Alteglofsheim

Marktüberblick

Alteglofsheim ist eine 13,22 km² große Gemeinde im Landkreis Regensburg, gelegen etwa 15 Kilometer südsüdöstlich der Stadt an der Bundesstraße 15. Mit 3.360 Einwohnern (2024) und einer Bevölkerungsdichte von 254 Einwohnern pro km² handelt es sich um eine kompakte, ländlich geprägte Gemeinde mit zwei Gemeindeteilen: dem Pfarrdorf Alteglofsheim und der Einöde Aumühle. Die Gemeinde ist Mitglied der Verwaltungsgemeinschaft Alteglofsheim. Schloss Alteglofsheim, eine mittelalterliche Wasserburg mit barockem Ausbau, beherbergt seit 2000 die Bayerische Musikakademie.

Der Immobilienmarkt wird durch eine Kombination aus hohem Kaufpreis und moderater Miete geprägt: Der Angebotskaufpreis liegt bei 3.569 Euro pro Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 9,52 Euro pro Quadratmeter. Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 3,2 Prozent und ein Kaufpreisfaktor von 31,23. Das bedeutet, dass der Kaufpreis dem 31,23-fachen der jährlichen Kaltmiete entspricht — ein Wert, der sowohl über dem des Landkreises Regensburg (28,35) als auch deutlich über dem bayerischen Durchschnitt (26,10) liegt.

Preisentwicklung

Die Zeitreihen der letzten Jahre zeigen eine starke jährliche Volatilität, die bei einem kleinen Markt mit wenigen Transaktionen typisch sein kann. Die Angebotsmiete schwankte zwischen 8,00 Euro (2019) und 11,47 Euro (2024). Der Angebotskaufpreis bewegte sich im selben Zeitraum zwischen 2.509 Euro (2020) und 4.633 Euro (2021). Diese jährlichen Schwankungen von mehreren hundert Euro pro Quadratmeter deuten darauf hin, dass einzelne Verkäufe oder Inserate den Durchschnittswert stark beeinflussen können.

Trotz dieser Schwankungen lässt sich ein langfristiger Aufwärtstrend erkennen: Der Kaufpreis lag 2018 bei 2.711 Euro pro Quadratmeter und damit rund 26 Prozent unter dem aktuellen Wert von 3.569 Euro. Die Miete entwickelte sich von 9,17 Euro (2018) auf 9,52 Euro (aktuell) leicht positiv. Die durchschnittliche jährliche Steigerungsrate (CAGR) beträgt beim Kaufpreis 2,36 Prozent, bei der Miete 0,78 Prozent über den verfügbaren Zeitraum. Die Zeitreihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet.

Regionale Einordnung

Alteglofsheim liegt mit seiner Angebotsmiete von 9,52 Euro pro Quadratmeter unter dem Durchschnitt des Landkreises Regensburg (10,12 Euro) und des Freistaats Bayern (10,11 Euro), aber über dem deutschen Durchschnitt (8,92 Euro). Beim Kaufpreis von 3.569 Euro liegt der Ort über dem Kreis- (3.446 Euro) und Landesdurchschnitt (3.246 Euro) und deutlich über dem Bundesdurchschnitt (2.409 Euro).

Die Bruttomietrendite von 3,2 Prozent ist die niedrigste Kennzahl im regionalen Vergleich: Sie liegt unter dem Kreisdurchschnitt (3,65 Prozent), dem bayerischen Durchschnitt (4,13 Prozent) und dem deutschen Durchschnitt (5,10 Prozent). Mit einem Perzentilrang von 18,77 im Bundesland gehört Alteglofsheim zu den 19 Prozent der bayerischen Orte mit der niedrigsten Rendite.

Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt sich ein heterogenes Bild. Thalmassing (3,6 km) weist mit 4.354 Euro pro Quadratmeter den höchsten Kaufpreis und mit 2,51 Prozent Rendite die niedrigste auf — ein ähnliches Muster wie Alteglofsheim, nur ausgeprägter. Aufhausen (7,7 km) liegt mit 1.948 Euro Kaufpreis und 5,83 Prozent Rendite am anderen Ende der Skala. Köfering (2,1 km) liegt mit 4.000 Euro Kaufpreis und 3,63 Prozent Rendite näher am eigenen Profil. Die Spannbreite der Kaufpreise in der Nachbarschaft reicht von 1.948 bis 4.354 Euro, was auf unterschiedliche Marktpositionierungen der Gemeinden innerhalb des Landkreises hinweist.

Standortfaktoren

Die Bevölkerung Alteglofsheims wuchs zwischen 2015 und 2024 von 3.187 auf 3.360 Einwohner, was einer Zunahme von 5,4 Prozent entspricht. Dieser Trend ist beständig: Von 2015 bis 2018 stieg die Einwohnerzahl kontinuierlich an, es folgte eine kurze Phase mit leichten Einbußen (2019–2020), bevor der Zuzug ab 2021 wieder einsetzte und sich bis 2024 fortsetzte.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 3,6 Prozent (36 Promille). Nach einem Anstieg während der Pandemie auf 4,7 Prozent (2021) hat sie sich wieder erholt und liegt damit auf einem niedrigen Niveau. Im verarbeitenden Gewerbe gab es 2020 zwei Betriebe. Die Zahl der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten am Wohnort betrug 1.428, am Arbeitsort 617. Die Differenz zwischen Wohnort- und Arbeitsortbeschäftigung weist auf eine nennenswerte Pendlerquote hin, was angesichts der Nähe zu Regensburg als viertgrößter bayerischer Stadt mit 151.517 Einwohnern plausibel ist.

Der Landkreis Regensburg erreichte im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 73 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders gut schnitt der Kreis im Teilindex Wettbewerb und Innovation (Rang 33) sowie im Index Wohlstand und Soziale Lage (Rang 24) ab. Im Bereich Arbeitsmarkt (Rang 256) und Demografie (Rang 175) liegt er dagegen im unteren Drittel. Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen.