Aufhausen

Marktüberblick: Hohe Rendite durch niedrige Kaufpreise

Aufhausen liegt im Oberpfälzer Landkreis Regensburg. Die Gemeinde umfasst 27,3 km² und hat rund 2.000 Einwohner. Das Immobilienangebot ist durch ein ungewöhnliches Preisgefälle gekennzeichnet: Die Angebotsmiete liegt mit 9,46 Euro je Quadratmeter knapp über dem Bundesdurchschnitt von 8,92 Euro, der Angebotskaufpreis von 1.948 Euro je Quadratmeter liegt jedoch deutlich unter dem Kreis- und Landesdurchschnitt.

Im Nachbarortvergleich ist Aufhausen kein klarer Preisuntergrenzen-Führer: Mötzing (7,2 km entfernt) weist mit 1.748 Euro je Quadratmeter einen noch niedrigeren Kaufpreis aus, liegt aber bei der Miete mit 7,39 Euro deutlich unter Aufhausen. Alle anderen Nachbarorte liegen mit Kaufpreisen zwischen 2.580 und 4.000 Euro über dem Aufhausener Niveau. Der nächstgelegene Nachbarort Pfakofen (4,2 km) liegt mit 2.580 Euro um 32 % höher.

Die Bruttomietrendite von 5,83 Prozent ist die höchste im gesamten Vergleich — sie liegt über dem Bundesdurchschnitt (5,10 %), über dem bayerischen Mittel (4,13 %) und über allen acht Nachbarorten. Der Kaufpreisfaktor von 17,16 ist der niedrigste im Vergleich — er bedeutet, dass der Kaufpreis dem rund 17-fachen der Jahreskaltmiete entspricht, während er im Kreis Regensburg bei 28,35 und in Bayern bei 26,10 liegt. Der niedrige Kaufpreis ist die treibende Kraft hinter der hohen Rendite; die Miete selbst liegt mit 9,46 Euro nur leicht über dem Bundesdurchschnitt, aber unter dem Kreis- und Landesmittel.

Preisentwicklung: Volatile Miete, stabile Kaufpreise

Die Mietentwicklung in Aufhausen zeigt eine außergewöhnliche Volatilität. Die Angebotsmiete bewegte sich zwischen 2018 und 2026 zwischen 5,75 Euro je Quadratmeter (2022) und 11,88 Euro (2025). Die Jahreswachstumsrate (CAGR) von 8,19 % über den Zeitraum ist hoch, wird aber durch einzelne extreme Werte verzerrt: 2021 sprang die Miete von 6,08 auf 9,35 Euro, fiel 2022 wieder auf 5,75, stieg 2023 auf 10,58 und erreichte 2025 mit 11,88 ihren Höchststand. Der aktuelle Wert von 10,94 Euro (2026) liegt darunter.

Die Kaufpreisentwicklung ist deutlich stabiler. Sie lag 2018 bei 1.667 Euro je Quadratmeter und betrug 2025 in der Zeitreihe 2.079 Euro. Der aktuelle Angebotskaufpreis von 1.948 Euro liegt damit leicht unter dem Vorjahreswert der Zeitreihe. Auffällig ist der Ausreißer 2022 mit 3.655 Euro, der deutlich über dem aktuellen und dem langfristigen Niveau liegt und auf ein einzelnes Angebot im kleinen Markt hindeutet.

Die Kombination aus stabilen Kaufpreisen und stark schwankenden Mieten führt dazu, dass sich die Mietrendite im Zeitverlauf ebenfalls stark verändert. In kleinen Märkten mit geringer Inseratendichte können einzelne Angebote das Bild stark verzerren — dies zeigt sich in den extremen Schwankungen der Mietwerte.

Regionale Einordnung: Preisuntergrenze im Landkreis

Im regionalen Vergleich sticht Aufhausen durch einen der niedrigsten Kaufpreise aller umliegenden Gemeinden hervor. Von den acht Nachbarorten im Umkreis bis 10 Kilometer liegt der Kaufpreis in Aufhausen mit 1.948 Euro je Quadratmeter nahe am unteren Ende — nur Mötzing (1.748 Euro) liegt darunter, alle anderen zwischen 2.580 und 4.000 Euro.

Bei der Angebotsmiete liegt Aufhausen mit 9,46 Euro im Mittelfeld der Nachbarn. Nur Mötzing (7,39 Euro) und Hagelstadt (8,58 Euro) liegen darunter, während Köfering mit 12,08 Euro deutlich darüber liegt. Die Kombination aus moderater Miete und niedrigem Kaufpreis erklärt, warum die Bruttomietrendite in Aufhausen mit 5,83 % alle Nachbarorte übertrifft — der nächsthöhere Wert liegt bei 5,07 % in Mötzing.

Auf dem Kreis- und Landesebene liegt Aufhausen bei der Miete knapp unter dem Durchschnitt (Kreis: 10,12 Euro, Bayern: 10,11 Euro), aber bei der Rendite im oberen Bereich: Mit einem Perzentilrang von 91,8 im bayerischen Vergleich gehört Aufhausen zu den Top-10 % der Orte mit der höchsten Bruttomietrendite in Bayern.

Demografie und Arbeitsmarkt: Stabiles Wachstum, niedrige Arbeitslosigkeit

Die Bevölkerung von Aufhausen ist seit 2015 kontinuierlich gewachsen — von 1.820 auf 2.004 Einwohner, ein Plus von 10,1 %. Besonders stark war der Zuzug zwischen 2015 und 2022, als die Einwohnerzahl von 1.820 auf 1.997 stieg. Seit 2023 stagniert die Bevölkerungszahl bei 2.004. Die Bevölkerungsdichte beträgt 73 Einwohner je Quadratkilometer, was für eine ländliche Gemeinde typisch ist.

Die Arbeitslosenquote liegt mit 1,54 % (2023) deutlich unter dem bayerischen und deutschen Durchschnitt und war 2019 mit 1,30 % sogar noch niedriger. Mit nur 20 arbeitslosen Personen bei einer Bevölkerung von rund 2.000 ist der lokale Arbeitsmarkt eng. Die niedrige Arbeitslosigkeit und das Bevölkerungswachstum der vergangenen Jahre gehen einher mit einer stabilen lokalen Wirtschaftslage.

Standortfaktoren: Starker Kreis, ländliche Gemeinde

Der Landkreis Regensburg, auf den sich die Standortfaktoren beziehen, erreichte im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 73 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders gut schnitt der Kreis im Bereich Wettbewerb und Innovation mit Rang 33 ab, während die Bereiche Demografie (Rang 175) und Arbeitsmarkt (Rang 256) schwächer abschnitten. Der Rang im Bereich Wohlstand und soziale Lage mit 24 ist der beste Teilindex.

Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen. Die Wallfahrtskirche Maria Schnee, die 1736 von Baumeister Johann Michael Fischer errichtet wurde, ist ein kulturhistorisches Wahrzeichen der Gemeinde, hat aber keine direkte Auswirkung auf den Immobilienmarkt.