Bad Abbach, M
Bad Abbach (PLZ 93077) liegt im Kreis Kelheim in Bayern. Der Ort zählt 12.654 Einwohner auf 55,3 km², das entspricht 229 Einwohnern je Quadratkilometer.
Die durchschnittliche Angebotsmiete liegt bei 11,23 € pro m², der Kaufpreis bei 3.767 € pro m². Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 3,58 % und ein Kaufpreisfaktor von 27,9 — rechnerisch sind das 28 Jahreskaltmieten bis zum Kaufpreis. Damit liegt Bad Abbach über dem Renditeniveau von 38 % der Orte in Bayern.
Zwischen 2018 und 2026 stieg die Miete von 9,17 € auf 10,02 € pro m², im Mittel 1,1 % pro Jahr. Die Kaufpreise entwickelten sich mit 1,0 % pro Jahr langsamer als die Mieten. Die Einwohnerzahl hat sich seit 2015 um 3,7 % erhöht. Die Arbeitslosenquote lag zuletzt bei 2,4 % (2023).
Im Prognos Zukunftsatlas belegt Kreis Kelheim Rang 81 von rund 400 deutschen Kreisen (Dynamikrang 146, Stärkerang 78). Zum direkten Vergleich bieten sich die umliegenden Orte Pentling, Teugn und Sinzing an.
Immobilienpreise in Bad Abbach im Überblick
Aktuelle Angebotswerte je Quadratmeter, Rendite und Struktur — mit Einordnung gegenüber Bayern.
Immobilienmarkt- und Standortbericht: Bad Abbach
Bericht zum Immobilienmarkt und Standort Bad Abbach (Landkreis Kelheim, Bayern). Der Markt liegt mit Angebotsmiete (11,23 €/m²) und Kaufpreis (3.767 €/m²) über den Durchschnitten von Kreis, Bayern und Deutschland. Die Preisentwicklung zeigt typische Schwankungen mit einem Höhepunkt 2025 und einer Berichtigung 2026. Bad Abbach ist ein staatlich anerkannter Kurort mit Schwefelquellen und Asklepios-Klinik. Der Landkreis Kelheim erreicht im Prognos-Zukunftsatlas 2025 Rang 81 von 400, besonders stark im Wohlstand (Rang 30), schwächer im Arbeitsmarkt (Rang 214). Die Bevölkerung wuchs seit 2015 um 3,65 Prozent auf 12.654 Einwohner.
Marktüberblick
Bad Abbach liegt im äußersten Nordwesten des Landkreises Kelheim im Donautal, unmittelbar an der Grenze zur Oberpfalz, zwischen Kelheim und der Großstadt Regensburg (ca. 10 km entfernt). Der Markt umfasst 55,26 km² und hat rund 12.654 Einwohner. Der Ort ist staatlich anerkannter Kurort mit Schwefelquellen, die urkundlich seit 1262 nachweisbar sind und seit dem 15. Jahrhundert gegen rheumatische Erkrankungen genutzt werden. Seit 2011 betreibt Asklepios hier eine rheumatologische, eine orthopädische und eine Rehabilitationsklinik.
Der aktuelle Angebotsmietpreis liegt bei 11,23 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 3.767 Euro pro Quadratmeter. Der Kaufpreisfaktor beträgt 27,94, die Bruttomietrendite liegt bei 3,58 Prozent.
Preis- und Mietentwicklung
Die Angebotsmiete in Bad Abbach ist von 9,17 Euro/m² im Jahr 2018 auf 11,30 Euro/m² im Jahr 2025 gestiegen, was einer durchschnittlichen jährlichen Steigerungsrate (CAGR) von etwa 1,11 Prozent entspricht. Im Jahr 2026 ist ein Rückgang auf 10,02 Euro/m² zu verzeichnen.
Beim Kaufpreis zeigt sich ein ähnliches Bild: Von 3.622 Euro/m² (2018) stieg der Wert auf 4.174 Euro/m² (2025), bevor er 2026 auf 3.918 Euro/m² sank. Die jährliche Wachstumsrate über den gesamten Zeitraum beträgt rund 0,99 Prozent.
Besonders auffällig ist der Anstieg der Mieten zwischen 2019 und 2021 sowie der Kaufpreis zwischen 2019 und 2020, gefolgt von einer Korrekturphase 2022–2023, in der sowohl Mieten als auch Kaufpreise vorübergehend sanken. Ab 2024 folgte eine erneute Aufwärtsbewegung, die sich 2025 in einem deutlichen Höhepunkt niederschlug, bevor 2026 eine Berichtigung einsetzte. Beide Zeitreihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet.
