Pfakofen

Gemeindeprofil

Pfakofen ist eine Gemeinde im Oberpfälzer Landkreis Regensburg mit rund 1.690 Einwohnern auf einer Fläche von 15,28 km². Der Ort liegt etwa 20 Kilometer südöstlich der Stadt Regensburg im Tal der Großen Laaber. Mit einer Bevölkerungsdichte von 110 Einwohnern pro Quadratkilometer handelt es sich um eine ländlich geprägte Gemeinde, die zur Verwaltungsgemeinschaft Alteglofsheim gehört. Die Gemeinde gliedert sich in sechs Ortsteile: Pfakofen (Pfarrdorf), Rogging (Kirchdorf), Pfellkofen, Hausmühle, Fuchsmühle und Einhausen.

Marktüberblick und Preisniveau

Der Immobilienmarkt in Pfakofen zeigt ein deutliches Preisgefälle zum Umland. Die Angebotsmiete liegt bei 8,97 Euro pro Quadratmeter, was knapp über dem Bundesdurchschnitt von 8,92 Euro liegt, aber deutlich unter dem bayerischen Landesdurchschnitt von 10,11 Euro und dem Kreisdurchschnitt von 10,12 Euro. Der Angebotskaufpreis von 2.580 Euro pro Quadratmeter übersteigt den Bundesdurchschnitt (2.409 Euro), liegt aber um 25 Prozent unter dem bayerischen Mittel (3.246 Euro) und um 25 Prozent unter dem Kreisdurchschnitt (3.446 Euro).

Der Kaufpreisfaktor von 23,98 ist einer der niedrigsten im Vergleichsumfeld. Er liegt unter dem bayerischen Durchschnitt (26,10) und dem Kreisdurchschnitt (28,35). Die Bruttomietrendite von 4,17 Prozent liegt leicht über dem bayerischen Mittel (4,13 Prozent) und deutlich über dem Kreisdurchschnitt (3,65 Prozent). Diese Kombination aus moderatem Kaufpreis und relativ guter Rendite hebt Pfakofen von den teureren Nachbargemeinden ab.

Im direkten Vergleich mit den Nachbarorten weist Pfakofen den zweittiefsten Angebotskaufpreis auf – nur Aufhausen (1.948 Euro pro Quadratmeter) liegt darunter. Gleichzeitig liegt die Rendite von 4,17 Prozent über denen der meisten Nachbarn. Nur Aufhausen (5,83 Prozent) weist einen höheren Wert auf – dieser Ort hat jedoch mit 1.948 Euro pro Quadratmeter einen deutlich niedrigeren Kaufpreis, was die höhere Rendite erklärt. Unter den größeren Nachbarn wie Thalmassing (2,51 Prozent), Schierling (2,88 Prozent) oder Alteglofsheim (3,20 Prozent) ist Pfakofen die Gemeinde mit der höchsten Rendite.

Preisentwicklung und Volatilität

Die Mietpreise in Pfakofen sind zwischen 2018 und 2023 stark gestiegen: von 6,88 Euro pro Quadratmeter (2018) auf 10,60 Euro (2023). Der Anstieg von 2022 auf 2023 betrug rund 25 Prozent. Im Jahr 2024 brachen die Mietwerte jedoch auf 5,50 Euro ein – ein Rückgang von über 48 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Dieser Wert ist ein extremer Ausreißer in der Zeitreihe und liegt unter dem Niveau von 2018/2019. 2025 liegt der Wert bei 8,59 Euro, 2026 bei 9,66 Euro.

Auch die Kaufpreise zeigen eine volatile Entwicklung. Von 1.792 Euro pro Quadratmeter (2019) stiegen sie bis 2022 auf 2.783 Euro (+55 Prozent). Danach folgte ein Rückgang auf 2.552 Euro (2023) und 2.262 Euro (2024). Der Wert für 2026 liegt bei 2.666 Euro, was knapp unter dem Höchststand von 2022 liegt.

Die CAGR-Werte von 4,33 Prozent (Miete) und 5,84 Prozent (Kaufpreis) beschreiben den durchschnittlichen jährlichen Anstieg über den gesamten Zeitraum. Sie werden jedoch durch die extremen Schwankungen in den letzten Jahren verzerrt. Die hohe Volatilität deutet auf einen jungen, noch nicht stabilisierten Markt hin, der stark auf konjunkturelle Veränderungen reagiert.

