Thalmassing
Thalmassing (PLZ 93107) liegt im Kreis Regensburg in Bayern. Der Ort zählt 3.604 Einwohner auf 37,1 km², das entspricht 97 Einwohnern je Quadratkilometer.
Die durchschnittliche Angebotsmiete liegt bei 9,12 € pro m², der Kaufpreis bei 4.354 € pro m². Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 2,51 % und ein Kaufpreisfaktor von 39,8 — rechnerisch sind das 40 Jahreskaltmieten bis zum Kaufpreis. Damit liegt Thalmassing über dem Renditeniveau von 2 % der Orte in Bayern.
Zwischen 2018 und 2026 stieg die Miete von 7,63 € auf 10,80 € pro m², im Mittel 4,4 % pro Jahr. Die Kaufpreise entwickelten sich mit 1,6 % pro Jahr langsamer als die Mieten. Die Einwohnerzahl hat sich seit 2015 um 7,3 % erhöht. Die Arbeitslosenquote lag zuletzt bei 2,1 % (2023).
Im Prognos Zukunftsatlas belegt Kreis Regensburg Rang 73 von rund 400 deutschen Kreisen (Dynamikrang 105, Stärkerang 73). Zum direkten Vergleich bieten sich die umliegenden Orte Alteglofsheim, Köfering und Hagelstadt an.
Immobilienpreise in Thalmassing im Überblick
Aktuelle Angebotswerte je Quadratmeter, Rendite und Struktur — mit Einordnung gegenüber Bayern.
Immobilienmarkt- und Standortbericht Thalmassing
Thalmassing ist eine wachsende Gemeinde im südlichen Landkreis Regensburg mit 3.604 Einwohnern. Der Immobilienmarkt ist durch hohe Kaufpreise (4.354 €/m²) und eine niedrige Bruttomietrendite von 2,51 % gekennzeichnet. Der Kaufpreisfaktor von 39,78 liegt deutlich über dem Kreis- und Landesdurchschnitt. Die Kaufpreise stiegen von 2019 bis 2024 um 60 %, korrigierten sich 2025 jedoch deutlich zurück. Der Landkreis Regensburg schneidet im Prognos-Zukunftsatlas 2025 auf Platz 73 ab, besonders stark bei Wettbewerb/Innovation und Wohlstand.
Gemeindeprofil und Bevölkerungsentwicklung
Thalmassing ist eine Gemeinde im südlichen Landkreis Regensburg mit 3.604 Einwohnern auf 37,09 km². Die Gemeinde umfasst 17 Gemeindeteile, wobei der Hauptort Thalmassing mit 2.389 Einwohnern den größten Anteil stellt. Seit 2015 hat die Einwohnerzahl um 7,26 % zugenommen – von 3.360 auf 3.604. Das Wachstum ist bemerkenswert, da es in den Jahren 2019 bis 2021 sogar zu leichten Einbußen kam (von 3.535 auf 3.506), bevor der Zuzug ab 2022 wieder an Schwung gewann. Die Bevölkerungsdichte liegt bei 97 Einwohnern je km², was für eine Gemeinde im Umland einer Großstadt typisch ist. Thalmassing verfügt über eine Volksschule und zwei Kindergärten, ist aber keine Hochschulgemeinde. Die Anbindung an das überregionale Straßennetz erfolgt über die B 15 und die A 93, die jeweils etwa 5 km entfernt liegen.
Immobilienmarkt: Preise und Rendite
Der aktuelle Angebotskaufpreis in Thalmassing liegt bei 4.354 Euro je Quadratmeter. Damit liegt er deutlich über dem Kreisdurchschnitt des Landkreises Regensburg (3.446 €/m²) und dem bayerischen Landesdurchschnitt (3.246 €/m²). Der Kaufpreisfaktor beträgt 39,78 – das bedeutet, dass der Kaufpreis knapp 40 Jahre der Jahreskaltmiete entspricht. Zum Vergleich: Im Landkreis Regensburg liegt der Durchschnitt bei 28,4 Jahren, in Bayern bei 26,1 Jahren. Der hohe Kaufpreisfaktor korrespondiert mit der niedrigen Bruttomietrendite von 2,51 %, die unter allen acht Nachbarorten die niedrigste ist und im bayerischen Vergleich auf den 2,2. Perzentil von 2.056 Orten fällt. Das zeigt: Thalmassing ist ein Ort mit hohen Kaufpreisen im Verhältnis zu den Mieten – ein Merkmal, das typischerweise auf stark nachgefragte Wohnlagen mit begrenztem Mietwohnungsangebot hindeutet. Unter den Nachbarorten liegt nur Schierling mit 2,88 % näher an diesem Niveau, während die anderen Orte zwischen 3,0 % (Mintraching) und 4,17 % (Pfakofen) liegen.
