Obertraubling

Lage und Demografie

Obertraubling liegt unmittelbar am südlichen Stadtrand von Regensburg und gehört zum Landkreis Regensburg in der Oberpfalz. Die Gemeinde erstreckt sich auf 24,87 km² und hat 8.793 Einwohner (2024). Auf dieser Fläche ergibt sich eine Bevölkerungsdichte von 354 Einwohnern pro Quadratkilometer. Seit 2015 ist die Bevölkerung um 7,8 Prozent gewachsen — von 8.153 auf 8.793. Zwischen 1988 und 2018 betrug das Wachstum sogar 60,4 Prozent, als die Gemeinde von 5.242 auf 8.406 Einwohner zunahm (Wikipedia, Obertraubling).

Die Gemeinde ist durch einen Bahnanschluss an der Strecke Regensburg–München seit 1859 erschlossen. In unmittelbarer Nachbarschaft wurde in den 1980er Jahren das Regensburger BMW-Werk in Neutraubling angesiedelt, was die Pendlerstruktur der Gemeinde prägt (Wikipedia, Obertraubling).

Immobilienmarkt und Preisniveau

Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei 3.730 Euro pro Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 11,44 Euro pro Quadratmeter. Damit liegen beide Werte über dem Durchschnitt des Landkreises Regensburg (Kaufpreis: 3.446 €/m², Miete: 10,12 €/m²) und über dem bayerischen Landesdurchschnitt (Kaufpreis: 3.246 €/m², Miete: 10,11 €/m²). Gegenüber dem deutschen Durchschnitt (Kaufpreis: 2.409 €/m², Miete: 8,92 €/m²) ist die Differenz noch deutlicher.

Der Kaufpreisfaktor beträgt 27,17 — damit liegt Obertraubling unter dem Kreisdurchschnitt von 28,35, aber über dem bayerischen Mittel von 26,10. Ein niedrigerer Kaufpreisfaktor bei gleichzeitig höherer Miete und höherem Kaufpreis bedeutet, dass die Mieten in Obertraubling im Verhältnis zu den Kaufpreisen stärker ausgeprägt sind als im Kreisdurchschnitt. Die Bruttomietrendite liegt bei 3,68 Prozent und damit knapp über dem Kreiswert von 3,65 Prozent, aber unter dem bayerischen Durchschnitt von 4,13 Prozent und dem deutschen von 5,10 Prozent.

Der Perzentilrang der Bruttomietrendite im Bundesland beträgt 43,6 — Obertraubling liegt damit im unteren Mittelfeld Bayerns, was auf die Kombination aus hohen Kaufpreisen und moderaten Mietrenditen hinweist.

Preis- und Mietentwicklung

Die Mietpreise haben sich von 9,30 Euro pro m² im Jahr 2018 auf 13,49 Euro pro m² im Jahr 2026 entwickelt. Der CAGR (jährliche Wachstumsrate) beträgt 4,76 Prozent. Die Kaufpreise stiegen von 2.635 Euro pro m² (2018) auf 4.151 Euro pro m² (2026), bei einer jährlichen Wachstumsrate von 5,84 Prozent.

Beide Reihen zeigen jedoch starke Schwankungen. Die Miete fiel von 9,30 € (2018) auf 8,69 € (2019), stieg dann bis 2021 auf 9,96 €, fiel 2022 wieder auf 9,27 €, stieg 2023 auf 10,17 €, fiel 2024 auf 9,89 € und legte dann 2025 auf 11,95 € sowie 2026 auf 13,49 € deutlich zu. Die Kaufpreisreihe war noch volatiler: Nach 2.635 € (2018) sprang der Preis 2019 auf 4.104 €, fiel 2020 auf 3.502 €, stieg 2021 auf 4.136 € und 2022 auf 4.215 €, brach dann 2023 auf 3.716 € und 2024 auf 3.154 € ein, legte 2025 leicht auf 3.014 € zu und stieg 2026 wieder auf 4.151 €.

Die starke Volatilität, insbesondere der Kaufpreisrückgang 2023–2025 und der erneute Anstieg 2026, spiegelt die Dynamik des Regensburger Umlands wider, das stark von der Nachfrage der Stadt Regensburg selbst und von Pendlerströmen geprägt ist. Beide Zeitreihen sind nicht geschätzt.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich liegt Obertraubling bei der Angebotsmiete (11,44 €/m²) deutlich unter Regensburg (14,92 €/m²) sowie unter Neutraubling (13,36 €/m²), Köfering (12,08 €/m²) und Barbing (12,56 €/m²). Mit Mintraching (9,47 €/m²), Alteglofsheim (9,52 €/m²), Thalmassing (9,12 €/m²) und Tegernheim (11,05 €/m²) liegen vier Nachbarorte unter dem Obertraublinger Niveau. Bei der Rendite liegt Obertraubling (3,68 %) unter Neutraubling (4,16 %) und Barbing (4,15 %), aber über Köfering (3,63 %), Mintraching (3,00 %), Alteglofsheim (3,20 %) und Thalmassing (2,51 %).

Bei den Kaufpreisen liegt Obertraubling mit 3.730 €/m² unter Regensburg (5.053 €/m²), Tegernheim (4.493 €/m²) und Thalmassing (4.354 €/m²), aber über Barbing (3.630 €/m²) und Alteglofsheim (3.569 €/m²). Thalmassing fällt mit einem Kaufpreis von 4.354 €/m² bei vergleichsweise niedriger Miete (9,12 €/m²) auf und weist die niedrigste Rendite aller Nachbarorte (2,51 %) auf.

Obertraubling positioniert sich damit im mittleren Preissegment des Regensburger Umlands — teurer als die ländlicheren Gemeinden im Umkreis, aber deutlich günstiger als die Stadt Regensburg selbst.

Standortfaktoren

Der Landkreis Regensburg, auf den sich die Prognos-Zukunftsatlas-Ränge beziehen, erreichte 2025 den Gesamtrang 73 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders gut schnitt der Kreis im Bereich Wettbewerb und Innovation mit Rang 33 ab, gefolgt von Wohlstand und sozialer Lage mit Rang 24. Im Bereich Dynamik lag der Kreis auf Rang 105, im Bereich Demografie auf Rang 175 und im Bereich Arbeitsmarkt auf Rang 256.

Die hohe Platzierung in Wettbewerb und Innovation sowie Wohlstand korrespondiert mit der Nähe zu Regensburg als Wirtschafts- und Hochschulstandort sowie der Ansiedlung von Industrie (BMW-Werk in Neutraubling). Die niedrigeren Ränge in Dynamik und Arbeitsmarkt deuten auf strukturelle Herausforderungen hin, die über die unmittelbare Lage am Stadtrand nicht vollständig ausgeglichen werden.

Obertraubling selbst weist keine Hochschulen auf. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 105 Promille (1,05 Prozent), was deutlich unter dem bundesweiten Durchschnitt liegt und die starke wirtschaftliche Anbindung an Regensburg widerspiegelt.