Marktüberblick und Einordnung
Der Landkreis Regensburg ist der südlichste Landkreis des Regierungsbezirks Oberpfalz und umgibt die kreisfreie Stadt Regensburg vollständig. Mit 359.729 Einwohnern auf 1.440,6 km² (250 Einw./km²) ist er einer der dynamischsten Kreise Bayerns. Der Kreis liegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 auf Rang 8 von rund 400 deutschen Kreisen in der Gesamtwertung, mit Rang 5 in der Dynamik und Rang 12 in der Stärke. Die Demografie liegt auf Platz 1, der Arbeitsmarkt auf Platz 13. Diese Werte belegen, dass der Kreis strukturell zu den stärksten Regionen Deutschlands zählt.
Der Immobilienmarkt spiegelt diese Stärke wider: Der mittlere Kaufpreis liegt bei 3.445,83 EUR/m² und damit über dem bayerischen Landesdurchschnitt (3.246,31 EUR/m²) sowie deutlich über dem deutschen Durchschnitt (2.408,80 EUR/m²). In Bayern rangiert der Kreis nach Kaufpreisen auf Platz 34 von 82 Kreisen. Die mittlere Angebotsmiete beträgt 10,12 EUR/m² und liegt knapp über dem bayerischen Durchschnitt (10,11 EUR/m²). Die durchschnittliche Bruttomietrendite liegt bei 3,65 Prozent.
Innere Struktur und Preisgefälle
Der Immobilienmarkt im Landkreis Regensburg ist durch eine erhebliche innere Spreizung geprägt. Die Kaufpreise reichen von 1.748 EUR/m² in Mötzing (1.328 Einwohner) bis 5.187 EUR/m² in Pentling (6.398 Einwohner). Das entspricht einem Faktor von fast 3. Die günstigsten Gemeinden liegen im Westen und Norden des Kreises in ländlichen Strukturen: Mötzing (1.748 EUR/m²), Aufhausen (1.948 EUR/m²), Holzheim a. Forst (2.094 EUR/m²), Pielenhofen (2.264 EUR/m²) und Deuerling (2.400 EUR/m²). Diese Gemeinden haben zwischen 1.300 und 2.000 Einwohner und liegen abseits der Haupterschließungsachsen.
An der anderen Spitze stehen die Gemeinden im unmittelbaren Umland der Stadt Regensburg. Pentling liegt mit 5.187 EUR/m² an der Spitze, gefolgt von der kreisfreien Stadt Regensburg selbst mit 5.053 EUR/m², Lappersdorf (4.777 EUR/m²), Donaustauf (4.574 EUR/m²) und Tegernheim (4.493 EUR/m²). Diese Gemeinden liegen alle im Süden und Osten der Stadt Regensburg, entlang der Verkehrsachsen in Richtung Landshut und Passau.
Die Mietpreise zeigen ein ähnliches Bild: Sie reichen von 6,66 EUR/m² in Duggendorf bis 14,92 EUR/m² in Regensburg. Die Renditen variieren zwischen 2,51 Prozent in Thalmassing und 5,83 Prozent in Aufhausen. Die teuersten Gemeinden weisen die niedrigsten Renditen auf, was dem typischen Muster von Nachfragemärkten entspricht.
Die Bevölkerung ist ungleich verteilt: Regensburg selbst hat 159.465 Einwohner und macht damit fast die Hälfte der Kreisbevölkerung aus. Die nächstgrößeren Gemeinden sind Regenstauf (16.630), Neutraubling (14.614) und Lappersdorf (13.524). Die meisten Gemeinden haben zwischen 1.500 und 6.000 Einwohner. Diese Konzentration auf die Stadt Regensburg und ihr unmittelbares Umland prägt die gesamte Marktdynamik.
Wirtschaft und Arbeitsmarkt
Die wirtschaftliche Struktur des Landkreises ist maßgeblich vom verarbeitenden Gewerbe geprägt, insbesondere von Automobilbau, Maschinenbau, Elektrotechnik und Mikroelektronik. Regensburg hat mit 760 sozialversicherten Beschäftigten je 1.000 Einwohner eine hohe Arbeitsplatzdichte. Zu den größten Arbeitgebern der Region gehören BMW, Continental Automotive, Vitesco Technologies, Siemens, Infineon, Ams-Osram, Maschinenfabrik Reinhausen, BSH Hausgeräte und Schneider. Die Halbleiterindustrie hat dabei eine besondere Bedeutung: Aus dem Siemens-Standort Regensburg ging die Infineon AG hervor, und Osram Opto Semiconductors hat seinen Hauptsitz in Regensburg. Diese Unternehmen ziehen hochqualifizierte Arbeitskräfte an und treiben die Nachfrage nach Wohnraum vor allem in der Stadt und im direkten Umland.
