Neustadt a.d.Donau, St

Marktüberblick

Neustadt an der Donau liegt an der Westgrenze des Landkreises Kelheim in Niederbayern, auf halber Strecke zwischen Ingolstadt und Regensburg. Die Stadt umfasst 93,53 km² und hat 14.949 Einwohner (2023/2024), was einer Bevölkerungsdichte von 160 Einwohnern je km² entspricht. Die Stadt ist vor allem durch den Kurort Bad Gögging bekannt und bietet 6.900 sozialversicherungspflichtige Arbeitsplätze, wobei die Zahl der Einpendler die der Auspendler deutlich übersteigt.

Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei 3.420 Euro je Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 11,39 Euro je Quadratmeter. Die Bruttomietrendite beträgt 4 Prozent, der Kaufpreisfaktor liegt bei 25,01. Diese Werte stammen aus Inseraten und stellen kein amtliches Mietgeld dar.

Preis- und Mietentwicklung

Die Mietentwicklung in Neustadt an der Donau war in den letzten Jahren deutlich dynamischer als die Kaufpreisentwicklung. Die Angebotsmiete stieg von 9,01 Euro je Quadratmeter im Jahr 2018 auf 13 Euro im Jahr 2026 – ein Anstieg um rund 44 Prozent bei einem jährlichen Wachstumsrate (CAGR) von 4,69 Prozent. Besonders ausgeprägt war der Anstieg in den Jahren 2020 bis 2026, als die Miete von 10,24 auf 13 Euro je Quadratmeter kletterte.

Der Angebotskaufpreis verlief deutlich volatiler. Von 3.093 Euro je Quadratmeter im Jahr 2018 stieg er bis 2020 auf einen Höhepunkt von 3.894 Euro, fiel dann aber bis 2022 auf 3.497 Euro, stieg 2023 leicht auf 3.628 Euro und sank anschließend deutlich auf 2.903 Euro im Jahr 2025. Für 2026 wird ein Anstieg auf 3.123 Euro prognostiziert. Der langfristige CAGR von 0,12 Prozent zeigt, dass sich der Kaufpreis über den gesamten Zeitraum kaum verändert hat – die Dynamik liegt fast ausschließlich im Mietsegment.

Beide Zeitreihen sind nicht geschätzt, sondern beruhen auf tatsächlichen Marktdaten.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich schneidet Neustadt an der Donau bei den Mietpreisen deutlich besser ab als der Landkreis Kelheim und der Bundesdurchschnitt. Die Angebotsmiete von 11,39 Euro je Quadratmeter liegt 18 Prozent über dem Kreisdurchschnitt von 9,67 Euro und 13 Prozent über dem bayerischen Durchschnitt von 10,11 Euro. Im deutschlandweiten Vergleich (8,92 Euro) ist der Unterschied noch ausgeprägter.

Beim Angebotskaufpreis liegt Neustadt mit 3.420 Euro je Quadratmeter leicht über dem Kreisdurchschnitt (3.268 Euro) und dem bayerischen Durchschnitt (3.246 Euro). Der Kaufpreisfaktor von 25,01 liegt jedoch unter dem bayerischen Durchschnitt von 26,10 und dem Kreisdurchschnitt von 28,69. Ein niedrigerer Kaufpreisfaktor bedeutet, dass die Mieten im Verhältnis zum Kaufpreis höher sind – ein Hinweis auf eine vergleichsweise attraktive Rendite.

Die Bruttomietrendite von 4 Prozent liegt im Perzentilrang von 58,17 Prozent im Bundesland Bayern, also im oberen Mittelfeld der 2.056 betrachteten bayerischen Standorte.

Im direkten Vergleich mit den Nachbargemeinden liegt Neustadt bei der Miete im oberen Drittel. Höhere Mieten weisen nur Münchsmünster (12,05 Euro) und Abensberg (11,46 Euro) aus. Bei den Kaufpreisen liegt Neustadt mit 3.420 Euro im unteren bis mittleren Bereich der Nachbarn.

Demografie und Arbeitsmarkt

Die Einwohnerzahl von Neustadt an der Donau ist in den letzten Jahren deutlich gewachsen. Von 13.670 Einwohnern im Jahr 2015 stieg sie bis 2023 auf 14.949, was einem Zuwachs von 9,36 Prozent entspricht. Besonders stark war das Wachstum in den Jahren 2015 bis 2019, als die Bevölkerung von 13.670 auf 14.604 wuchs. Nach einem leichten Rückgang 2020 (14.493) setzte sich das Wachstum wieder fort.

Die Stadt bietet 6.900 sozialversicherungspflichtige Arbeitsplätze, davon entfallen rund 1.200 auf den Kurort Bad Gögging. Die Zahl der Einpendler übersteigt die der Auspendler erheblich, was auf eine starke wirtschaftliche Anziehungskraft der Stadt hindeutet.

Die absolute Zahl der Arbeitslosen lag bei 186 im Jahr 2015 und bei 229 im Jahr 2023. Die Schwankungen spiegeln die konjunkturelle Entwicklung wider, mit einem Höhepunkt im Jahr 2021 (263 Arbeitslose) und einem Tiefpunkt 2022 (211).

Standortfaktoren

Der Landkreis Kelheim, dem Neustadt an der Donau angehört, erreicht im Prognos-Zukunftsatlas 2025 Rang 81 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtranking. Damit gehört der Kreis zu den stärkeren Regionen in Deutschland. Besonders gut schneidet er beim Wohlstand und der sozialen Lage ab (Rang 30) sowie beim Wettbewerb und der Innovation (Rang 64). Bei der Stärke der Region liegt er auf Rang 78. Schwächer ist die Position beim Arbeitsmarkt (Rang 214) und bei der Dynamik (Rang 146). Die demografische Entwicklung liegt mit Rang 117 im unteren Mittelfeld.

Neustadt an der Donau selbst verfügt über keine Hochschule. Die wirtschaftliche Struktur der Stadt ist geprägt von der Erdölraffinerie (seit 1964), Automobilzulieferern (seit den 1980er Jahren) und dem Kurort Bad Gögging als zweitem wirtschaftlichen Standbein. Die verkehrstechnisch günstige Lage zwischen Ingolstadt und Regensburg kommt den ansässigen Unternehmen zugute.

Für Neustadt an der Donau liegen keine Boden- oder Grundstückswerte vor.