Barbing

Marktüberblick

Barbing bietet sich als Umlandgemeinde von Regensburg mit einer Angebotsmiete von 12,56 Euro je Quadratmeter und einem Angebotskaufpreis von 3.630 Euro je Quadratmeter positioniert. Die Bruttomietrendite liegt bei 4,15 Prozent, der Kaufpreisfaktor bei 24,08. Diese Kennzahlen beschreiben denselben Markt aus drei Perspektiven: Die Miete ist deutlich über dem regionalen Durchschnitt, während der Kaufpreis nur moderat darüber liegt. Das Ergebnis ist eine überdurchschnittliche Rendite bei gleichzeitig attraktivem Kaufpreisfaktor.

Der Kaufpreisfaktor von 24,08 bedeutet, dass der Kaufpreis dem 24,08-fachen der Jahreskaltmiete entspricht. Im Vergleich dazu liegt der Kreis Regensburg bei 28,35 und Bayern bei 26,10. Barbing liegt damit unter beiden Vergleichswerten, was auf einen relativ günstigen Einstieg im Verhältnis zur Miete hindeutet. Die Rendite von 4,15 Prozent entspricht dem bayerischen Durchschnitt von 4,13 Prozent und übertrifft den Kreiswert von 3,65 Prozent deutlich. Barbing belegt im Bundesland den 64. Perzentilrang bei der Rendite – besser als etwa 64 Prozent der verglichenen Orte.

Preisentwicklung

Die Angebotsmiete ist in der betrachteten Zeit von 9,46 Euro je Quadratmeter (2018) auf 12,98 Euro (2026) gestiegen, was einer jährlichen Wachstumsrate von 4,03 Prozent entspricht. Der Angebotskaufpreis entwickelte sich von 2.939 Euro je Quadratmeter (2018) auf 3.679 Euro (2026), mit einer jährlichen Wachstumsrate von 2,84 Prozent.

Die Miete wächst damit schneller als der Kaufpreis. Dieser Unterschied ist bedeutsam: Er erklärt die überdurchschnittliche Bruttomietrendite. Wo der Kaufpreis moderat steigt, die Miete aber deutlich anzieht, verbessert sich die Rendite automatisch. In der Zeitreihe zeigt sich zudem eine besondere Dynamik: Die Miete lag 2019 mit 10,34 Euro je Quadratmeter über dem Vorjahreswert, fiel dann 2020 auf 9,58 Euro zurück und erholte sich erst ab 2022 wieder – ein Muster, das der allgemeinen Marktentwicklung während der Pandemie entspricht. Der Kaufpreis folgte einem ähnlichen Muster mit einem Höhepunkt 2020 bei 3.859 Euro, einem Einbruch 2022 auf 3.196 Euro und einer Erholung ab 2023.

Regionale Einordnung

Barbing liegt mit seiner Angebotsmiete von 12,56 Euro je Quadratmeter über dem Kreis Regensburg (10,12 Euro) und dem bayerischen Durchschnitt (10,11 Euro). Der Angebotskaufpreis von 3.630 Euro je Quadratmeter liegt ebenfalls über dem Kreiswert (3.446 Euro) und dem Landesdurchschnitt (3.246 Euro). Der Kaufpreisfaktor ist jedoch niedriger als in beiden Vergleichsräumen.

Im direkten Vergleich zu den Nachbarorten zeigt sich ein differenziertes Bild. Der nächstgelegene Ort, Neutraubling (1,5 Kilometer entfernt), weist mit 13,36 Euro je Quadratmeter eine höhere Miete und mit 3.850 Euro je Quadratmeter einen höheren Kaufpreis aus. Die Rendite liegt mit 4,16 Prozent nahezu identisch. Regensburg selbst (7,1 Kilometer) liegt mit 14,92 Euro Miete und 5.053 Euro Kaufpreis deutlich höher, die Rendite fällt dort mit 3,54 Prozent jedoch unter den Barbinger Wert. Orte wie Tegernheim (2,95 Prozent) und Donaustauf (2,75 Prozent) zeigen niedrigere Renditen bei höheren Kaufpreisen – ein Muster, das auf eine stärkere spekulative Nachfrage in diesen Orten hindeutet.

Barbing positioniert sich damit als Ort mit moderatem Kaufpreis bei überdurchschnittlicher Miete und entsprechend guter Rendite – eine Konstellation, die für Investoren attraktiv sein kann, während sie für Eigennutzer einen günstigeren Einstiegspreis bedeutet.

Bevölkerung und Arbeitsmarkt

Die Einwohnerzahl Barbings ist von 5.335 (2015) auf 5.884 (2024) gestiegen, einem Zuwachs von 10,3 Prozent. Die Bevölkerungsdichte beträgt 193 Einwohner je Quadratkilometer. Der stärkste Anstieg erfolgte zwischen 2019 und 2022, als die Einwohnerzahl von 5.429 auf 5.813 wuchs – ein Plus von 384 Einwohnern in drei Jahren. Seit 2023 ist die Zahl stabil bei 5.884.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 7,3 Prozent. In den Jahren 2020 und 2021 erreichte sie mit 8,1 bzw. 8,0 Prozent ihre höchsten Werte, was der pandemiebedingten Belastung entspricht. Seitdem ist die Quote wieder gesunken. Die Entwicklung der Arbeitslosigkeit geht einher mit der Bevölkerungsentwicklung: Während die Arbeitslosigkeit 2020/2021 ihren Höhepunkt erreichte, wuchs die Bevölkerung in diesem Zeitraum besonders stark – ein Muster, das auf Zuzug aus anderen Regionen hindeutet, möglicherweise getrieben von der Nähe zu Regensburg.

Der Kreis Regensburg belegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den 73. Platz von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamt-ranking. Im Teilindex Dynamik liegt der Kreis auf Rang 105, im Index Stärke auf Rang 73. Diese Werte deuten auf eine stabile bis positive Entwicklung des Wirtschaftsstandorts hin, was die Nachfrage nach Wohnraum in den Umlandgemeinden stützt.

Standortfaktoren

Barbing verfügt über keine eigenen Hochschulen. Die nächstgelegenen Hochschulen befinden sich in Regensburg, was als Pendlergemeinde zur Stadt mit ihren Bildungseinrichtungen positioniert. Die Lagefaktor-Daten zeigen keine Hochschulen am Ort selbst.

Die Lage im Umland von Regensburg ist der zentrale Standortfaktor. Mit 7,1 Kilometern Entfernung zur Stadtmitte und der Nachbargemeinde Neutraubling in nur 1,5 Kilometern Entfernung profitiert Barbing von der wirtschaftlichen Dynamik der Großstadt, ohne deren Preise zu erreichen. Die Bevölkerungsentwicklung mit über 10 Prozent Zuzug seit 2015 unterstreicht diese Entwicklung.

Die Kombination aus moderatem Kaufpreis, überdurchschnittlicher Miete und guter Rendite macht Barbing zu einem Ort, der sowohl für Eigennutzer als auch für Investoren interessant sein kann. Die stabile Bevölkerungsentwicklung und die positive Entwicklung des Arbeitsmarkts im Kreis Regensburg bilden eine solide Grundlage für die weitere Marktentwicklung.