Regionale Einordnung
Bad Abbach liegt mit einer Angebotsmiete von 11,23 Euro/m² deutlich über dem Durchschnitt des Landkreises Kelheim (9,67 Euro/m²) und auch über dem bayerischen Landesdurchschnitt (10,11 Euro/m²). Im bundesweiten Vergleich mit 8,92 Euro/m² liegt Bad Abbach ebenfalls klar darüber.
Beim Kaufpreis von 3.767 Euro/m² liegt Bad Abbach über dem Kreisdurchschnitt (3.268 Euro/m²), dem bayerischen Durchschnitt (3.246 Euro/m²) und dem deutschen Durchschnitt (2.409 Euro/m²). Der Kaufpreisfaktor von 27,94 liegt leicht unter dem Kreiswert (28,69) und deutlich über dem bayerischen Durchschnitt (26,10).
Die Bruttomietrendite von 3,58 Prozent liegt unter dem bayerischen Durchschnitt von 4,13 Prozent und dem deutschen Durchschnitt von 5,10 Prozent. Im bayerischen Perzentilrang liegt Bad Abbach bei 37,89 Prozent – das bedeutet, dass etwa 38 Prozent der bayerischen Orte eine gleich hohe oder höhere Rendite aufweisen.
Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt sich ein heterogenes Bild: Regensburg (9,8 km) liegt mit 14,92 Euro/m² Miete und 5.053 Euro/m² Kaufpreis deutlich höher. Pentling (5,2 km) liegt mit 14,30 Euro/m² Miete und 5.187 Euro/m² Kaufpreis ebenfalls über Bad Abbach. Teugn (5,2 km) liegt mit 9,09 Euro/m² Miete und 2.632 Euro/m² Kaufpreis deutlich darunter. Sinzing (6,1 km) liegt mit 11,80 Euro/m² Miete knapp über Bad Abbach.
Standortfaktoren und Demografie
Der Landkreis Kelheim, auf den sich die Prognos-Zukunftsatlas-Ränge beziehen, erreichte im Jahr 2025 den Gesamtrang 81 von rund 400 deutschen Kreisen. Damit liegt der Kreis im oberen Drittel der Bewertung. Im Index "Wohlstand und soziale Lage" schnitt der Kreis mit Rang 30 besonders stark ab. Auch im Bereich "Wettbewerb und Innovation" belegte er mit Rang 64 einen vorderen Platz. Im Bereich "Stärke" erreichte er Rang 78.
Schwächer positioniert ist der Kreis im Bereich "Dynamik" mit Rang 146 und insbesondere im Bereich "Arbeitsmarkt" mit Rang 214.
Bad Abbach selbst verfügt über keine Hochschulen. Die Nähe zu Regensburg (ca. 10 km) bietet jedoch Zugang zu einer der größeren Hochschulstädte Bayerns.
Die Bevölkerung von Bad Abbach wuchs von 12.208 Einwohnern (2015) auf 12.654 (2024), was einem Anstieg von 3,65 Prozent entspricht. Die Bevölkerungsdichte beträgt 229 Einwohner pro Quadratkilometer. Im Zeitraum 1988 bis 2018 lag der prozentuale Einwohnerzuwachs mit 82 Prozent sogar deutlich höher – der höchste im gesamten Landkreis Kelheim.
Wie haben sich Miete und Kaufpreis in Bad Abbach entwickelt?
Jahresendwerte aus den Angebotsdaten. Wo die Quelle zu wenige Angebote enthält, ist der Verlauf als Schätzung gekennzeichnet.
