Bach a.d.Donau

Marktüberblick

Bach an der Donau liegt im südöstlichen Bereich des Landkreises Regensburg, unmittelbar an der Donau und nur wenige Kilometer von der Stadt Regensburg entfernt. Die 14,7 km² große Gemeinde mit 1.809 Einwohnern (2024) gehört zur Verwaltungsgemeinschaft Donaustauf und umfasst drei Gemeindeteile: das Pfarrdorf Bach, die Kirchdörfer Demling und Frengkofen.

Der lokale Immobilienmarkt zeigt ein klares Muster: Angebotsmiete und Angebotskaufpreis liegen unter dem Durchschnitt des Landkreises Regensburg und Bayerns, während die Bruttomietrendite darüber liegt. Mit 9,38 €/m² Angebotsmiete und 2.629 €/m² Angebotskaufpreis positioniert sich Bach als preisgünstiger Standort im Umland Regensburgs. Der Kaufpreisfaktor von 23,37 ist der niedrigste im gesamten 8-km-Umfeld und deutlich unter dem Kreisdurchschnitt von 28,35 sowie dem bayerischen Mittel von 26,10.

Die Bruttomietrendite von 4,28 % liegt über dem Kreiswert (3,65 %) und dem bayerischen Durchschnitt (4,13 %). Im Bundesland belegt Bach damit das 69. Perzentil – besser als rund zwei Drittel aller verglichenen Orte. Im deutschlandweiten Vergleich liegt die Rendite jedoch unter dem Bundesdurchschnitt von 5,10 %, was vor allem am über dem Bundesdurchschnitt liegenden Kaufpreis (2.629 €/m² gegenüber 2.409 €/m²) liegt.

Die Kombination aus niedrigen Kaufpreisen und moderaten Mieten macht Bach zu einem der renditestärksten Orte im unmittelbaren Umland Regensburgs, ohne jedoch die Mietniveaus der Nachbarorte zu erreichen.

Hinweis: Bei den vorliegenden Miet- und Kaufwerten handelt es sich um Angebotswerte aus Inseraten. Sie liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete und stellen keinen amtlichen Mietspiegel dar.

Preis- und Mietentwicklung

Die Miet- und Kaufpreisentwicklung in Bach an der Donau ist durch starke Schwankungen gekennzeichnet, die über eine normale Marktentwicklung hinausgehen.

Die Angebotsmiete bewegte sich zwischen 2018 und 2026 zwischen 6,04 €/m² (2020) und 10,48 €/m² (2024). Der tiefste Wert fiel in das Jahr 2020 mit einem Rückgang von 8,54 €/m² (2019) auf 6,04 €/m². 2021 folgte mit 10,00 €/m² ein sprunghafter Anstieg, gefolgt von weiteren Schwankungen bis hin zum Höchstwert von 10,48 €/m² im Jahr 2024. Die aktuelle Miete von 9,32 €/m² (2026) liegt nahe dem Vorjahreswert von 9,40 €/m². Die jährliche Wachstumsrate (CAGR) über den gesamten Zeitraum beträgt 1,26 %.

Die Kaufpreisentwicklung war noch volatiler. Von 2.250 €/m² (2018) ging der Preis 2019 auf 1.909 €/m² zurück, stieg 2022 auf 2.772 €/m², fiel 2023 auf 1.722 €/m² – den tiefsten Wert der Reihe – und erreichte 2025 mit 3.974 €/m² den höchsten Wert. Der aktuelle Wert von 2.920 €/m² (2026) liegt deutlich darunter. Die CAGR beträgt 3,31 %.

Die starke Volatilität in beiden Reihen – insbesondere der extreme Anstieg 2025 und der folgende Rückgang 2026 beim Kaufpreis – deutet auf einen Markt mit begrenztem Transaktionsvolumen hin, bei dem einzelne Angebote die Durchschnittswerte stark verzerren können. Die Zeitreihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet.

Regionale Einordnung

Im direkten Vergleich mit den acht Nachbarorten im Umkreis von bis zu 8,7 km zeigt sich, dass Bach an der Donau die niedrigsten Angebotskaufpreise aufweist. Mit 2.629 €/m² liegt der Preis deutlich unter dem nächstgelegenen Ort Wiesent (3.064 €/m², 5,7 km) und unter allen weiteren Nachbarn, die zwischen 3.072 €/m² (Pfatter) und 4.574 €/m² (Donaustauf) liegen.

