Kelheim, St
Kelheim (PLZ 93309) ist eine kreisfreie Stadt in Bayern. Der Ort zählt 17.094 Einwohner auf 100,2 km², das entspricht 171 Einwohnern je Quadratkilometer.
Die durchschnittliche Angebotsmiete liegt bei 10,97 € pro m², der Kaufpreis bei 3.359 € pro m². Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 3,92 % und ein Kaufpreisfaktor von 25,5 — rechnerisch sind das 26 Jahreskaltmieten bis zum Kaufpreis. Damit liegt Kelheim über dem Renditeniveau von 54 % der Orte in Bayern.
Zwischen 2018 und 2026 stieg die Miete von 8,61 € auf 12,02 € pro m², im Mittel 4,3 % pro Jahr. Die Kaufpreise entwickelten sich mit -0,1 % pro Jahr langsamer als die Mieten. Die Einwohnerzahl hat sich seit 2015 um 5,1 % erhöht. Die Arbeitslosenquote lag zuletzt bei 3,5 % (2023).
Im Prognos Zukunftsatlas belegt Kreis Kelheim Rang 81 von rund 400 deutschen Kreisen (Dynamikrang 146, Stärkerang 78). Zum direkten Vergleich bieten sich die umliegenden Orte Ihrlerstein, Saal a.d.Donau und Essing an.
Immobilienpreise in Kelheim im Überblick
Aktuelle Angebotswerte je Quadratmeter, Rendite und Struktur — mit Einordnung gegenüber Bayern.
Immobilienmarkt und Standortbericht Kelheim, St
Kelheim ist eine Stadt im niederbayerischen Landkreis Kelheim mit rund 17.100 Einwohnern. Der Immobilienmarkt zeigt steigende Angebotsmieten bei stabilen Kaufpreisen. Kelheim liegt über dem bayerischen und deutschen Durchschnitt bei Mieten und Kaufpreisen. Der Landkreis Kelheim erreicht im Prognos-Zukunftsatlas Rang 81 von rund 400 Kreisen.
Überblick
Kelheim liegt im niederbayerischen Landkreis Kelheim an der Donau. Die Stadt erstreckt sich auf einer Fläche von 100,23 km² und hat 17.094 Einwohner (Stand 2024). Die Bevölkerungsdichte beträgt 171 Einwohner pro Quadratkilometer. Kelheim ist die namensgebende Kreisstadt und liegt verkehrsgünstig im Dreieck zwischen Regensburg, Ingolstadt und München.
Preisentwicklung und Mietrendite
Der aktuelle Angebotsmietpreis in Kelheim liegt bei 10,97 Euro pro Quadratmeter. Der Angebotskaufpreis beträgt 3.359 Euro pro Quadratmeter. Der Kaufpreisfaktor liegt bei 25,51, die Bruttomietrendite bei 3,92 Prozent.
Die Angebotsmieten zeigen seit 2018 einen deutlichen Aufwärtstrend: Von 8,61 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 stiegen sie auf 12,02 Euro im Jahr 2026. Die jährliche Wachstumsrate (CAGR) beträgt 4,26 Prozent. Besonders ausgeprägt war der Anstieg in den Jahren 2020 bis 2024, als die Miete von 9,53 auf 11,27 Euro pro Quadratmeter kletterte. Im Jahr 2025 folgte eine leichte Korrektur auf 11,00 Euro, bevor 2026 wieder ein Anstieg auf 12,02 Euro zu verzeichnen ist.
Die Kaufpreise verlaufen deutlich unterschiedlich. Von 3.248 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 stiegen sie bis 2020 auf 3.594 Euro, fielen dann aber auf 2.780 Euro im Jahr 2024. Im Jahr 2025 zeigte sich mit 3.928 Euro ein deutlicher Sprung, gefolgt von einer Korrektur auf 3.214 Euro im Jahr 2026. Die jährliche Entwicklung über den gesamten Zeitraum ist mit -0,13 Prozent nahezu flach. Die Kaufpreisbewegung ist durch starke Schwankungen geprägt, ohne einen klaren langfristigen Trend.
