Pfatter

Marktüberblick

Pfatter ist eine Gemeinde im Oberpfälzer Landkreis Regensburg mit 3.329 Einwohnern auf 48,16 Quadratkilometern. Der Ort liegt 24 Kilometer östlich von Regensburg an der Mündung des Baches Pfatter in die Donau und hat sich in den vergangenen Jahrzehnten von einem landwirtschaftlich geprägten Ort zu einer Wohngemeinde entwickelt. Die Gemeinde umfasst vier Gemarkungen mit zwölf Ortsteilen; der Hauptort Pfatter hat rund 1.770 Einwohner. Die Bevölkerung wuchs zwischen 2015 und 2024 um knapp vier Prozent, was auf die Lage im Umland der Großstadt Regensburg hindeutet.

Der Immobilienmarkt in Pfatter zeigt ein charakteristisches Muster einer ländlichen Wohngemeinde am Rand eines starken Ballungsraums: Die Angebotsmiete liegt mit 8,62 Euro pro Quadratmeter deutlich unter dem Kreis- und Landesdurchschnitt von jeweils rund 10,11 Euro. Der Angebotskaufpreis von 3.072 Euro pro Quadratmeter liegt ebenfalls unter dem Kreisdurchschnitt (3.446 Euro) und leicht unter dem bayerischen Mittel (3.246 Euro). Dennoch weist Pfatter einen überdurchschnittlich hohen Kaufpreisfaktor auf: Mit 29,7 Jahren braucht man nahezu dreißig Jahresmieten, um den Kaufpreis zu decken. Die Bruttomietrendite von 3,37 Prozent ist im unmittelbaren Umland eine der niedrigeren.

Der hohe Kaufpreisfaktor bei gleichzeitig niedriger Miete bedeutet, dass die Kaufpreise im Verhältnis zu den Mieten überproportional hoch sind. Das ist ein typisches Merkmal von Wohngemeinden, in denen vor allem Eigentümer nachfragen, die den Ort als Wohnstandort schätzen, nicht als Investitionsobjekt mit hoher Rendite.

Preisentwicklung

Die Zeitreihen der letzten Jahre zeigen in Pfatter eine außergewöhnlich hohe Volatilität, die auf die kleine Gemeinde und damit verbundene kleine Stichproben zurückzuführen ist.

Bei den Mieten schwankten die Angebotswerte zwischen 6,67 Euro (2019) und 10,76 Euro (2023) pro Quadratmeter. Der aktuelle Wert von 8,62 Euro liegt im unteren Drittel des beobachteten Zeitraums. Der jährliche Wachstumsfaktor (CAGR) beträgt 1,12 Prozent.

Noch ausgeprägter sind die Schwankungen bei den Kaufpreisen: Sie bewegten sich zwischen 1.459 Euro (2018) und 4.183 Euro (2026) pro Quadratmeter. Ein einzelner Verkauf oder eine einzelne Neubauimmobilie kann in einer Gemeinde dieser Größe den Durchschnittswert erheblich nach oben oder unten ziehen. Der CAGR von 14,08 Prozent ist vor diesem Hintergrund kaum als echte Entwicklungstendenz zu interpretieren, sondern spiegelt die statistische Unsicherheit wider.

Die extreme Volatilität in beiden Reihen bedeutet, dass einzelne Jahreswerte nur bedingt aussagekräftig sind. Der aktuelle Kaufpreis von 3.072 Euro pro Quadratmeter liegt etwa auf dem Niveau von 2022 (2.700 Euro) und 2024 (3.289 Euro), weit entfernt von den Extremen von 2019 und 2026.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich schneidet Pfatter als günstiger Standort ab, der jedoch mit niedrigen Mietrenditen verbunden ist.

Die Angebotsmiete von 8,62 Euro liegt unter sieben der acht benachbarten Orte. Nur Mötzing (7,39 Euro) ist noch günstiger. Der Kaufpreis von 3.072 Euro liegt im mittleren Bereich der Nachbarn: höher als in Rain (2.529 Euro) und Bach (2.629 Euro), aber niedriger als in Wörth (3.678 Euro) und Riekofen (3.445 Euro).

Der Kaufpreisfaktor von 29,7 liegt im oberen Drittel der Nachbarorte. Berechnet man den Faktor aus den vorliegenden Miet- und Kaufpreisen der Nachbarn, liegen Wörth (ca. 31,6), Aholfing (ca. 30,8) und Riekofen (ca. 30,2) deutlich über Pfatter. Der bayerische Durchschnitt liegt bei 26,1, der des Landkreises Regensburg bei 28,4. Pfatter liegt damit knapp über dem Kreisdurchschnitt.

Die Bruttomietrendite von 3,37 Prozent liegt im unteren Drittel der Nachbarorte. Nur Wörth (3,17 Prozent), Aholfing (3,24 Prozent) und Riekofen (3,31 Prozent) weisen niedrigere Renditen auf. Damit platziert sich Pfatter im unteren Viertel aller bayerischen Orte (Perzentilrang 27).

Dieses Muster – niedrige Mieten bei relativ hohen Kaufpreisen – entsteht, weil in Wohngemeinden wie Pfatter die Nachfrage vor allem von Eigennutzern stammt, die bereit sind, für Wohnqualität zu zahlen, ohne eine hohe Mietrendite zu erwarten. Im Gegensatz dazu liegen die Mieten in den größeren Orten oder solchen mit höherem Angebot an Mietwohnungen tendenziell höher.

Der Landkreis Regensburg insgesamt schneidet im Prognos-Zukunftsatlas 2025 mit dem Gesamtrang 73 von rund 400 Kreisen überdurchschnittlich ab. Besonders stark ist der Kreis im Bereich Wettbewerb und Innovation (Rang 33) sowie Wohlstand und soziale Lage (Rang 24). Schwächer ist der Arbeitsmarkt (Rang 256), was auf die strukturellen Herausforderungen ländlicher Räume in der Oberpfalz hindeutet.

Standortfaktoren

Pfatter liegt an der Bundesstraße 8 und ist Teil des Umlands der Großstadt Regensburg. Die Entfernung von 24 Kilometern zur Stadtmitte macht den Ort für Pendler attraktiv, die den ländlichen Lebensstil mit guter Erreichbarkeit des Arbeitsmarkts verbinden wollen. Die Gemeinde verfügt über einen Sonderlandeplatz in Griesau und eine intakte dörfliche Struktur mit über 30 Vereinen.

Es bestehen keine Hochschulen am Ort. Die Bevölkerungsdichte von 69 Einwohnern pro Quadratkilometer unterstreicht den ländlichen Charakter. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 3,9 Prozent, was im regionalen Kontext als moderat einzustufen ist.

Die Kombination aus leichtem Bevölkerungswachstum (+3,9 Prozent seit 2015), der Lage im wohlhabenden Landkreis Regensburg und dem Status als Wohngemeinde erklärt die aktuelle Marktsituation: Die Nachfrage nach Wohneigentum hält die Kaufpreise auf einem Niveau, das die Mietrendite drückt, während die Mieten aufgrund der geringeren städtischen Nachfrage unter dem bayerischen Durchschnitt bleiben.