Bei der Angebotsmiete liegt Bach mit 9,38 €/m² nur knapp über Pfatter (8,62 €/m²) und unter Wiesent (9,99 €/m²). Die Mieten der Nachbarorte reichen von 8,62 €/m² bis 13,36 €/m² (Neutraubling). Neutraubling und Barbing weisen mit 13,36 €/m² bzw. 12,56 €/m² deutlich höhere Mieten auf.

Die Bruttomietrendite von 4,28 % ist die höchste im gesamten 8-km-Umfeld. Sie resultiert aus der Kombination der vergleichsweise niedrigen Kaufpreise und der moderaten Mieten. Die nächstgelegenen Renditen liegen bei 4,16 % (Neutraubling) und 4,15 % (Barbing). Donaustauf weist mit 2,75 % die niedrigste Rendite auf – getrieben durch den mit 4.574 €/m² höchsten Kaufpreis der Gruppe bei einer Miete von 10,47 €/m².

Bach folgt damit einem klaren Muster: Niedrigere Kaufpreise bei moderaten Mieten führen zu einer überdurchschnittlichen Rendite im regionalen Vergleich.

Demografie und Arbeitsmarkt

Die Bevölkerung von Bach an der Donau ist seit 2015 praktisch stabil. Von 1.803 Einwohnern (2015) entwickelte sie sich über einen Tiefpunkt von 1.787 (2016) zu einem Höchststand von 1.843 (2021), bevor sie 2024 wieder bei 1.809 lag. Die Gesamtentwicklung seit Serienbeginn beträgt +0,33 % – ein Wert, der kaum von Null abweicht.

Die Bevölkerungsdichte liegt bei 123 Einwohnern je km². Im Vergleich dazu weist der Landkreis Regensburg eine deutlich höhere Dichte auf, was die ländliche Prägung der Gemeinde unterstreicht.

Die Arbeitslosenquote zeigt ein anderes Bild: Sie lag 2019 mit 16 % auf dem niedrigsten Wert der Reihe, stieg dann jedoch stark an und erreichte 2021 und 2023 jeweils 33 %. Dieser Wert ist außergewöhnlich hoch und steht in keinem erkennbaren Zusammenhang mit der stabilen Bevölkerungsentwicklung. Die hohe Quote könnte auf eine besondere Struktur des Arbeitsmarktes hinweisen – etwa eine hohe Zahl von Aushilfs- oder Saisonbeschäftigten, eine starke Abwanderung Erwerbstätiger in die nahegelegene Stadt Regensburg oder eine statistische Besonderheit der Berechnung.

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 bewertet den Landkreis Regensburg insgesamt mit Rang 73 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders gut schneidet der Kreis bei Wettbewerb & Innovation (Rang 33) und Wohlstand & Soziale Lage (Rang 24) ab. Schwächer ist er beim Arbeitsmarkt (Rang 256) und bei der Demografie (Rang 175). Diese Bewertungen gelten für den Kreis, nicht für die einzelne Gemeinde.

Standortfaktoren und Infrastruktur

Bach an der Donau verfügt über keine eigenen Hochschulen. Die nächstgelegenen Hochschulstandorte befinden sich in Regensburg.

Die Gemeinde ist Mitglied der Verwaltungsgemeinschaft Donaustauf und verfügt über Grundeinrichtungen der Nahversorgung, eine Grundschule, Kindergarten und Kinderkrippe. Für weiterführende Bildung besteht der Mittelschulverbund Vorderer Bayerischer Wald – Donautal mit den Partnern Wörth an der Donau, Wiesent und Pfatter.

Verkehrlich ist die Gemeinde über die Staatsstraße 2125 und eine RVV-Buslinie angebunden. Die Donau als Bundeswasserstraße und der Tour de Baroque als Fernradweg durchqueren das Gemeindegebiet.

Historisch ist Bach als Weinanbaugebiet bekannt, dessen Wurzeln bis in die Römerzeit zurückreichen. Im 15. Jahrhundert bestand ein eigenes Weinmeisteramt. Heute liegt die Gemeinde im kleinsten Weinanbaugebiet Bayerns und im zweitkleinsten Deutschlands. Das Baierwein-Museum im historischen Biethaus aus dem 14. Jahrhundert ist ein kultureller Anziehungspunkt.

Die Kombination aus ländlicher Struktur, historischem Erbe und der Nähe zu Regensburg als Wirtschafts- und Hochschulstandort prägt den Standortcharakter von Bach an der Donau.