Regionale Einordnung
Kelheim liegt bei der Angebotsmiete mit 10,97 Euro pro Quadratmeter über dem bayerischen Durchschnitt von 10,11 Euro und deutlich über dem deutschen Durchschnitt von 8,92 Euro. Auch der Kaufpreis von 3.359 Euro pro Quadratmeter liegt über Bayern (3.246 Euro) und weit über dem deutschen Niveau (2.409 Euro).
Im Vergleich zum Landkreis Kelheim, in dem der durchschnittliche Angebotskaufpreis bei 3.268 Euro und die Angebotsmiete bei 9,67 Euro liegt, liegt Kelheim bei beiden Werten leicht über dem Kreisdurchschnitt. Der Kaufpreisfaktor von 25,51 ist niedriger als der Kreisdurchschnitt von 28,69, was auf einen relativ günstigeren Preis im Verhältnis zur Miete hindeutet.
Im bundesweiten Vergleich belegt Kelheim den Perzentilrang 54,3 im Bundesland Bayern, liegt also knapp im oberen Mittelfeld der 2.056 betrachteten bayerischen Standorte.
In der näheren Umgebung zeigen sich unterschiedliche Preisniveaus: Ihrlerstein (2,5 km Entfernung) liegt mit 10,35 Euro pro Quadratmeter unter Kelheim, während Abensberg (11,6 km) mit 11,46 Euro den höchsten Mietpreis der Nachbargemeinden aufweist. Bei den Kaufpreisen liegt Kelheim mit 3.359 Euro im mittleren Bereich der Umgebung.
Bevölkerung und Standortfaktoren
Die Bevölkerung von Kelheim ist seit 2015 um 5,06 Prozent von 16.270 auf 17.094 Einwohner gewachsen. Das entspricht einem Zuwachs von 824 Einwohnern in neun Jahren. Die Entwicklung war nicht linear: Zwischen 2018 und 2021 gab es leichte Einbrüche, bevor ab 2022 ein deutlicher Anstieg auf 17.094 Einwohner im Jahr 2023 einsetzte, der sich 2024 stabilisierte.
Die Zahl der Arbeitslosen lag bei 290 im Jahr 2015 und stieg bis 2021 auf 394, bevor sie 2022 auf 325 und 2023 auf 367 Arbeitslose zurückging. Die absolute Zahl lässt keine direkte Aussage über die Arbeitslosenquote zu, da die Erwerbsbevölkerung nicht bekannt ist.
Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 erreicht der Landkreis Kelheim (als Bezugsgröße für Kelheim) den Gesamtrang 81 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders gut positioniert ist der Kreis beim Wohlstand mit Rang 30 und bei der wirtschaftlichen Stärke mit Rang 78. Beim Dynamik-Rang liegt der Kreis mit Platz 146 im unteren Mittelfeld. Es sind keine Hochschulen am Ort ansässig.
Wie haben sich Miete und Kaufpreis in Kelheim entwickelt?
Jahresendwerte aus den Angebotsdaten. Wo die Quelle zu wenige Angebote enthält, ist der Verlauf als Schätzung gekennzeichnet.