Mietpreisentwicklung
Angebotsmiete in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Miete in Bad Abbach
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 9,17 €/m² |
| 2019 | 9,16 €/m² |
| 2020 | 9,97 €/m² |
| 2021 | 10,16 €/m² |
| 2022 | 10,16 €/m² |
| 2023 | 10,60 €/m² |
| 2024 | 10,98 €/m² |
| 2025 | 11,30 €/m² |
| 2026 | 10,02 €/m² |
Kaufpreisentwicklung
Angebotspreis in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Kaufpreis in Bad Abbach
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 3.622 €/m² |
| 2019 | 3.419 €/m² |
| 2020 | 4.069 €/m² |
| 2021 | 4.036 €/m² |
| 2022 | 3.441 €/m² |
| 2023 | 3.368 €/m² |
| 2024 | 3.770 €/m² |
| 2025 | 4.174 €/m² |
| 2026 | 3.918 €/m² |
Bruttomietrendite im Zeitverlauf
Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis, aus den Zeitreihen berechnet
Datenwerte: Bruttomietrendite in Bad Abbach
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2018 | 3,04 % |
| 2019 | 3,22 % |
| 2020 | 2,94 % |
| 2021 | 3,02 % |
| 2022 | 3,54 % |
| 2023 | 3,78 % |
| 2024 | 3,49 % |
| 2025 | 3,25 % |
| 2026 | 3,07 % |
Bevölkerungsentwicklung
Einwohner am Jahresende
Datenwerte: Einwohnerzahl von Bad Abbach
| Jahr | Wert (Einwohner) |
|---|---|
| 2015 | 12.208 Einwohner |
| 2016 | 12.241 Einwohner |
| 2017 | 12.331 Einwohner |
| 2018 | 12.308 Einwohner |
| 2019 | 12.430 Einwohner |
| 2020 | 12.428 Einwohner |
| 2021 | 12.515 Einwohner |
| 2022 | 12.666 Einwohner |
| 2023 | 12.654 Einwohner |
| 2024 | 12.654 Einwohner |
Arbeitslosenquote
Anteil in Prozent
Datenwerte: Arbeitslosenquote in Bad Abbach
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2015 | 1,46 % |
| 2016 | 1,73 % |
| 2017 | 1,49 % |
| 2018 | 1,69 % |
| 2019 | 1,80 % |
| 2020 | 2,41 % |
| 2021 | 2,54 % |
| 2022 | 2,42 % |
| 2023 | 2,37 % |
Prognos Zukunftsatlas — Teilränge
Rang unter 400 Kreisen, kleiner ist besser
Datenwerte: Prognos-Teilränge
| Kategorie | Wert (Rang) |
|---|---|
| Gesamtrang | 81,00 Rang |
| Dynamik | 146 Rang |
| Stärke | 78,00 Rang |
| Demografie | 117 Rang |
| Arbeitsmarkt | 214 Rang |
| Wettbewerb & Innovation | 64,00 Rang |
| Wohlstand & soziale Lage | 30,00 Rang |
Renditeverteilung in Bayern
Anzahl Orte je Renditeband — Bad Abbach liegt im Band 3–4 %
Datenwerte: Renditeverteilung in Bayern
| Kategorie | Wert (Orte) |
|---|---|
| 1–2 | 7,00 Orte |
| 2–3 | 215 Orte |
| 3–4 | 963 Orte |
| 4–5 | 524 Orte |
| 5–6 | 199 Orte |
| 6–7 | 73,00 Orte |
| 7–8 | 32,00 Orte |
| 8–9 | 15,00 Orte |
| 9–10 | 12,00 Orte |
| 10–11 | 5,00 Orte |
| 11–12 | 6,00 Orte |
| 12+ | 5,00 Orte |
Wie schneidet Bad Abbach im Umkreis ab?
Gemeinden im Umkreis von 30 km, direkt gegenübergestellt. Bad Abbach ist in beiden Diagrammen hervorgehoben.
Mieten im Umkreis von 30 km
Bad Abbach ist hervorgehoben
Datenwerte: Mieten im Umkreis von Bad Abbach
| Kategorie | Wert (€/m²) |
|---|---|
| Regensburg | 14,92 €/m² |
| Pentling | 14,30 €/m² |
| Köfering | 12,08 €/m² |
| Sinzing | 11,80 €/m² |
| Obertraubling | 11,44 €/m² |
| Bad Abbach | 11,23 €/m² |
| Saal a.d.Donau | 9,96 €/m² |
| Hausen | 9,83 €/m² |
| Thalmassing | 9,12 €/m² |
| Teugn | 9,09 €/m² |
Renditen im Umkreis von 30 km
Bad Abbach ist hervorgehoben
Datenwerte: Renditen im Umkreis von Bad Abbach
| Kategorie | Wert (%) |
|---|---|
| Teugn | 4,14 % |
| Sinzing | 4,12 % |
| Obertraubling | 3,68 % |
| Köfering | 3,63 % |
| Bad Abbach | 3,58 % |
| Hausen | 3,56 % |
| Regensburg | 3,54 % |
| Saal a.d.Donau | 3,33 % |
| Pentling | 3,31 % |
| Thalmassing | 2,51 % |
Orte in der Umgebung
Nach Entfernung sortiert
| Ort | Entfernung | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|---|
| Pentling | 5,2 km | 93080 | 14,30 € | 5.187 € | 3,31 % |
| Teugn | 5,2 km | 93356 | 9,09 € | 2.632 € | 4,14 % |
| Sinzing | 6,1 km | 93161 | 11,80 € | 3.441 € | 4,12 % |
| Thalmassing | 8,7 km | 93107 | 9,12 € | 4.354 € | 2,51 % |
| Hausen | 9,1 km | 93345 | 9,83 € | 3.318 € | 3,56 % |
| Saal a.d.Donau | 9,2 km | 93342 | 9,96 € | 3.589 € | 3,33 % |
| Obertraubling | 9,7 km | 93083 | 11,44 € | 3.730 € | 3,68 % |
| Regensburg | 9,8 km | 93019 | 14,92 € | 5.053 € | 3,54 % |
| Köfering | 11,2 km | 93096 | 12,08 € | 4.000 € | 3,63 % |
Wo liegt Bad Abbach?