Preisentwicklung und Marktdynamik
Die Kaufpreisentwicklung der vergangenen Jahre zeigt eine deutliche Dynamik. Von 2019 (3.318 €/m²) bis 2024 (5.291 €/m²) stiegen die Angebotspreise um rund 60 %. Im Jahr 2025 korrigierten sie sich auf 3.654 €/m² zurück – ein Rückgang von etwa 31 %. Die jährliche Wachstumsrate (CAGR) über die verfügbaren Jahre beträgt 1,62 %. Bei den Mieten verläuft die Entwicklung ungleichmäßiger: Der aktuelle Angebotswert von 9,12 €/m² liegt unter dem Kreis- und Landesdurchschnitt von jeweils rund 10,11 €/m². Die Miet-Zeitreihe weist starke jährliche Schwankungen auf (zwischen 7,63 €/m² 2018 und 11,23 €/m² 2019), was auf eine kleine Stichprobe im Angebot hindeuten könnte. Die Mieten haben sich seit 2018 um 4,44 % pro Jahr entwickelt (CAGR).
Standortfaktoren und regionale Einordnung
Der Landkreis Regensburg, dem Thalmassing angehört, schneidet im Prognos-Zukunftsatlas 2025 von rund 400 deutschen Kreisen auf Platz 73 insgesamt ab. Besonders stark ist die Position bei den Indizes Wettbewerb und Innovation (Platz 33) sowie Wohlstand und soziale Lage (Platz 24). Schwächer ist der Kreis beim Arbeitsmarkt (Platz 256) und bei der Demografie (Platz 175). Die Dynamik liegt mit Platz 105 im Mittelfeld. Diese Struktur spiegelt sich in Thalmassing wider: Die Gemeinde profitiert von der Nähe zur wirtschaftsstarken Region Regensburg, während die lokale Arbeitslosenquote von 2,9 % (2018) auf 4,7 % (2023) angestiegen ist. Der Anstieg ist im regionalen Kontext zu sehen – auch wenn die absolute Quote im bundesweiten Vergleich moderat bleibt.
Wie haben sich Miete und Kaufpreis in Thalmassing entwickelt?
Jahresendwerte aus den Angebotsdaten. Wo die Quelle zu wenige Angebote enthält, ist der Verlauf als Schätzung gekennzeichnet.