Mietpreisentwicklung
Angebotsmiete in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Miete in Kelheim
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 8,61 €/m² |
| 2019 | 8,65 €/m² |
| 2020 | 9,53 €/m² |
| 2021 | 9,29 €/m² |
| 2022 | 9,98 €/m² |
| 2023 | 9,70 €/m² |
| 2024 | 11,27 €/m² |
| 2025 | 11,00 €/m² |
| 2026 | 12,02 €/m² |
Kaufpreisentwicklung
Angebotspreis in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Kaufpreis in Kelheim
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 3.248 €/m² |
| 2019 | 3.452 €/m² |
| 2020 | 3.594 €/m² |
| 2021 | 2.752 €/m² |
| 2022 | 3.168 €/m² |
| 2023 | 2.877 €/m² |
| 2024 | 2.780 €/m² |
| 2025 | 3.928 €/m² |
| 2026 | 3.214 €/m² |
Bruttomietrendite im Zeitverlauf
Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis, aus den Zeitreihen berechnet
Datenwerte: Bruttomietrendite in Kelheim
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2018 | 3,18 % |
| 2019 | 3,01 % |
| 2020 | 3,18 % |
| 2021 | 4,05 % |
| 2022 | 3,78 % |
| 2023 | 4,05 % |
| 2024 | 4,86 % |
| 2025 | 3,36 % |
| 2026 | 4,49 % |
Bevölkerungsentwicklung
Einwohner am Jahresende
Datenwerte: Einwohnerzahl von Kelheim
| Jahr | Wert (Einwohner) |
|---|---|
| 2015 | 16.270 Einwohner |
| 2016 | 16.472 Einwohner |
| 2017 | 16.716 Einwohner |
| 2018 | 16.714 Einwohner |
| 2019 | 16.842 Einwohner |
| 2020 | 16.744 Einwohner |
| 2021 | 16.779 Einwohner |
| 2022 | 17.044 Einwohner |
| 2023 | 17.094 Einwohner |
| 2024 | 17.094 Einwohner |
Arbeitslosenquote
Anteil in Prozent
Datenwerte: Arbeitslosenquote in Kelheim
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2015 | 2,15 % |
| 2016 | 2,55 % |
| 2017 | 1,70 % |
| 2018 | 2,85 % |
| 2019 | 2,73 % |
| 2020 | 3,66 % |
| 2021 | 3,82 % |
| 2022 | 3,08 % |
| 2023 | 3,48 % |
Prognos Zukunftsatlas — Teilränge
Rang unter 400 Kreisen, kleiner ist besser
Datenwerte: Prognos-Teilränge
| Kategorie | Wert (Rang) |
|---|---|
| Gesamtrang | 81,00 Rang |
| Dynamik | 146 Rang |
| Stärke | 78,00 Rang |
| Demografie | 117 Rang |
| Arbeitsmarkt | 214 Rang |
| Wettbewerb & Innovation | 64,00 Rang |
| Wohlstand & soziale Lage | 30,00 Rang |
Renditeverteilung in Bayern
Anzahl Orte je Renditeband — Kelheim liegt im Band 3–4 %
Datenwerte: Renditeverteilung in Bayern
| Kategorie | Wert (Orte) |
|---|---|
| 1–2 | 7,00 Orte |
| 2–3 | 215 Orte |
| 3–4 | 963 Orte |
| 4–5 | 524 Orte |
| 5–6 | 199 Orte |
| 6–7 | 73,00 Orte |
| 7–8 | 32,00 Orte |
| 8–9 | 15,00 Orte |
| 9–10 | 12,00 Orte |
| 10–11 | 5,00 Orte |
| 11–12 | 6,00 Orte |
| 12+ | 5,00 Orte |
Wie schneidet Kelheim im Umkreis ab?
Gemeinden im Umkreis von 30 km, direkt gegenübergestellt. Kelheim ist in beiden Diagrammen hervorgehoben.
