Holzheim a.Forst

Marktüberblick

Der Immobilienmarkt in Holzheim a.Forst zeichnet sich durch ein ungewöhnliches Preisgefüge aus: Angebotsmiete und Angebotskaufpreis liegen deutlich unter den Werten des Landkreises Regensburg und Bayerns, während die Bruttomietrendite über dem Durchschnitt liegt.

Die aktuelle Angebotsmiete beträgt 8,29 Euro je Quadratmeter, was unter dem Kreisdurchschnitt von 10,12 Euro und dem bayerischen Landesdurchschnitt von 10,11 Euro liegt. Der Angebotskaufpreis von 2.094 Euro je Quadratmeter ist ebenfalls deutlich niedriger als im Kreis (3.446 Euro) und in Bayern (3.246 Euro). Der Kaufpreisfaktor von 21,06 liegt unter dem Kreiswert von 28,35 und dem Landeswert von 26,10.

Die Bruttomietrendite von 4,75 Prozent liegt über dem Kreiswert von 3,65 Prozent und dem bayerischen Durchschnitt von 4,13 Prozent. Im bundesweiten Vergleich von 2.056 Orten in Bayern liegt Holzheim a.Forst bei der Rendite auf dem 79. Perzentil – die Mieteinnahmen stehen im Verhältnis zum Kaufpreis besser als bei rund 80 Prozent der vergleichbaren Orte im Freistaat.

Der niedrige Kaufpreis bei gleichzeitig moderaten Mieten führt zu dieser überdurchschnittlichen Rendite. Im Vergleich zum Bundesdurchschnitt liegt die Angebotsmiete mit 8,29 Euro unter dem deutschen Mittel von 8,92 Euro, der Kaufpreis mit 2.094 Euro jedoch noch stärker unter dem Bundeswert von 2.409 Euro.

Preis- und Mietentwicklung

Die Zeitreihen zeigen eine starke Volatilität bei Miete und Kaufpreis, die auf einen sich wandelnden Markt hindeutet.

Die Angebotsmiete stieg von 4,51 Euro je Quadratmeter im Jahr 2018 auf 9,62 Euro im Jahr 2021 – ein Anstieg von mehr als 113 Prozent in drei Jahren. Im Jahr 2022 fiel die Miete auf 6,12 Euro, um 2023 wieder auf 7,77 Euro zu steigen. Der aktuelle Wert von 8,29 Euro liegt damit über dem Niveau von 2020 (7,69 Euro), aber deutlich unter dem Spitzenwert von 2021.

Der Kaufpreis zeigt einen deutlichen Abwärtstrend: Von 3.529,53 Euro je Quadratmeter im Jahr 2019 fiel er auf 2.329,06 Euro im Jahr 2024 und weiter auf 1.700 Euro im Jahr 2025. Das entspricht einem Rückgang von rund 52 Prozent in sechs Jahren.

Die Kombination aus gestiegener Miete und fallendem Kaufpreis führt zu einer sich verbessernden Bruttomietrendite. Der aktuelle Kaufpreisfaktor von 21,06 ist deutlich niedriger als der Kreis- und Landesdurchschnitt. Ein niedriger Kaufpreisfaktor bedeutet, dass der Kaufpreis im Verhältnis zur Jahresmiete geringer ist – bei gleichbleibender Miete und weiter fallendem Kaufpreis würde die Rendite weiter steigen.

Die Zeitreihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet und stützen sich auf tatsächliche Marktdaten.

Regionale Einordnung

Holzheim a.Forst liegt im Preisgefüge der Nachbargemeinden im unteren bis mittleren Segment. Von den acht verglichenen Nachbarorten hat nur Pielenhofen (4,66 Prozent) eine ähnlich hohe Bruttomietrendite. Die anderen Nachbarorte liegen mit 3,14 bis 4,03 Prozent deutlich darunter.

Der Kaufpreis von 2.094 Euro je Quadratmeter ist der niedrigste unter allen Nachbarorten mit verfügbaren Daten. Kallmünz liegt mit 3.704 Euro fast doppelt so hoch, Wolfsegg mit 2.639 Euro und Duggendorf mit 2.466 Euro ebenfalls deutlich über dem Wert von Holzheim a.Forst. Nur Pielenhofen (2.264 Euro) kommt dem Wert nahe.

Bei der Angebotsmiete liegt Holzheim a.Forst mit 8,29 Euro ebenfalls im unteren Drittel der Nachbargemeinden. Die höchsten Mieten werden in Burglengenfeld (10,23 Euro) und Regenstauf (10,23 Euro) angeboten, die niedrigste in Duggendorf (6,66 Euro). Duggendorf weist paradoxerweise die niedrigste Miete bei einem höheren Kaufpreis als Holzheim a.Forst auf, was die niedrigste Rendite der Gruppe (3,24 Prozent) erklärt.

Im Vergleich zum Kreis Regensburg und zu Bayern positioniert sich Holzheim a.Forst als günstiger Standort. Die Preise liegen etwa 40 Prozent unter dem Kreis- und Landesdurchschnitt, während die Mieten nur etwa 18 Prozent darunter liegen. Diese Diskrepanz zwischen Miet- und Kaufpreisniveau ist der Grund für die überdurchschnittliche Rendite.

Der Landkreis Regensburg selbst verzeichnet ein starkes Bevölkerungswachstum (von 189.390 im Jahr 2015 auf 196.410 im Jahr 2025), was die Nachfrage nach Wohnraum im gesamten Kreisgebiet stützt.

Demografie und Standortfaktoren

Die Bevölkerungsentwicklung von Holzheim a.Forst ist positiv: Von 975 Einwohnern im Jahr 2015 wuchs die Gemeinde auf 1.111 Einwohner im Jahr 2024, was einem Anstieg von 13,9 Prozent entspricht. Das Wachstum beschleunigte sich insbesondere in den Jahren 2020 bis 2022, als die Bevölkerung von 1.007 auf 1.097 stieg.

Die Bevölkerungsdichte beträgt 71 Einwohner je Quadratkilometer und liegt damit deutlich unter dem Durchschnitt des Landkreises Regensburg (141 Einw./km²). Holzheim a.Forst ist eine ländlich geprägte Gemeinde mit einer Fläche von 15,65 Quadratkilometern.

Die Arbeitslosenquote von 1,28 Prozent im Jahr 2023 ist extrem niedrig. Im Vergleich dazu lag sie 2015 bei nur 0,16 Prozent und stieg 2021 auf 2,0 Prozent an. Die absoluten Arbeitslosenzahlen bewegen sich im einstelligen Bereich (9 Arbeitslose im jüngsten verfügbaren Jahr). Diese niedrige Arbeitslosigkeit spricht für eine stabile lokale Wirtschaft.

Der Landkreis Regensburg erreicht im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 73 von rund 400 deutschen Kreisen. Im Teilindex Wettbewerb und Innovation liegt der Kreis auf Rang 33, im Index Wohlstand und Soziale Lage auf Rang 24. Diese starken Werte im wirtschaftlichen Bereich stehen im Gegensatz zu den Werten bei Demografie (Rang 175) und Arbeitsmarkt (Rang 256), was auf strukturelle Herausforderungen in diesen Bereichen hindeutet.

Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen. Die Nähe zur kreisfreien Stadt Regensburg als Hochschul- und Wirtschaftsstandort bleibt ein wichtiger Standortfaktor für die Gemeinde.