Hausen

Marktüberblick und Gemeindestruktur

Hausen liegt im niederbayerischen Landkreis Kelheim auf 34,59 km² und umfasst 15 Gemeindeteile. Die Gemeinde entstand 1978 durch den Zusammenschluss der bis dahin selbstständigen Orte Hausen, Großmuß und Herrnwahlthann. Mit 2.244 Einwohnern (2024) und 65 Einwohnern je km² handelt es sich um eine ländlich strukturierte Gemeinde, die sich in den letzten Jahren deutlich entwickelt hat.

Das aktuelle Angebot an Wohnimmobilien liegt bei einer Angebotsmiete von 9,83 Euro je Quadratmeter und einem Angebotskaufpreis von 3.318 Euro je Quadratmeter. Die Bruttomietrendite beträgt 3,56 Prozent, der Kaufpreisfaktor liegt bei 28,13. Beide Werte — Miete und Kaufpreis — stammen aus Inseraten und sind keine amtlichen Vergleichswerte.

Die Struktur der Gemeinde ist durch eine deutliche Auspendlerquote geprägt: 2022 waren 940 Personen am Wohnort sozialversicherungspflichtig beschäftigt, aber nur 335 am Arbeitsort. Das bedeutet, dass mehr als zwei Drittel der erwerbstätigen Bevölkerung außerhalb von Hausen arbeitet. Die Landwirtschaft spielt mit 32 Betrieben und 1.632 Hektar landwirtschaftlich genutzter Fläche eine nach wie vor spürbare Rolle, ist aber nicht mehr der dominierende Wirtschaftsfaktor.

Preis- und Mietentwicklung

Die Mietentwicklung in Hausen war in den letzten Jahren von erheblichen Schwankungen geprägt. Die Angebotsmiete stieg von 6,15 Euro je Quadratmeter im Jahr 2018 auf einen Höchstwert von 11,88 Euro im Jahr 2025, bevor sie 2026 wieder auf 9,91 Euro sank. Der CAGR von 6,15 Prozent über den Zeitraum 2018 bis 2026 spiegelt diese starke Volatilität wider.

Beim Kaufpreis ist ein ähnliches Muster erkennbar, wenn auch mit weniger Datenpunkten: Von 1.869 Euro je Quadratmeter im Jahr 2019 stieg der Preis auf 3.659 Euro im Jahr 2022, fiel dann 2023 auf 3.294 Euro und liegt aktuell bei 3.318 Euro. Der CAGR von 15,23 Prozent über den Zeitraum 2019 bis 2023 verdeutlicht die starke Dynamik in den Vorjahren.

Die aktuelle Miete von 9,83 Euro liegt damit deutlich über dem Startwert von 2018, aber unter dem 2025 erreichten Spitzenwert. Der Kaufpreis von 3.318 Euro entspricht etwa dem Niveau von 2023, also einem Rückgang von rund 9,3 Prozent gegenüber dem Hoch von 2022.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich bewegt sich Hausen im Mittelfeld. Die Angebotsmiete von 9,83 Euro je Quadratmeter liegt knapp über dem Kreis-Durchschnitt von 9,67 Euro im Landkreis Kelheim und knapp unter dem bayerischen Durchschnitt von 10,11 Euro. Der Kaufpreis von 3.318 Euro je Quadratmeter liegt leicht über dem Kreis-Mittel von 3.268 Euro und leicht über dem bayerischen Durchschnitt von 3.246 Euro.

Die Bruttomietrendite von 3,56 Prozent liegt unter dem bayerischen Durchschnitt von 4,13 Prozent und auch unter dem Kreis-Mittel von 3,64 Prozent. Der Kaufpreisfaktor von 28,13 liegt über dem bayerischen Durchschnitt von 26,10, aber unter dem Kreis-Mittel von 28,69.