Mieten im Umkreis von 30 km
Kelheim ist hervorgehoben
Datenwerte: Mieten im Umkreis von Kelheim
| Kategorie | Wert (€/m²) |
|---|---|
| Abensberg | 11,46 €/m² |
| Bad Abbach | 11,23 €/m² |
| Kelheim | 10,97 €/m² |
| Essing | 10,95 €/m² |
| Ihrlerstein | 10,35 €/m² |
| Saal a.d.Donau | 9,96 €/m² |
| Hausen | 9,83 €/m² |
| Teugn | 9,09 €/m² |
| Deuerling | 8,78 €/m² |
| Painten | 8,16 €/m² |
Renditen im Umkreis von 30 km
Kelheim ist hervorgehoben
Datenwerte: Renditen im Umkreis von Kelheim
| Kategorie | Wert (%) |
|---|---|
| Deuerling | 4,39 % |
| Painten | 4,28 % |
| Essing | 4,26 % |
| Teugn | 4,14 % |
| Ihrlerstein | 4,11 % |
| Kelheim | 3,92 % |
| Abensberg | 3,66 % |
| Bad Abbach | 3,58 % |
| Hausen | 3,56 % |
| Saal a.d.Donau | 3,33 % |
Orte in der Umgebung
Nach Entfernung sortiert
| Ort | Entfernung | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|---|
| Ihrlerstein | 2,5 km | 93346 | 10,35 € | 3.020 € | 4,11 % |
| Saal a.d.Donau | 4,7 km | 93342 | 9,96 € | 3.589 € | 3,33 % |
| Essing, M | 5,9 km | 93343 | 10,95 € | 3.085 € | 4,26 % |
| Painten, M | 9,5 km | 93351 | 8,16 € | 2.286 € | 4,28 % |
| Teugn | 10,8 km | 93356 | 9,09 € | 2.632 € | 4,14 % |
| Abensberg, St | 11,6 km | 93326 | 11,46 € | 3.755 € | 3,66 % |
| Hausen | 12,1 km | 93345 | 9,83 € | 3.318 € | 3,56 % |
| Bad Abbach, M | 12,7 km | 93077 | 11,23 € | 3.767 € | 3,58 % |
| Deuerling | 13,2 km | 93180 | 8,78 € | 2.400 € | 4,39 % |
Wo liegt Kelheim?
Lage
Kelheim auf der Karte
Alle Kennzahlen zu Kelheim
Dieselben Werte wie oben, als Tabelle zum Nachschlagen und Kopieren.
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Miete (€/m²) | 10,97 € |
| Kaufpreis (€/m²) | 3.359 € |
| Bruttomietrendite | 3,92 % |
| Kaufpreisfaktor | 25,5 |
| Einwohner | 17.094 |
| Einwohner je km² | 171 |
| Fläche (km²) | 100,2 |
| Arbeitslosenquote | 3,5 % |
| Prognos-Gesamtrang | #81 |
| Prognos Dynamikrang | #146 |
| Prognos Stärkerang | #78 |
| Koordinaten | 48,9191, 11,8699 |
Häufige Fragen zu Immobilien in Kelheim
Was kostet eine Wohnung in Kelheim?
Die Angebotsmiete für Wohnungen in Kelheim liegt bei 10,97 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei rund 3.359 Euro pro Quadratmeter. Beide Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und kein amtlicher Mietspiegel. Damit liegt die Miete in Kelheim über dem Durchschnitt des Kreises Kelheim (9,67 Euro) und des Landes Bayern (10,11 Euro), aber deutlich über dem deutschen Durchschnitt von 8,92 Euro.
Wie haben sich die Immobilienpreise in Kelheim entwickelt?
Die Mieten in Kelheim sind seit 2018 deutlich gestiegen: Von 8,61 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 auf 12,02 Euro im Jahr 2026. Die Kaufpreise verlaufen dagegen weniger eindeutig – sie lagen 2018 bei 3.248 Euro pro Quadratmeter, stiegen 2020 auf 3.594 Euro, fielen dann wieder und lagen 2026 bei 3.214 Euro. Beide Zeitreihen sind nicht geschätzt, sondern auf tatsächlichen Daten basiert.
Wie teuer ist die Miete in Kelheim im Vergleich zu anderen Orten?
Die Angebotsmiete in Kelheim beträgt 10,97 Euro pro Quadratmeter und liegt damit über dem Kreisdurchschnitt von 9,67 Euro sowie über dem bayerischen Durchschnitt von 10,11 Euro. Im bundesweiten Vergleich von 8,92 Euro pro Quadratmeter liegt Kelheim deutlich darüber. Der Kaufpreis von 3.359 Euro pro Quadratmeter liegt ebenfalls knapp über dem Kreis- und Landesdurchschnitt.
