Hemau, St

Marktüberblick: Günstiger Kaufpreis, durchschnittliche Miete

Hemau liegt als westlichste Gemeinde im Landkreis Regensburg auf dem bewaldeten Bergrücken Tangrintel zwischen Altmühl und Schwarzer Laber. Mit 9.700 Einwohnern auf 122,34 km² ist sie die zweitgrößte Stadt des Landkreises und weist mit 79 Einwohnern je km² eine deutlich geringere Bevölkerungsdichte als der bayerische Durchschnitt auf. Die Stadt liegt an der historischen Handelsstraße Frankfurt–Würzburg–Nürnberg–Regensburg–Passau.

Der Immobilienmarkt zeigt ein klares Profil: Hemau ist im Kreisvergleich ein günstiger Standort. Der Angebotskaufpreis liegt bei 2.447 Euro je Quadratmeter und damit rund 29 % unter dem Kreisdurchschnitt von 3.446 Euro. Die Angebotsmiete von 10,07 Euro je Quadratmeter entspricht nahezu dem Kreis- und Landesdurchschnitt (jeweils rund 10,11 Euro). Diese Diskrepanz zwischen niedrigen Kaufpreisen und durchschnittlichen Mieten führt zu einer Bruttomietrendite von 4,94 %, die sowohl den Kreisdurchschnitt (3,65 %) als auch den bayerischen Durchschnitt (4,13 %) deutlich übertrifft. Im bundesweiten Vergleich liegt Hemau mit der Rendite knapp unter dem deutschen Mittel von 5,10 %, aber im oberen Drittel der bayerischen Standorte (Perzentilrang 82,2 von 2.056 Orten).

Preisentwicklung: Volatile Kurse, moderater langfristiger Trend

Die Kaufpreisentwicklung in Hemau war in den letzten Jahren volatil. Von 2018 bis 2022 stieg der Kaufpreis von 2.317 auf 3.637 Euro je Quadratmeter — ein Anstieg von über 57 %. In den Folgejahren korrigierte er sich deutlich zurück auf 2.210 Euro (2024), bevor er 2026 wieder auf 2.535 Euro ansteigt. Die jährliche Wachstumsrate (CAGR) über den gesamten Zeitraum beträgt 1,13 %, was einem moderaten Trend entspricht.

Die Angebotsmiete zeigt ein ähnliches Muster mit größeren Schwankungen: Nach einem Tief von 7,85 Euro im Jahr 2019 folgte ein Anstieg auf 9,79 Euro im Jahr 2024, gefolgt von einem Rückgang auf 8,74 Euro im Jahr 2025 und einem erneuten Anstieg auf 9,65 Euro im Jahr 2026. Die jährliche Wachstumsrate liegt bei 0,74 %. Die starken jährlichen Schwankungen in beiden Reihen sind typisch für kleinere Märkte.

Der Kaufpreisfaktor von 20,26 ist deutlich unter dem Kreisdurchschnitt von 28,35 und dem bayerischen Durchschnitt von 26,10. Das bedeutet, dass die Mieten im Verhältnis zum Kaufpreis in Hemau günstiger sind als in den meisten anderen bayerischen Märkten.

Regionale Einordnung: Unter dem Kreisdurchschnitt, über den Nachbarn

Im regionalen Vergleich hebt sich Hemau als einer der günstigeren Standorte im Umkreis heraus. Von den acht Nachbarorten im Umkreis bis 12,4 km Entfernung liegt der Kaufpreis Hemaus mit 2.447 Euro knapp über dem von Painten (2.286 Euro) und Deuerling (2.400 Euro), deutlich unter dem von Beratzhausen (3.386 Euro), Laaber (3.392 Euro) und Brunn (3.279 Euro). Die Angebotsmiete von 10,07 Euro liegt im mittleren Bereich der Nachbarn, nur Painten (8,16 Euro) und Lupburg (8,37 Euro) sind deutlich günstiger.

Die Bruttomietrendite von 4,94 % ist die zweithöchste im direkten Vergleich — nur Riedenburg erreicht mit 5,24 % einen höheren Wert. Hemau liegt damit deutlich über den Nachbarn Painten (4,28 %), Deuerling (4,39 %) und Lupburg (4,04 %). Das Muster zeigt: Hemau kombiniert einen relativ niedrigen Kaufpreis mit einer durchschnittlichen Miete und erzielt so eine überdurchschnittliche Rendite im regionalen Vergleich.

Im Landkreis Regensburg insgesamt ist Hemau ein Ausreißer nach unten bei den Kaufpreisen. Der Kreisdurchschnitt von 3.446 Euro je Quadratmeter wird von den städtischen Gebieten um Regensburg selbst nach oben gezogen, während ländlichere Gemeinden wie Hemau deutlich darunter liegen.

Standortfaktoren: Zuzug trotz hoher Arbeitslosigkeit

Die Bevölkerung Hemaus wuchs zwischen 2015 und 2024 von 8.908 auf 9.700 Einwohner — ein Zuwachs von 8,9 %. Dieser Zuzug findet trotz einer hohen Arbeitslosenquote von 142 Promille (14,2 %) im Jahr 2023 statt. Die Arbeitslosigkeit war von 119 Promille im Jahr 2015 auf 151 Promille im Jahr 2021 gestiegen und liegt damit deutlich über dem bayerischen und deutschen Durchschnitt.

Dieses Muster lässt sich durch die Prognos-Zukunftsatlas-Daten des Landkreises Regensburg einordnen: Der Kreis belegt beim Wohlstand (Rang 24 von 400) und beim Wettbewerb und Innovation (Rang 33) Spitzenplätze, während der Arbeitsmarkt mit Rang 256 im unteren Drittel liegt. Das entspricht dem Muster einer Gemeinde, die Wohlstand und Innovation mit einer vergleichsweise geringen lokalen Beschäftigung verbindet.

Der Prognos-Gesamtrang von 73 und der Dynamik-Rang von 105 zeigen, dass der Landkreis insgesamt zu den mittleren bis oberen Kreisen gehört. Am Ort bestehen keine Hochschulen. Hemau entwickelt sich damit vor allem als Wohngemeinde, nicht als Studien- oder Arbeitsstandort.