Im Perzentilrang belegt Hausen mit 36,96 Prozent den unteren Drittel der bayerischen Orte — die Mietrendite ist also im Landesvergleich eher niedrig. Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt sich ein gemischtes Bild: Teugn (4 km entfernt) weist mit 4,14 Prozent eine höhere Rendite aus, Langquaid (5 km) mit 3,26 Prozent eine niedrigere. Bad Abbach (9,1 km) liegt mit 3,58 Prozent nahezu auf demselben Niveau wie Hausen.

Die Kombination aus leicht über dem Durchschnitt liegenden Kaufpreisen und unterdurchschnittlichen Mietrenditen kennzeichnet einen Markt, in dem die Preise stärker gestiegen sind als die Mieten — ein Muster, das sich auch in den CAGR-Werten widerspiegelt: Der Kaufpreis wuchs mit 15,23 Prozent deutlich schneller als die Miete mit 6,15 Prozent.

Demografie und Arbeitsmarkt

Die Bevölkerungsentwicklung in Hausen ist ein deutlicher Aufwärtstrend: Von 2.063 Einwohnern im Jahr 2015 wuchs die Gemeinde bis 2024 auf 2.244 Einwohner, was einem Anstieg von 8,77 Prozent entspricht. Dieses Wachstum ist beständig — mit Ausnahme eines leichten Rückgangs 2020 (2.172 Einwohner) — und zeigt eine anhaltende Attraktivität der Gemeinde.

Die Arbeitslosenquote liegt mit 1 Prozent (14 Arbeitslose im Jahr 2023) deutlich unter dem bayerischen und deutschen Durchschnitt. Sie stieg zwar von 0,74 Prozent im Jahr 2015 auf einen Höchstwert von 1,89 Prozent im Jahr 2021, ist aber seither wieder auf 1 Prozent gesunken. Dieser Verlauf spiegelt die allgemeine Entwicklung während der Pandemie wider, von der sich Hausen vergleichsweise schnell erholte.

Die hohe Zahl der Auspendler (940 Beschäftigte am Wohnort gegenüber 335 am Arbeitsort) in Verbindung mit dem Bevölkerungswachstum und der niedrigen Arbeitslosenquote deutet auf eine gut situierte Wohnortgemeinde hin, deren Erwerbstätige vor allem in den wirtschaftsstärkeren Zentren des Landkreises — Kelheim, Regensburg oder Mainburg — arbeiten.

Die Bevölkerungsdichte von 65 Einwohnern je km² unterstreicht den ländlichen Charakter der Gemeinde, der sich auch in der noch vorhandenen landwirtschaftlichen Struktur (32 Betriebe, 1.632 ha landwirtschaftlich genutzte Fläche) widerspiegelt.

Standortfaktoren

Der Landkreis Kelheim, zu dem Hausen gehört, erreichte im Prognos-Zukunftsatlas 2025 Platz 81 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamt Ranking. Diese Position ist solide, zeigt aber auch Raum nach oben.

Die Teilindizes des Zukunftsatlas offenbaren ein differenziertes Bild: Mit Rang 30 bei Wohlstand und sozialer Lage gehört der Kreis zu den besten Dritteln der deutschen Kreise. Auch bei Wettbewerb und Innovation liegt er mit Rang 64 im oberen Viertel. Die Stärke des Kreises insgesamt wird mit Rang 78 bewertet. Schwächer ausgeprägt sind die Dynamik (Rang 146) und insbesondere der Arbeitsmarkt (Rang 214), was die strukturelle Abhängigkeit von Auspendlern und die ländliche Prägung widerspiegelt.

Die Demografie des Kreises liegt mit Rang 117 im unteren Mittelfeld, was auf die allgemeine demografische Entwicklung ländlicher Räume in Bayern hindeutet — auch wenn Hausen selbst mit seinem Bevölkerungswachstum von 8,77 Prozent diesem Trend entgegenwirkt.

Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen. Die nächstgelegenen Hochschulstandorte liegen in Regensburg und Landshut, was die Auspendlerstruktur weiter erklärt. Die Gemeinde ist Mitglied der Verwaltungsgemeinschaft Langquaid, was auf die typische ländliche Verwaltungsstruktur in Niederbayern hinweist.