Mietpreisentwicklung
Angebotsmiete in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Miete in Thalmassing
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 7,63 €/m² |
| 2019 | 11,23 €/m² |
| 2020 | 8,66 €/m² |
| 2021 | 8,28 €/m² |
| 2022 | 8,66 €/m² |
| 2023 | 9,24 €/m² |
| 2024 | 7,74 €/m² |
| 2025 | 9,62 €/m² |
| 2026 | 10,80 €/m² |
Kaufpreisentwicklung
Angebotspreis in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Kaufpreis in Thalmassing
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2019 | 3.318 €/m² |
| 2021 | 3.708 €/m² |
| 2022 | 3.967 €/m² |
| 2023 | 4.273 €/m² |
| 2024 | 5.291 €/m² |
| 2025 | 3.654 €/m² |
Bruttomietrendite im Zeitverlauf
Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis, aus den Zeitreihen berechnet
Datenwerte: Bruttomietrendite in Thalmassing
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2019 | 4,06 % |
| 2021 | 2,68 % |
| 2022 | 2,62 % |
| 2023 | 2,59 % |
| 2024 | 1,76 % |
| 2025 | 3,16 % |
Bevölkerungsentwicklung
Einwohner am Jahresende
Datenwerte: Einwohnerzahl von Thalmassing
| Jahr | Wert (Einwohner) |
|---|---|
| 2015 | 3.360 Einwohner |
| 2016 | 3.415 Einwohner |
| 2017 | 3.478 Einwohner |
| 2018 | 3.528 Einwohner |
| 2019 | 3.535 Einwohner |
| 2020 | 3.525 Einwohner |
| 2021 | 3.506 Einwohner |
| 2022 | 3.565 Einwohner |
| 2023 | 3.604 Einwohner |
| 2024 | 3.604 Einwohner |
Arbeitslosenquote
Anteil in Prozent
Datenwerte: Arbeitslosenquote in Thalmassing
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2015 | 1,11 % |
| 2016 | 0,98 % |
| 2017 | 1,18 % |
| 2018 | 1,21 % |
| 2019 | 1,56 % |
| 2020 | 1,83 % |
| 2021 | 1,81 % |
| 2022 | 1,84 % |
| 2023 | 2,08 % |
Prognos Zukunftsatlas — Teilränge
Rang unter 400 Kreisen, kleiner ist besser
Datenwerte: Prognos-Teilränge
| Kategorie | Wert (Rang) |
|---|---|
| Gesamtrang | 73,00 Rang |
| Dynamik | 105 Rang |
| Stärke | 73,00 Rang |
| Demografie | 175 Rang |
| Arbeitsmarkt | 256 Rang |
| Wettbewerb & Innovation | 33,00 Rang |
| Wohlstand & soziale Lage | 24,00 Rang |
Renditeverteilung in Bayern
Anzahl Orte je Renditeband — Thalmassing liegt im Band 2–3 %
Datenwerte: Renditeverteilung in Bayern
| Kategorie | Wert (Orte) |
|---|---|
| 1–2 | 7,00 Orte |
| 2–3 | 215 Orte |
| 3–4 | 963 Orte |
| 4–5 | 524 Orte |
| 5–6 | 199 Orte |
| 6–7 | 73,00 Orte |
| 7–8 | 32,00 Orte |
| 8–9 | 15,00 Orte |
| 9–10 | 12,00 Orte |
| 10–11 | 5,00 Orte |
| 11–12 | 6,00 Orte |
| 12+ | 5,00 Orte |
Wie schneidet Thalmassing im Umkreis ab?
Gemeinden im Umkreis von 30 km, direkt gegenübergestellt. Thalmassing ist in beiden Diagrammen hervorgehoben.
Mieten im Umkreis von 30 km
Thalmassing ist hervorgehoben
Datenwerte: Mieten im Umkreis von Thalmassing
| Kategorie | Wert (€/m²) |
|---|---|
| Neutraubling | 13,36 €/m² |
| Köfering | 12,08 €/m² |
| Obertraubling | 11,44 €/m² |
| Bad Abbach | 11,23 €/m² |
| Schierling | 9,65 €/m² |
| Alteglofsheim | 9,52 €/m² |
| Mintraching | 9,47 €/m² |
| Thalmassing | 9,12 €/m² |
| Pfakofen | 8,97 €/m² |
| Hagelstadt | 8,58 €/m² |
Renditen im Umkreis von 30 km
Thalmassing ist hervorgehoben
Datenwerte: Renditen im Umkreis von Thalmassing
| Kategorie | Wert (%) |
|---|---|
| Pfakofen | 4,17 % |
| Neutraubling | 4,16 % |
| Obertraubling | 3,68 % |
| Köfering | 3,63 % |
| Bad Abbach | 3,58 % |
| Hagelstadt | 3,46 % |
| Alteglofsheim | 3,20 % |
| Mintraching | 3,00 % |
| Schierling | 2,88 % |
| Thalmassing | 2,51 % |
Orte in der Umgebung
Nach Entfernung sortiert
| Ort | Entfernung | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|---|
| Alteglofsheim | 3,6 km | 93087 | 9,52 € | 3.569 € | 3,20 % |
| Köfering | 4,1 km | 93096 | 12,08 € | 4.000 € | 3,63 % |
| Hagelstadt | 4,9 km | 93095 | 8,58 € | 2.974 € | 3,46 % |
| Obertraubling | 6,0 km | 93083 | 11,44 € | 3.730 € | 3,68 % |
| Mintraching | 7,8 km | 93098 | 9,47 € | 3.791 € | 3,00 % |
| Pfakofen | 8,0 km | 93101 | 8,97 € | 2.580 € | 4,17 % |
| Schierling, M | 8,7 km | 84069 | 9,65 € | 4.018 € | 2,88 % |
| Bad Abbach, M | 8,7 km | 93077 | 11,23 € | 3.767 € | 3,58 % |
| Neutraubling, St | 9,3 km | 93073 | 13,36 € | 3.850 € | 4,16 % |
Wo liegt Thalmassing?