Drei Hochschulen prägen den Bildungsstandort: Die Universität Regensburg (gegründet 1962), die Ostbayerische Technische Hochschule (OTH) Regensburg und die Hochschule für Katholische Kirchenmusik und Musikpädagogik. Die Universität und das zugehörige Universitätsklinikum sind bedeutende Arbeitgeber und ziehen Studierende und Fachkräfte aus dem In- und Ausland an. Die Demografie des Kreises liegt im Prognos-Zukunftsatlas auf Rang 1, was auf eine günstige Bevölkerungsstruktur hindeutet.
Die Bevölkerung des Kreises wuchs von 334.855 Einwohnern im Jahr 2015 auf 359.729 im Jahr 2023, was einem Zuwachs von fast 25.000 Einwohnern in acht Jahren entspricht. Dieses Wachstum hat sich in den letzten Jahren abgeschwächt, bleibt aber bestehen – im Gegensatz zu den meisten anderen Landkreisen in Ostbayern, die Bevölkerungsrückgang verzeichnen.
Verkehr und Erreichbarkeit
Der Landkreis Regensburg verfügt über eine herausragende Verkehrsanbindung. Die Autobahn A3 (Nürnberg–Passau) durchquert den Kreis in Nord-Süd-Richtung und verbindet ihn mit zwei der wichtigsten Wirtschaftszentren Bayerns. Die A93 führt von Regensburg nach Süden und knüpft an das überregionale Autobahnnetz an. Regensburg ist ICE-Halt an der Schnellfahrstrecke Nürnberg–Ingolstadt–München, was eine Reisezeit von etwa 40 Minuten nach München und 30 Minuten nach Nürnberg ermöglicht. Diese Anbindung macht den Kreis zum attraktiven Wohnstandort für Pendler.
Ein wichtiges Infrastrukturprojekt ist die Bundesstraße 15 neu (B15n), eine autobahnähnliche Bundesstraße, die seit 2006 teilweise in Bau ist und von Regensburg (Anschluss A93) über Landshut nach Rosenheim führt. Der Abschnitt durch den Landkreis Regensburg verläuft bei Schierling und verbindet die Autobahnen A93, A92, A94 und A8 miteinander. Der Nordabschnitt bis zur A92 ist durchgehend vierspurig ausgebaut. Die B15n verbessert die Anbindung der südlichen und östlichen Gemeinden des Kreises an das überregionale Straßennetz.
Die Lage am nördlichsten Punkt der Donau, wo der Fluss seine Laufrichtung von Süd-Nord nach Ost-West ändert, verleiht Regensburg eine historische Pfortenlage. Die Donau und ihre Nebenflüsse Naab, Laber und Regen prägen die Landschaft des Kreises, der landschaftlich vielgestaltig ist und vom Donautal über die Täler der Nebenflüsse bis zum Falkensteiner Vorwald im Osten und den Ausläufern der Fränkischen Alb im Westen reicht.
Entwicklung und Ausblick
Die Immobilienmarktentwicklung im Landkreis Regensburg zeigt einen deutlichen Aufwärtstrend. Die Mieten stiegen von 9,76 EUR/m² im Jahr 2018 auf 11,94 EUR/m² im Jahr 2024, was einem Anstieg von rund 22 Prozent in sechs Jahren entspricht. Die Kaufpreise erreichten 2021 mit 4.470 EUR/m² einen Höhepunkt, sanken 2023 auf 4.101 EUR/m² und erholten sich 2024 wieder auf 4.232 EUR/m². Die Zeitreihen für 2025 und 2026 enthalten geschätzte Werte.
Die Kombination aus starkem Wirtschaftsstandort, hoher Arbeitsplatzdichte, drei Hochschulen, exzellenter Verkehrsanbindung und Bevölkerungswachstum schafft eine anhaltend hohe Nachfrage nach Wohnraum. Dies zeigt sich in den hohen Kaufpreisen im Umland der Stadt, die teilweise über 5.000 EUR/m² liegen. Die Spreizung innerhalb des Kreises ist erheblich: Während die Gemeinden im Süden und Osten entlang der Verkehrsachsen zu den teuersten gehören, liegen die ländlichen Gemeinden im Westen und Norden mit Kaufpreisen unter 2.500 EUR/m² deutlich darunter.
Die B15n als laufendes Infrastrukturprojekt wird die Anbindung der südlichen und östlichen Gemeinden weiter verbessern und könnte dort die Nachfrage und damit die Immobilienpreise zusätzlich ankurbeln. Das UNESCO-Welterbe der Regensburger Altstadt und die hohe Lebensqualität ziehen weitere Zuzügler an. Die demografische Stärke des Kreises (Rang 1 im Prognos-Zukunftsatlas) spricht für eine stabile langfristige Nachfrageentwicklung.