Volkenschwand

Marktüberblick: Niedrige Kaufpreise, überdurchschnittliche Rendite

Volkenschwand liegt im niederbayerischen Landkreis Kelheim, mitten in der Hallertau, dem größten zusammenhängenden Hopfenanbaugebiet der Welt. Die Gemeinde mit 1.802 Einwohnern auf 29,23 km² gehört zur Verwaltungsgemeinschaft Mainburg und weist eine Bevölkerungsdichte von 62 Einwohnern pro Quadratkilometer auf.

Der Immobilienmarkt zeigt ein deutliches Preisgefälle zu den Nachbargemeinden: Der Angebotskaufpreis von 2.522 Euro je Quadratmeter liegt unter allen acht verglichenen Nachbarorten im Umkreis von bis zu 9,4 Kilometern. Die nächstgelegene Gemeinde Obersüßbach (5,3 km) weist mit 3.626 Euro je m² einen um 44 Prozent höheren Kaufpreis auf, Gammelsdorf (7,4 km) sogar mit 4.845 Euro. Gleichzeitig liegt die Angebotsmiete von 9,38 Euro je m² im unteren Mittelfeld der Nachbarn und deutlich unter den Werten von Nandlstadt (12,84 Euro) und Mauern (12,55 Euro).

Diese Kombination aus niedrigen Kaufpreisen und moderaten Mieten führt zu einer Bruttomietrendite von 4,46 Prozent. Damit liegt Volkenschwand über dem Kreis- und Landesdurchschnitt und erreicht im bayerischen Vergleich den 73. Perzentilrang — besser als rund drei Viertel der 2.056 Orte im Datenbestand. Der Kaufpreisfaktor von 22,41 liegt unter dem Kreis- (28,69) und Landesdurchschnitt (26,10) und signalisiert, dass sich die aktuellen Angebotsmieten rechnerisch in etwa 22 Jahren amortisieren würden.

Hinweis: Die vorliegenden Miet- und Kaufwerte stammen aus Inseraten (Angebotswerte) und liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Sie sind kein amtlicher Mietspiegel.

Preis- und Mietentwicklung: Kaufpreise steigen schneller als Mieten

Die Mietentwicklung zeigt sich in den Angebotswerten volatil. Von 8,26 Euro je m² im Jahr 2019 stieg der Wert 2020 auf 9,80 Euro, brach 2021 jedoch auf 4,80 Euro ein — ein Wert, der weniger als die Hälfte des Vorjahres beträgt und wahrscheinlich auf wenige Inserate in einem kleinen Markt zurückzuführen ist. In den Folgejahren pendelte sich die Miete zwischen 7,00 Euro (2023) und 11,37 Euro (2025) ein, bevor sie 2026 wieder auf 9,13 Euro sank. Der jährliche Wachstumsindex (CAGR) über den gesamten Zeitraum beträgt 1,44 Prozent.

Die Kaufpreisentwicklung ist dagegen durchgängig steigend, allerdings auf einer geschätzten Zeitreihe basierend: Von 2.200 Euro je m² im Jahr 2021 auf 2.850 Euro im Jahr 2025 entspricht dies einem jährlichen Wachstum von 6,69 Prozent. Diese Entwicklung übertrifft die Mietsteigerung deutlich und erklärt, warum der Kaufpreisfaktor in den letzten Jahren gesunken ist — die Preise zogen schneller als die Mieten.

Wichtig ist, dass die Mietreihe nicht als geschätzt gekennzeichnet ist, während die Kaufpreisreihe explizit als Schätzung ausgewiesen wird. Die Kaufpreisschätzung beruht wahrscheinlich auf aggregierten Daten des Gutachterausschusses oder ähnlicher Quellen, während die Mietwerte aus Inseraten stammen.

Demografie und Arbeitsmarkt: Stabiles Wachstum bei niedriger Arbeitslosigkeit

Die Bevölkerung von Volkenschwand ist seit 2015 um 5,6 Prozent von 1.706 auf 1.802 Einwohner gewachsen — ein deutlicher Zuzug für eine Gemeinde dieser Größe. Die Entwicklung war dabei nicht linear: Nach einem Anstieg von 2015 bis 2018 auf 1.763 folgte 2019 ein leichter Rückgang auf 1.755, bevor der Zuzug ab 2020 wieder anzieht und bis 2023 kontinuierlich auf 1.802 steigt. Seit 2023 stabilisiert sich die Einwohnerzahl auf diesem Niveau.

Die Arbeitslosenquote liegt mit 2,01 Prozent (2023) auf einem sehr niedrigen Niveau. Im Zeitraum 2015 bis 2023 schwankte sie zwischen 0,78 Prozent (2016) und 2,02 Prozent (2020). Selbst der höchste Wert von 2,02 Prozent in der Pandemie liegt deutlich unter dem bayerischen und deutschen Durchschnitt. Mit 23 arbeitslosen Personen bei einer Bevölkerung von 1.802 ist der lokale Arbeitsmarkt eng.

Die wirtschaftliche Struktur ist geprägt von Landwirtschaft und kleinem Gewerbe. Im Jahr 2020 bestanden 48 landwirtschaftliche Betriebe mit 1.709 Hektar Nutzfläche. Am Arbeitsort waren 756 Personen sozialversicherungspflichtig beschäftigt, davon 153 im produzierenden Gewerbe. Die Gemeindesteuereinnahmen betrugen 2020 insgesamt 1,7 Millionen Euro, davon 482.000 Euro Gewerbesteuereinnahmen — ein Wert, der auf eine solide lokale Wirtschaftskraft schließen lässt.

Standortfaktoren: Ländlicher Charakter mit stabiler Wirtschaftslage

Der Landkreis Kelheim, zu dem Volkenschwand gehört, erreichte im Prognos-Zukunftsatlas 2025 Rang 81 von rund 400 deutschen Kreisen in der Gesamtwertung. Besonders gut positioniert ist der Kreis mit Rang 30 in Wohlstand und sozialer Lage sowie Rang 64 in Wettbewerb und Innovation. Schwächer sind die Bereiche Demografie (Rang 117) und Arbeitsmarkt (Rang 214), was sich jedoch nicht zwangsläufig auf Volkenschwand selbst übertragen lässt — die Gemeinde weist eine deutlich niedrigere Arbeitslosenquote auf als der Kreisdurchschnitt.

In den Teilindizes Dynamik (Rang 146) und Stärke (Rang 78) liegt der Kreis im Mittelfeld. Diese Werte beschreiben die wirtschaftliche Zukunftsfähigkeit des gesamten Kreises, nicht der einzelnen Gemeinde.

Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen. Die Gemeinde verfügt über eine Volksschule mit fünf Lehrkräften und 82 Schülerinnen und Schülern sowie eine Kindertageseinrichtung mit 71 Plätzen. Die Abwesenheit höherer Bildungseinrichtungen bedeutet, dass der Ort keine studentische Nachfrage generiert, was sich in den moderaten Mietpreisen widerspiegelt.

Die Lage in der Hallertau und die Einbindung in die Verwaltungsgemeinschaft Mainburg prägen den Charakter des Ortes als ländliche Gemeinde mit landwirtschaftlichem Schwerpunkt. Die Deutsche Ferienroute Alpen–Ostsee führt durch Volkenschwand, was potenziell touristische Impulse setzen kann.