Lohnt sich eine Kapitalanlage in Kelheim?
Die Bruttomietrendite in Kelheim beträgt 3,92 Prozent bei einem Kaufpreisfaktor von 25,51. Im Kreisvergleich liegt die Rendite damit über dem Kreisdurchschnitt von 3,64 Prozent, unter dem bayerischen Durchschnitt von 4,13 Prozent. Der Perzentilrang von 54,28 bedeutet, dass rund 54 Prozent der Orte in Bayern eine niedrigere Rendite aufweisen und 46 Prozent eine höhere. Der Kaufpreisfaktor von 25,51 liegt unter dem Kreis- und Landesdurchschnitt, was ein günstigeres Preis-Miete-Verhältnis anzeigt.
Wie entwickelt sich die Bevölkerung in Kelheim?
Die Bevölkerung in Kelheim ist seit 2015 um rund 5 Prozent gewachsen: Von 16.270 Einwohnern im Jahr 2015 auf 17.094 im Jahr 2024. Die Bevölkerungsdichte beträgt 171 Einwohner pro Quadratkilometer. Die Stadt liegt damit im Trend des ländlichen Raums in Bayern, der oft von leichtem Bevölkerungswachstum geprägt ist.
Woher stammen die Daten zu Kelheim?
Was jede Kennzahl misst, wie sie entsteht und wie aktuell sie ist.
Die auf dieser Seite gezeigten Mietwerte für Kelheim sind Angebotsmieten: durchschnittliche Kaltmieten aus veröffentlichten Wohnungsinseraten. Sie sind nicht identisch mit dem amtlichen Mietspiegel, der die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558c BGB aus bestehenden Mietverhältnissen ermittelt und für Mieterhöhungen maßgeblich ist. Da Angebotsmieten das aktuelle Neuvermietungsniveau abbilden, liegen sie in der Regel über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Einen verbindlichen Mietspiegel für Kelheim führt, sofern vorhanden, die Gemeinde selbst.
Die Kennzahlen stammen aus unterschiedlichen Quellen und haben daher unterschiedliche Datenstände; die Spalte „Datenstand" nennt sie je Kennzahl. Wo ein Wert fehlt, liegt für diesen Ort keine ausreichende Datengrundlage vor — ein fehlender Wert bedeutet nicht null.
| Kennzahl | Art | Erläuterung | Datenstand |
|---|---|---|---|
| Angebotsmiete (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittliche inserierte Kaltmiete je m² aus Wohnungsangeboten — nicht die ortsübliche Vergleichsmiete. | 2026 |
| Angebotskaufpreis (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittlicher inserierter Kaufpreis je m² aus Wohnungsangeboten — Angebots-, kein Beurkundungspreis. | 2026 |
| Bruttomietrendite (%) | berechnet | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100, aus den beiden Angebotswerten abgeleitet. Ohne Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Verwaltung und Leerstand — die Nettorendite liegt darunter. | 2026 |
| Kaufpreisfaktor | berechnet | Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Gibt an, wie viele Jahreskaltmieten dem Kaufpreis entsprechen; der Kehrwert der Bruttomietrendite. | 2026 |
| Einwohner und Dichte | amtliche Statistik | Fortschreibung der Bevölkerungsstände der statistischen Ämter, Stichtag jeweils Jahresende. Die Dichte bezieht sie auf die Gemeindefläche. | 2024 |
| Arbeitslosenquote (%) | amtliche Statistik | Quote auf Kreisebene, nicht je Gemeinde — kleinere Orte teilen sich daher den Wert ihres Kreises. | 2023 |
| Prognos-Zukunftsatlas | Fremdindex | Rang unter 400 Kreisen und kreisfreien Städten; kleinere Werte sind besser. Der Index bewertet Kreise, nicht einzelne Gemeinden. | – |