Lage
Bad Abbach auf der Karte
Alle Kennzahlen zu Bad Abbach
Dieselben Werte wie oben, als Tabelle zum Nachschlagen und Kopieren.
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Miete (€/m²) | 11,23 € |
| Kaufpreis (€/m²) | 3.767 € |
| Bruttomietrendite | 3,58 % |
| Kaufpreisfaktor | 27,9 |
| Einwohner | 12.654 |
| Einwohner je km² | 229 |
| Fläche (km²) | 55,3 |
| Arbeitslosenquote | 2,4 % |
| Prognos-Gesamtrang | #81 |
| Prognos Dynamikrang | #146 |
| Prognos Stärkerang | #78 |
| Koordinaten | 48,9363, 12,0416 |
Häufige Fragen zu Immobilien in Bad Abbach
Was kostet eine Wohnung in Bad Abbach?
Die Angebotsmiete liegt bei 11,23 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 3.767 Euro pro Quadratmeter. Beide Werte liegen über dem Durchschnitt des Kreises Kelheim (9,67 Euro/m² Miete, 3.268 Euro/m² Kaufpreis) und auch über dem bayerischen Durchschnitt (10,11 Euro/m² Miete, 3.246 Euro/m² Kaufpreis). Im bundesweiten Vergleich mit 8,92 Euro/m² Miete und 2.409 Euro/m² Kaufpreis ist Bad Abbach deutlich teurer. Hinweis: Bei den Werten handelt es sich um Angebotswerte aus Inseraten, nicht um einen amtlichen Mietspiegel.
Wie haben sich die Immobilienpreise in Bad Abbach entwickelt?
Die Angebotsmiete stieg von 9,17 Euro/m² im Jahr 2018 auf 11,30 Euro/m² im Jahr 2025, bevor sie 2026 auf 10,02 Euro/m² zurückging. Der Angebotskaufpreis entwickelte sich ähnlich: Von 3.621,80 Euro/m² (2018) über 4.174,26 Euro/m² (2025) auf 3.917,89 Euro/m² (2026). Beide Zeitreihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet.
Wie ist die Bruttomietrendite in Bad Abbach im Vergleich zu Bayern und Deutschland?
Die Bruttomietrendite beträgt 3,58 Prozent und liegt damit unter dem bayerischen Durchschnitt von 4,13 Prozent sowie deutlich unter dem deutschen Durchschnitt von 5,10 Prozent. Im Perzentilrang von 37,89 im Bundesland bedeutet das, dass rund 38 Prozent der Orte in Bayern eine niedrigere Rendite aufweisen. Der Kaufpreisfaktor von 27,94 liegt über dem bayerischen Durchschnitt von 26,10, aber leicht unter dem Kreisdurchschnitt von 28,69.
Wie verhält sich Bad Abbach zu den Nachbarorten wie Regensburg?
Im Vergleich zu den umliegenden Orten liegt Bad Abbach mit 11,23 Euro/m² Miete und 3.767 Euro/m² Kaufpreis dazwischen. Regensburg (9,8 km entfernt) weist mit 14,92 Euro/m² Miete und 5.053 Euro/m² Kaufpreis deutlich höhere Werte auf. Pentling (5,2 km) liegt mit 14,30 Euro/m² Miete und 5.187 Euro/m² Kaufpreis auf ähnlichem Niveau. Die Bruttomietrendite in Bad Abbach (3,58 %) liegt nahe der von Regensburg (3,54 %), ist aber niedriger als die von Teugn (4,14 %) oder Sinzing (4,12 %).