Alle Miet- und Kaufwerte sind Angebotswerte aus Inseraten und liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete bzw. dem tatsächlichen Transaktionsniveau.

Demografie und Arbeitsmarkt

Pfakofen hat seine Bevölkerung zwischen 2015 und 2024 von 1.612 auf 1.688 Einwohner erhöht (+4,7 Prozent). Der stärkste Zuzug erfolgte zwischen 2019 und 2021, als die Einwohnerzahl von 1.598 auf 1.680 stieg. Seit 2023 stabilisiert sich die Bevölkerungszahl bei 1.688.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 1,12 Prozent und entspricht damit dem niedrigen Niveau der Vorjahre (2018–2023 zwischen 0,99 und 1,46 Prozent). Mit nur 12 arbeitslosen Personen ist die Arbeitsmarktlage vor Ort sehr entspannt.

Aus der Statistik kommunal 2022 geht hervor, dass im Jahr 2021 807 Menschen in Pfakofen sozialversicherungspflichtig beschäftigt waren, am Arbeitsort jedoch nur 181. Das bedeutet, dass rund 78 Prozent der erwerbstätigen Einwohner in andere Gemeinden auspendeln. Diese starke Pendlerstruktur erklärt, warum die lokale Arbeitslosenquote so niedrig ist – die Erwerbstätigen finden ihre Arbeitsplätze außerhalb der Gemeinde, vor allem in Regensburg und dem Umland.

Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 belegt der Landkreis Regensburg im Index Wettbewerb und Innovation Rang 33 von rund 400 deutschen Kreisen, im Wohlstand Rang 24. Insgesamt liegt der Kreis auf Rang 73. Diese starke wirtschaftliche Einbindung in den Raum Regensburg wirkt sich positiv auf die Attraktivität von Pfakofen als Wohngemeinde aus, auch wenn der Ort selbst kaum eigene Arbeitsplätze bietet. Im Bereich Demografie (Rang 175) und Arbeitsmarkt (Rang 256) schneidet der Kreis hingegen schwächer ab.

Regionale Einordnung und Standortfaktoren

Pfakofen liegt mit einem Kaufpreisfaktor von 23,98 und einer Bruttomietrendite von 4,17 Prozent im oberen Drittel der bayerischen Gemeinden (Perzentilrang 65 von 2.056 Orten). Das bedeutet, dass etwa 65 Prozent der bayerischen Orte eine niedrigere Rendite aufweisen.

Im Vergleich zu den acht Nachbarorten im Umkreis von bis zu 10 Kilometern zeichnet sich Pfakofen durch ein besonderes Preis-Rendite-Verhältnis aus. Die Nachbargemeinden wie Thalmassing (Rendite 2,51 Prozent), Schierling (Rendite 2,88 Prozent) oder Alteglofsheim (Rendite 3,20 Prozent) liegen näher an der Großstadt Regensburg und weisen entsprechend höhere Kaufpreise und niedrigere Renditen auf. Köfering (Rendite 3,63 Prozent) und Sünching (3,47 Prozent) liegen ebenfalls unter dem Wert von Pfakofen. Von den acht Nachbarn hat nur Aufhausen eine höhere Rendite (5,83 Prozent), was jedoch auf den deutlich niedrigeren Kaufpreis von 1.948 Euro pro Quadratmeter zurückzuführen ist.

Die Gemeinde verfügt über keine eigenen Hochschulen. Die Bildungseinrichtungen vor Ort beschränken sich auf eine Grundschule und Kindergärten. Die wirtschaftliche Struktur ist landwirtschaftlich geprägt: 2021 bestanden 20 landwirtschaftliche Betriebe mit 1.363 Hektar landwirtschaftlich genutzter Fläche (1999 waren es noch 44 Betriebe mit 1.075 Hektar). Die Landwirtschaft hat an Betriebszahl verloren, die bewirtschaftete Fläche ist jedoch gewachsen – ein Hinweis auf Strukturwandel und größere Betriebsgrößen.

Die Kombination aus niedrigen Kaufpreisen im Vergleich zum Umland, guter Anbindung an Regensburg als Wirtschaftsstandort und einer stabilen Bevölkerungsentwicklung macht Pfakofen zu einer der preiswertesten Gemeinden im direkten Vergleichsumfeld mit einer der höchsten Renditen.