Lage
Thalmassing auf der Karte
Alle Kennzahlen zu Thalmassing
Dieselben Werte wie oben, als Tabelle zum Nachschlagen und Kopieren.
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Miete (€/m²) | 9,12 € |
| Kaufpreis (€/m²) | 4.354 € |
| Bruttomietrendite | 2,51 % |
| Kaufpreisfaktor | 39,8 |
| Einwohner | 3.604 |
| Einwohner je km² | 97 |
| Fläche (km²) | 37,1 |
| Arbeitslosenquote | 2,1 % |
| Prognos-Gesamtrang | #73 |
| Prognos Dynamikrang | #105 |
| Prognos Stärkerang | #73 |
| Koordinaten | 48,9124, 12,1556 |
Häufige Fragen zu Immobilien in Thalmassing
Was kostet eine Wohnung in Thalmassing?
Die aktuellen Angebotsmieten liegen bei durchschnittlich 9,12 Euro pro Quadratmeter, die Angebotskaufpreise bei 4.354 Euro pro Quadratmeter. Beide Werte liegen deutlich über dem deutschen Durchschnitt (8,92 Euro bzw. 2.409 Euro), aber unter dem bayernweiten Durchschnitt von 10,11 Euro je Quadratmeter bei der Miete und dem Kreisdurchschnitt von 3.446 Euro beim Kaufpreis. Hinweis: Bei den Werten handelt es sich um Angebotswerte aus Inseraten, nicht um einen amtlichen Mietspiegel.
Wie haben sich die Mieten und Kaufpreise in Thalmassing entwickelt?
Die Mieten sind in der beobachteten Zeitspanne von 2018 bis 2026 um durchschnittlich 4,44 Prozent pro Jahr gestiegen, von 7,63 auf 10,80 Euro pro Quadratmeter. Die Kaufpreise legten zwischen 2019 und 2025 um durchschnittlich 1,62 Prozent jährlich zu, von 3.318 auf 3.654 Euro pro Quadratmeter. Die Mieten entwickelten sich also deutlich dynamischer als die Kaufpreise. Alle Zeitreihenwerte sind nicht geschätzt.
Lohnt sich eine Kapitalanlage in Thalmassing?
Die Bruttomietrendite liegt bei 2,51 Prozent, was deutlich unter dem bayernweiten Durchschnitt von 4,13 Prozent und dem Kreisdurchschnitt von 3,65 Prozent liegt. Der Kaufpreisfaktor beträgt 39,78, also müssen fast 40 Jahre Gesamtmiete gezahlt werden, um den Kaufpreis zu decken – im Vergleich zu 26,10 in Bayern und 28,35 im Kreis Regensburg ist das ein hoher Wert. Mit einem Perzentilrang von 2,19 im Bundesland gehört Thalmassing zu den Orten mit den niedrigsten Renditen in Bayern.
Wie entwickelt sich die Bevölkerung in Thalmassing?
Die Einwohnerzahl ist von 3.360 im Jahr 2015 auf 3.604 im Jahr 2024 um 7,26 Prozent gestiegen. Die Bevölkerungsdichte beträgt 97 Einwohner pro Quadratkilometer. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 4,7 Prozent und war damit etwas höher als 2015, als sie bei 3,8 Prozent lag.
