. Der Kaufpreisfaktor von 34,91 Jahre bedeutet, dass der Kaufpreis dem 34,91-fachen der Jahreskaltmiete entspricht. Im bayerischen Vergleich von 26,10 Jahren ist das ein erheblicher Aufschlag. Der Perzentilrang von 7,54 % im Bundesland zeigt: Von allen 2.056 bewerteten Orten in Bayern hat nur ein kleiner Teil eine noch niedrigere Rendite. Bernhardswald ist damit ein Markt, in dem die Kaufpreise die Mieten deutlich überholen – ein typisches Merkmal gefragter Wohnlagen mit eingeschränkter gewerblicher Nachfrage.

Preisentwicklung: Kaufpreise ziehen schneller als Mieten

Die Zeitreihe der letzten neun Jahre zeigt eine deutliche Preisdynamik, bei der die Kaufpreise deutlich stärker steigen als die Mieten. Der Kaufpreis kletterte von 2.199 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 auf 4.678 Euro im Jahr 2026 – das entspricht einer jährlichen Wachstumsrate von rund 9,9 %. Die Angebotsmiete stieg im selben Zeitraum von 5,96 auf 10,36 Euro pro Quadratmeter, was einer Wachstumsrate von 7,2 % entspricht.

Beide Reihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet. Auffällig ist die hohe Volatilität: Der Kaufpreis fiel 2019 auf 1.400 Euro pro Quadratmeter, bevor er ab 2020 wieder stark anstieg. Die Miete schwankte zwischen 5,96 Euro (2018) und 10,85 Euro (2024). Diese Schwankungen deuten auf einen Markt hin, der von Angebot und Nachfrage bei neuen Bauten geprägt ist und weniger von der etablierten Bestandsmiete.

Das unterschiedliche Tempo von Kaufpreis- und Mietentwicklung hat zur Folge, dass sich die Bruttomietrendite in den letzten Jahren weiter verschlechtert hat. Wo 2018 bei einem Kaufpreis von 2.199 Euro und einer Miete von 5,96 Euro noch eine Rendite von rund 3,3 % möglich war, liegt sie heute bei 2,87 %. Investoren, die auf laufende Mietrenditen angewiesen sind, finden in Bernhardswald nur noch begrenzt attraktive Angebote.

Regionale Einordnung: Über dem Landkreisdurchschnitt

Im Vergleich zum Landkreis Regensburg, der insgesamt 42 bewertete Orte umfasst, liegt Bernhardswald bei den Kaufpreisen mit 4.110 Euro pro Quadratmeter deutlich über dem Kreisdurchschnitt von 3.446 Euro. Die Miete von 9,81 Euro liegt knapp darunter. Die Bruttomietrendite von 2,87 % ist die niedrigste im Kreisvergleich, der bei 3,65 % liegt.

Unter den Nachbarorten im Umkreis bis 10,4 km zeigt sich ein heterogenes Bild. Weniger als 4 km entfernte Orte wie Wenzenbach (4.014 Euro pro Quadratmeter) und Altenthann (4.172 Euro) liegen preislich in einer ähnlichen Größenordnung. Entfernere Orte wie Bach a.d.Donau (2.629 Euro) oder Wald (2.536 Euro) liegen deutlich niedriger und weisen zugleich höhere Renditen von 4,28 % bzw. 4,43 % auf. Damit ist Bernhardswald im regionalen Vergleich ein Premium-Standort mit entsprechend hohen Kaufpreisen.

Der Landkreis Regensburg selbst liegt mit einem Kaufpreis von 3.446 Euro pro Quadratmeter über dem bayerischen Durchschnitt von 3.246 Euro. Bernhardswald hebt sich also nicht nur vom Landesdurchschnitt, sondern auch vom bereits teuren Umland ab.

Standortfaktoren: Gute Zukunftsaussichten des Landkreises

Der Landkreis Regensburg erreichte im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamt-Rang 73 von rund 400 deutschen Kreisen. Damit liegt er im oberen Drittel der Kreise. Die Teilindizes zeigen Rang 105 in Dynamik und Rang 73 in Stärke. Die Indizes für Wettbewerb und Innovation (Rang 33) und Wohlstand sowie soziale Lage (Rang 24) sind besonders gut platziert. Demografie (Rang 175) und Arbeitsmarkt (Rang 256) liegen im Mittelfeld.

Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen. Die Gemeinde ist eine Wohngemeinde im Falkensteiner Vorwald, nordöstlich von Regensburg gelegen. Nach eigenen Angaben hat sich Bernhardswald von einem landwirtschaftlich geprägten Ort zu einer Wohngemeinde entwickelt, was durch die Ausweisung von Bauland und Infrastrukturinvestitionen einherging. Zwischen 1988 und 2018 wuchs die Einwohnerzahl von 4.349 auf 5.438 um 25 %. Die Arbeitslosenquote sank von 5,6 % im Jahr 2015 auf 4,2 % im Jahr 2023.

Die Bevölkerungsentwicklung der letzten Jahre zeigt einen kurzen Einbruch: Von 2015 bis 2020 ging die Einwohnerzahl von 5.519 auf 5.387 zurück, bevor sie 2023 wieder auf 5.530 stieg. Die aktuelle Bevölkerungsdichte beträgt 77 Einwohner pro Quadratkilometer – ein Wert, der für eine ländliche Wohngemeinde typisch ist.