Ihrlerstein

Marktüberblick

Ihrlerstein liegt im niederbayerischen Landkreis Kelheim, unmittelbar nördlich der Stadt Kelheim auf einer Höhe von 482 m ü. NHN. Die Gemeinde umfasst 23,03 km² und 4.337 Einwohner (Stand 2024), was einer Dichte von 188 Einwohnern je km² entspricht. Sie ist Sitz der Verwaltungsgemeinschaft Ihrlerstein und gliedert sich in sechs Gemeindeteile: das Pfarrdorf Ihrlerstein sowie die Dörfer Rappelshofen und Sausthal, den Weiler Palmberg und die Einöden Kleinwalddorf und Osterthal.

Der Immobilienmarkt zeigt ein charakteristisches Muster: Die Angebotsmiete liegt mit 10,35 Euro je m² über dem Kreisdurchschnitt (9,67 Euro) und leicht über dem bayerischen Mittel (10,11 Euro), während der Angebotskaufpreis mit 3.020 Euro je m² unter beiden Vergleichswerten liegt (Kreis: 3.268 Euro, Bayern: 3.246 Euro). Diese Kombination aus höherer Miete und niedrigerem Kaufpreis führt zu einer Bruttomietrendite von 4,11 %, die deutlich über dem Kreiswert von 3,64 % liegt und nahezu dem bayerischen Durchschnitt (4,13 %) entspricht. Der Kaufpreisfaktor von 24,33 ist der niedrigste unter allen verfügbaren Vergleichsebenen – Kreis (28,69) und Bayern (26,10) – und signalisiert, dass die Mieteinnahmen im Verhältnis zum Kaufpreis überdurchschnittlich schnell den Investitionsbetrag decken.

Preis- und Mietentwicklung

Die Mietentwicklung in Ihrlerstein verläuft dynamisch und übertrifft die Kaufpreisentwicklung deutlich. Zwischen 2018 und 2026 stieg die Angebotsmiete von 7,67 Euro auf 11,65 Euro je m² – ein jährliches Wachstum von 5,36 %. Der Kaufpreis bewegte sich im selben Zeitraum von 2.595 Euro auf 2.558 Euro je m² und verzeichnete dabei eine leichte Abnahme von −0,18 % pro Jahr.

Die zeitliche Entwicklung zeigt dabei keine gleichmäßige Kurve: Die Miete durchlief zwischen 2019 (6,53 Euro) und 2020 (6,16 Euro) einen deutlichen Einbruch, erholte sich 2021 auf 8,72 Euro und beschleunigte ab 2022 auf 13,33 Euro im Jahr 2025, bevor sie 2026 auf 11,65 Euro korrigierte. Der Kaufpreis erreichte 2022 mit 3.637 Euro seinen Höchststand und fiel seither kontinuierlich auf 2.558 Euro im Jahr 2026. Diese Entwicklung ist nicht geschätzt, sondern basiert auf tatsächlichen Marktdaten.

Die Kombination aus steigender Miete und fallendem Kaufpreis in den letzten Jahren hat den Kaufpreisfaktor strukturell verändert. Berechnet man den Faktor aus den Zeitreihendaten, lag er 2022 bei rund 31,4 (3.637 Euro Kaufpreis geteilt durch die Jahresmiete von 9,65 Euro × 12), während er 2026 bei rund 16,0 liegt (2.558 Euro / 159,9 Euro). Der im Marktbericht ausgewiesene aktuelle Faktor von 24,33 liegt dazwischen und entspricht der aktuellen Angebotsmiete von 10,35 Euro bei einem Kaufpreis von 3.020 Euro.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich hebt sich Ihrlerstein durch eine überdurchschnittliche Bruttomietrendite ab. Mit 4,11 % liegt sie deutlich über dem Kreisdurchschnitt von 3,64 % und knapp unter dem bayerischen Mittel von 4,13 %. Im Perzentilrang aller 2.056 Orte in Bayern belegt Ihrlerstein damit Platz 62,6 % – die Mietrendite liegt höher als bei etwa zwei Dritteln der bayerischen Vergleichsorte.