Wie schneiden die Immobilien in Thalmassing im Vergleich zum Umland ab?
Im direkten Umkreis zeigen die Nachbarorte teils deutlich andere Preise. So liegt die Angebotsmiete in Köfering (4,1 km entfernt) bei 12,08 Euro pro Quadratmeter, während Hagelstadt mit 8,58 Euro pro Quadratmeter günstiger ist. Beim Kaufpreis liegt Thalmassing mit 4.354 Euro pro Quadratmeter über den meisten Nachbarn – Pfakofen ist mit 2.580 Euro pro Quadratmeter deutlich günstiger, Schierling mit 4.018 Euro liegt nahe dran.
Woher stammen die Daten zu Thalmassing?
Was jede Kennzahl misst, wie sie entsteht und wie aktuell sie ist.
Die auf dieser Seite gezeigten Mietwerte für Thalmassing sind Angebotsmieten: durchschnittliche Kaltmieten aus veröffentlichten Wohnungsinseraten. Sie sind nicht identisch mit dem amtlichen Mietspiegel, der die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558c BGB aus bestehenden Mietverhältnissen ermittelt und für Mieterhöhungen maßgeblich ist. Da Angebotsmieten das aktuelle Neuvermietungsniveau abbilden, liegen sie in der Regel über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Einen verbindlichen Mietspiegel für Thalmassing führt, sofern vorhanden, die Gemeinde selbst.
Die Kennzahlen stammen aus unterschiedlichen Quellen und haben daher unterschiedliche Datenstände; die Spalte „Datenstand" nennt sie je Kennzahl. Wo ein Wert fehlt, liegt für diesen Ort keine ausreichende Datengrundlage vor — ein fehlender Wert bedeutet nicht null.
| Kennzahl | Art | Erläuterung | Datenstand |
|---|---|---|---|
| Angebotsmiete (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittliche inserierte Kaltmiete je m² aus Wohnungsangeboten — nicht die ortsübliche Vergleichsmiete. | 2026 |
| Angebotskaufpreis (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittlicher inserierter Kaufpreis je m² aus Wohnungsangeboten — Angebots-, kein Beurkundungspreis. | 2025 |
| Bruttomietrendite (%) | berechnet | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100, aus den beiden Angebotswerten abgeleitet. Ohne Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Verwaltung und Leerstand — die Nettorendite liegt darunter. | 2025 |
| Kaufpreisfaktor | berechnet | Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Gibt an, wie viele Jahreskaltmieten dem Kaufpreis entsprechen; der Kehrwert der Bruttomietrendite. | 2026 |
| Einwohner und Dichte | amtliche Statistik | Fortschreibung der Bevölkerungsstände der statistischen Ämter, Stichtag jeweils Jahresende. Die Dichte bezieht sie auf die Gemeindefläche. | 2024 |
| Arbeitslosenquote (%) | amtliche Statistik | Quote auf Kreisebene, nicht je Gemeinde — kleinere Orte teilen sich daher den Wert ihres Kreises. | 2023 |
| Prognos-Zukunftsatlas | Fremdindex | Rang unter 400 Kreisen und kreisfreien Städten; kleinere Werte sind besser. Der Index bewertet Kreise, nicht einzelne Gemeinden. | – |
Weitere Orte im Kreis Regensburg
Nach Bruttomietrendite sortiert
| Ort | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|
| Aufhausen | 93089 | 9,46 € | 1.948 € | 5,83 % |
| Mötzing | 93099 | 7,39 € | 1.748 € | 5,07 % |
| Hemau, St | 93155 | 10,07 € | 2.447 € | 4,94 % |
| Holzheim a.Forst | 93183 | 8,29 € | 2.094 € | 4,75 % |
| Pielenhofen | 93188 | 8,80 € | 2.264 € | 4,66 % |
| Deuerling | 93180 | 8,78 € | 2.400 € | 4,39 % |
| Bach a.d.Donau | 93090 | 9,38 € | 2.629 € | 4,28 % |
| Nittendorf, M | 93152 | 11,49 € | 3.223 € | 4,28 % |