Train

Marktüberblick

Train ist eine 10,15 km² große Gemeinde im niederbayerischen Landkreis Kelheim mit rund 1.880 Einwohnern. Der Ort liegt in der Hallertau, gehört zur Verwaltungsgemeinschaft Siegenburg und ist über die Autobahnauffahrt Elsendorf an die A93 München–Regensburg angebunden. Das größte Unternehmen am Ort ist die Hopfenveredelung St. Johann mit gut 140 Mitarbeitern – das größte und modernste Hopfenverarbeitungswerk der Welt, Teil der Konzerne BarthHaas und HVG.

Der lokale Immobilienmarkt zeigt ein ungewöhnliches Preisgefüge: Die Angebotsmiete von 7,87 €/m² liegt deutlich unter dem Kreis- und Landesdurchschnitt und ist die niedrigste der größeren Nachbarorte – nur Wildenberg (7,22 €/m²) liegt noch darunter. Gleichzeitig liegt der Angebotskaufpreis mit 3.097 €/m² nur leicht unter dem Kreis- und Landesdurchschnitt. Diese Kombination führt zu einer Bruttomietrendite von 3,05 %, die zwar über den Werten von Wildenberg (2,30 %) und Kirchdorf (2,38 %) liegt, aber unter allen anderen bekannten Nachbarorten. Der Kaufpreisfaktor von 32,78 ist deutlich höher als im Kreis Kelheim (28,69) und in Bayern (26,10). Das bedeutet: Im Verhältnis zum Kaufpreis sind die Mieten in Train niedrig, was eine Anlage mit Fokus auf Mietrendite unattraktiv macht.

Preis- und Mietentwicklung

Die Kaufpreise in Train haben zwischen 2021 und 2024 eine starke Aufwärtsbewegung durchlaufen: Von 2.488 €/m² auf 4.167 €/m², was einem Anstieg von 67,6 % entspricht. Der Jahresdurchschnittswachstum (CAGR) liegt bei 11,17 %. Seit 2025 ist der Kaufpreis leicht auf 3.800 €/m² gesunken, was einem ersten Korrektursignal entsprechen könnte.

Die Mietwerte zeigen eine hohe Volatilität: Zwischen 2018 und 2026 schwanken die gemeldeten Werte zwischen 3,33 €/m² (2024) und 10,30 €/m² (2023). Diese starken Ausschläge deuten auf ein sehr kleines Mietangebot in der Gemeinde hin – einzelne Inserate können den Durchschnittswert erheblich verzerren. Der langfristige Miet-CAGR liegt bei 3,83 %, was einem moderaten Anstieg entspricht, aber durch die hohe Volatilität der Einzeljahre überlagert wird.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich fällt auf, dass Train bei der Angebotsmiete (7,87 €/m²) den Abstand zu den Nachbarn deutlich macht: Elsendorf (2,8 km) liegt bei 9,03 €/m², Siegenburg (2,9 km) bei 9,65 €/m². Wildenberg (5,5 km) liegt mit 7,22 €/m² noch etwas darunter, hat aber einen deutlich höheren Kaufpreis von 3.774 €/m² und damit eine noch niedrigere Rendite von 2,30 %.

Der Kaufpreis von 3.097 €/m² liegt im Mittelfeld der Nachbarn – deutlich unter Kirchdorf (4.060 €/m²) und Abensberg (3.755 €/m²), aber über Attenhofen (2.922 €/m²). Attenhofen weist mit 3,87 % die höchste Rendite der Nachbarn auf, weil dort der Kaufpreis deutlich unter dem Niveau von Train liegt, obwohl die Miete mit 9,43 €/m² höher ist.

Auf Ebene des Landkreises Kelheim liegt die durchschnittliche Angebotsmiete bei 9,67 €/m², der durchschnittliche Kaufpreis bei 3.268 €/m². Train liegt bei beiden Werten unter dem Kreisdurchschnitt, aber der Kaufpreisfaktor von 32,78 ist höher als der Kreisdurchschnitt von 28,69. Auf Landesebene liegt Bayern bei einer durchschnittlichen Miete von 10,11 €/m² und einem Kaufpreis von 3.246 €/m². Train liegt bei beiden Werten leicht unter dem Landesdurchschnitt, aber die Rendite von 3,05 % ist deutlich niedriger als der bayerische Durchschnitt von 4,13 %.

Standortfaktoren

Die Bevölkerung von Train ist seit Jahren stabil bei rund 1.880 Einwohnern. Zwischen 2015 und 2024 gab es nur eine minimale Veränderung von +0,48 %. Seit dem Höchststand von 1.907 Einwohnern im Jahr 2021 ist die Zahl leicht auf 1.881 zurückgegangen.

Die Arbeitslosenquote liegt bei 1,81 % (2023), was deutlich unter dem Bundesdurchschnitt liegt und auf eine gute lokale Wirtschaftslage hindeutet. Mit nur 22 arbeitslosen Personen ist der Arbeitsmarkt eng. Das große Hopfenverarbeitungswerk St. Johann mit 140 Mitarbeitern ist ein wichtiger lokaler Arbeitgeber.

Auf Kreisebene schneidet Kelheim im Prognos-Zukunftsatlas 2025 insgesamt auf Rang 81 von rund 400 deutschen Kreisen ab. Besonders gut ist die Position bei Wohlstand und sozialer Lage (Rang 30) sowie Wettbewerb und Innovation (Rang 64). Der Arbeitsmarkt rangiert mit Platz 214 schwächer, was auf strukturelle Herausforderungen im ländlichen Raum hindeuten kann. Die Demografie liegt auf Rang 117. Die Dynamik des Kreises liegt mit Rang 146 im unteren Mittelfeld.

Am Ort bestehen keine Hochschulen, was die Nachfrage nach studentischem Wohnraum ausschließt und den Markt auf Familien und Pendler ausrichtet.