Der Vergleich mit den Nachbarorten im Umkreis bis 13 km zeigt ein differenziertes Bild. Kelheim (2,5 km Entfernung) weist mit 10,97 Euro eine höhere Miete und mit 3.359 Euro einen höheren Kaufpreis aus als Ihrlerstein. Essing (5,1 km) liegt mit 10,95 Euro Miete und 3.085 Euro Kaufpreis ähnlich hoch. Riedenburg (13,2 km) fällt mit 2.225 Euro Kaufpreis und 5,24 % Rendite deutlich ab – hier ist der Markt preislich zugänglicher, was die höhere Rendite erklärt.

Der niedrige Kaufpreisfaktor von 24,33 im Vergleich zum Kreis (28,69) und zu Bayern (26,10) ist das Ergebnis dieser spezifischen Preisstruktur: Die Miete liegt über dem regionalen Durchschnitt, während der Kaufpreis darunter liegt. Das macht Ihrlerstein im regionalen Vergleich zu einem der attraktiveren Standorte für Mietinvestitionen, sofern die Angebotswerte der Realität entsprechen.

Der Landkreis Kelheim als Bezugsrahmen profitiert insgesamt von der Nähe zu den Wachstumsregionen Regensburg und Ingolstadt. Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 listet den Kreis auf Rang 81 von rund 400 deutschen Kreisen gesamt, mit besonders starken Werten im Bereich Wettbewerb und Innovation (Rang 64) und Wohlstand und Soziale Lage (Rang 30). Schwächer positioniert ist der Kreis im Arbeitsmarkt (Rang 214) und in der Dynamik (Rang 146). Diese Werte gelten für den Kreis, nicht für die Gemeinde selbst.

Bevölkerung und Wirtschaftsstruktur

Die Bevölkerung von Ihrlerstein zeigt seit 2015 einen leichten Aufwärtstrend: Von 4.226 Einwohnern im Jahr 2015 auf 4.337 im Jahr 2024, einem Zuwachs von 2,6 %. Der tiefste Wert der Reihe lag bei 4.167 im Jahr 2017. Die Bevölkerungsentwicklung ist damit stabil und leicht positiv, was für eine ländliche Gemeinde in Bayern überdurchschnittlich ist.

Die wirtschaftliche Struktur ist durch eine starke Auspendlerquote geprägt. Nach amtlicher Statistik von 2016 standen am Arbeitsort 279 sozialversicherungspflichtige Jobs zur Verfügung, während 1.594 Einwohner in einem versicherungspflichtigen Arbeitsverhältnis standen. Das bedeutet, dass 1.315 mehr Menschen auspendelten als einpendelten. Die Gemeinde ist also primär Wohngemeinde mit Pendlercharakter in Richtung Kelheim und die größeren Zentren der Region.

Die Zahl der Arbeitslosen betrug 2016 54 Personen. Die Zeitreihendaten des Lagefaktor-Tools zeigen für die Jahre 2015 bis 2023 Werte zwischen 25 und 81, die als absolute Zahlen der Arbeitslosen und nicht als Prozentquoten zu interpretieren sind. Eine Quote von 81 % wäre bei der Einwohnerzahl nicht plausibel. Die 81 Arbeitslosen im Jahr 2023 entsprächen damit grob 5 % der erwerbsfähigen Bevölkerung, was im bayerischen ländlichen Raum einem typischen Niveau entspricht.

Der historische Hintergrund der Gemeinde prägt bis heute ihre Struktur: Ihrlerstein entstand 1935 durch Zusammenlegung der Gemeinden Walddorf und Neukelheim. Namensgeber war Jakob Ihrler, ein Steinbruchbesitzer, der im 19. Jahrhundert der größte Arbeitgeber im Bezirk Kelheim war. Der Abbau des Kelheimer Marmors prägte das Wirtschaftsleben. Heute sind 14 landwirtschaftliche Betriebe und 1.569 ha forstwirtschaftlich genutzte Fläche (von insgesamt 2.304 ha Gemeindefläche) die wirtschaftlichen Säulen neben dem Pendlersektor.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die Gemeinde verfügt über zwei Grund- und Mittelschulen mit 19 Lehrkräften und 251 Schülern sowie drei Kindertageseinrichtungen mit 136 Plätzen.