Wie entwickelt sich die Bevölkerung in Bad Abbach?
Die Einwohnerzahl stieg von 12.208 im Jahr 2015 auf 12.654 im Jahr 2024, was einem Wachstum von rund 3,65 Prozent entspricht. Die Bevölkerungsdichte beträgt 229 Einwohner pro Quadratkilometer.
Wie ist die wirtschaftliche Lage in Bad Abbach?
Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 191 pro 1.000 Einwohner (entspricht 19,1 Prozent) und war damit deutlich höher als in den Vorjahren, als sie zwischen 135 und 157 pro 1.000 lag. Im Prognos-Zukunftsatlas für den Kreis Kelheim (auf den sich die Ränge beziehen) belegt der Arbeitsmarkt-Index den Rang 214 von rund 400 deutschen Kreisen. Der Gesamtindex liegt mit Rang 81 im oberen Drittel.
Woher stammen die Daten zu Bad Abbach?
Was jede Kennzahl misst, wie sie entsteht und wie aktuell sie ist.
Die auf dieser Seite gezeigten Mietwerte für Bad Abbach sind Angebotsmieten: durchschnittliche Kaltmieten aus veröffentlichten Wohnungsinseraten. Sie sind nicht identisch mit dem amtlichen Mietspiegel, der die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558c BGB aus bestehenden Mietverhältnissen ermittelt und für Mieterhöhungen maßgeblich ist. Da Angebotsmieten das aktuelle Neuvermietungsniveau abbilden, liegen sie in der Regel über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Einen verbindlichen Mietspiegel für Bad Abbach führt, sofern vorhanden, die Gemeinde selbst.
Die Kennzahlen stammen aus unterschiedlichen Quellen und haben daher unterschiedliche Datenstände; die Spalte „Datenstand" nennt sie je Kennzahl. Wo ein Wert fehlt, liegt für diesen Ort keine ausreichende Datengrundlage vor — ein fehlender Wert bedeutet nicht null.
| Kennzahl | Art | Erläuterung | Datenstand |
|---|---|---|---|
| Angebotsmiete (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittliche inserierte Kaltmiete je m² aus Wohnungsangeboten — nicht die ortsübliche Vergleichsmiete. | 2026 |
| Angebotskaufpreis (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittlicher inserierter Kaufpreis je m² aus Wohnungsangeboten — Angebots-, kein Beurkundungspreis. | 2026 |
| Bruttomietrendite (%) | berechnet | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100, aus den beiden Angebotswerten abgeleitet. Ohne Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Verwaltung und Leerstand — die Nettorendite liegt darunter. | 2026 |
| Kaufpreisfaktor | berechnet | Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Gibt an, wie viele Jahreskaltmieten dem Kaufpreis entsprechen; der Kehrwert der Bruttomietrendite. | 2026 |
| Einwohner und Dichte | amtliche Statistik | Fortschreibung der Bevölkerungsstände der statistischen Ämter, Stichtag jeweils Jahresende. Die Dichte bezieht sie auf die Gemeindefläche. | 2024 |
| Arbeitslosenquote (%) | amtliche Statistik | Quote auf Kreisebene, nicht je Gemeinde — kleinere Orte teilen sich daher den Wert ihres Kreises. | 2023 |
| Prognos-Zukunftsatlas | Fremdindex | Rang unter 400 Kreisen und kreisfreien Städten; kleinere Werte sind besser. Der Index bewertet Kreise, nicht einzelne Gemeinden. | – |
Weitere Orte im Kreis Kelheim
Nach Bruttomietrendite sortiert
| Ort | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|
| Riedenburg, St | 93339 | 9,72 € | 2.225 € | 5,24 % |
| Volkenschwand | 84106 | 9,38 € | 2.522 € | 4,46 % |
| Painten, M | 93351 | 8,16 € | 2.286 € | 4,28 % |
| Essing, M | 93343 | 10,95 € | 3.085 € | 4,26 % |
| Aiglsbach | 84089 | 11,25 € | 3.229 € | 4,18 % |
| Teugn | 93356 | 9,09 € | 2.632 € | 4,14 % |
| Ihrlerstein | 93346 | 10,35 € | 3.020 € | 4,11 % |
| Neustadt a.d.Donau, St | 93333 | 11,39 € | 3.420 € | 4,00 % |