Deuerling

Marktüberblick

Deuerling ist eine 7,11 km² große Gemeinde im westlichen Umland von Regensburg mit knapp 2.000 Einwohnern. Der Ort liegt im Tal der Schwarzen Laber und verfügt über einen Haltepunkt an der Bahnstrecke Nürnberg–Regensburg sowie unmittelbare Anbindung an die A3. Diese verkehrsgünstige Lage im Landkreis Regensburg, der im Prognos-Zukunftsatlas 2025 mit Rang 73 von 400 Kreisen zu den stärkeren Regionen zählt, bildet den Rahmen für den lokalen Immobilienmarkt.

Der Immobilienmarkt in Deuerling ist durch unterdurchschnittliche Preise gekennzeichnet. Die Angebotsmiete liegt bei 8,78 Euro je Quadratmeter und damit knapp unter dem Bundesdurchschnitt von 8,92 Euro. Noch ausgeprägter ist der Abstand zu den regionalen Vergleichswerten: Im Landkreis Regensburg betragen die Angebotsmieten durchschnittlich 10,12 Euro, in Bayern 10,11 Euro. Der Angebotskaufpreis von 2.400 Euro je Quadratmeter liegt knapp unter dem Bundesmittel von 2.409 Euro und deutlich unter dem Kreisdurchschnitt von 3.446 Euro.

Der Kaufpreisfaktor von 22,78 liegt unter dem bayerischen Durchschnitt von 26,1 und dem Kreisdurchschnitt von 28,4. Zusammen mit der Bruttomietrendite von 4,39 Prozent – über dem bayerischen Durchschnitt von 4,13 Prozent, aber unter dem Bundeswert von 5,10 Prozent – ergibt sich ein Bild eines ländlichen Marktes mit moderaten Preisen und einer soliden Rendite.

Preisentwicklung

Die Mietentwicklung zeigt über den Zeitraum von 2018 bis 2026 eine durchschnittliche jährliche Steigerung von 1,78 Prozent. Der Verlauf ist jedoch nicht linear: Nach 7,14 Euro im Jahr 2018 stieg die Miete bis 2022 auf 8,89 Euro, fiel 2023 wieder auf 7,10 Euro, erholte sich 2024 auf 8,50 Euro und erreichte 2025 mit 9,20 Euro einen neuen Höchststand. Die aktuelle Angebotsmiete von 8,22 Euro im Jahr 2026 liegt damit wieder unter dem Vorjahreswert.

Die Kaufpreisentwicklung ist noch volatiler. Die Daten beginnen 2021 mit 3.027 Euro je Quadratmeter, sinken bis 2024 auf 1.643 Euro – ein Rückgang von rund 46 Prozent in drei Jahren. Im Jahr 2025 folgt eine starke Erholung auf 2.720 Euro. Der durchschnittliche jährliche Veränderungssatz (CAGR) über den gesamten Zeitraum liegt bei minus 2,64 Prozent. Diese starken Schwankungen deuten auf einen dünn liquiden Markt hin, in dem bereits wenige Transaktionen die Durchschnittswerte erheblich verzerren können.

Beide Reihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet, was auf tatsächlich ermittelte Werte hindeutet.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich schneidet Deuerling bei den Mietpreisen im unteren Drittel der Nachbargemeinden ab. Von acht verglichenen Orten im Umkreis bis 9,4 Kilometer Entfernung liegt die Angebotsmiete von 8,78 Euro nur über der von Duggendorf (6,66 Euro) und Painten (8,16 Euro). Nittendorf führt mit 11,49 Euro deutlich, gefolgt von Hemau mit 10,07 Euro.

Beim Kaufpreis liegt Deuerling mit 2.400 Euro im unteren Mittelfeld. Pettendorf liegt mit 4.326 Euro mehr als doppelt so hoch, Laaber und Nittendorf liegen ebenfalls über 3.200 Euro. Pielenhofen (2.264 Euro) und Duggendorf (2.466 Euro) sind die einzigen Nachbarorte mit ähnlichen oder leicht niedrigeren Preisen.

Die Bruttomietrendite von 4,39 Prozent liegt damit im oberen Mittelfeld der Nachbargemeinden. Sie ist höher als in Laaber (3,28 Prozent), Brunn (3,51 Prozent), Pettendorf (2,59 Prozent) und Duggendorf (3,24 Prozent), aber niedriger als in Nittendorf (4,28 Prozent), Painten (4,28 Prozent), Pielenhofen (4,66 Prozent) und Hemau (4,94 Prozent). Das Muster zeigt: Dort, wo die Kaufpreise moderat bleiben, sind die Renditen attraktiver. Deuerling profitiert von diesem Zusammenhang, ohne dass die Mieten über dem regionalen Niveau liegen.

Auf Ebene des Landkreises Regensburg liegt Deuerling mit seiner Bruttomietrendite von 4,39 Prozent im 72. Perzentil von 2.056 bayerischen Orten – die Rendite ist also besser als bei etwa 72 Prozent der verglichenen Standorte in Bayern.

Demografie und Standortfaktoren

Die Bevölkerungsentwicklung in Deuerling ist seit Mitte der 2010er Jahre rückläufig. Von 2.059 Einwohnern im Jahr 2015 ging die Einwohnerzahl bis 2022 auf 1.982 zurück, ein Verlust von 77 Personen. Seit 2023 stabilisiert sich die Zahl bei 1.993. Über den gesamten Zeitraum entspricht das einem Rückgang von 3,2 Prozent.

Besonders auffällig ist die Arbeitslosenquote, die im Zeitraum 2015 bis 2023 zwischen 12 und 20 Prozent schwankt. Mit 20 Prozent im Jahr 2023 liegt sie auf dem höchsten Wert des Zeitraums. Dieser Wert ist ein Hinweis auf strukturelle wirtschaftliche Schwächen vor Ort, die sich auch in der Bevölkerungsentwicklung niederschlagen.

Die Bevölkerungsdichte von 280 Einwohnern je Quadratkilometer entspricht einer typisch ländlichen Struktur. Deuerling besteht aus sieben Gemeindeteilen und hat keine Hochschulen oder größeren Arbeitgeber, die als Anziehungspunkt wirken könnten.

Der Landkreis Regensburg als übergeordnete Ebene schneidet im Prognos-Zukunftsatlas 2025 mit Rang 73 von 400 Kreisen deutlich besser ab. Besonders die Teilindizes Wettbewerb und Innovation (Rang 33) sowie Wohlstand und soziale Lage (Rang 24) sind stark. Diese Diskrepanz zwischen der lokalen Situation in Deuerling und der übergeordneten Kreisstruktur zeigt, dass die positiven Entwicklungen im Umland von Regensburg nicht flächendeckend ankommen.