Herrngiersdorf

Marktüberblick und Preisniveau

Herrngiersdorf ist eine Gemeinde im niederbayerischen Landkreis Kelheim mit 1.395 Einwohnern auf einer Fläche von 25 km². Der Immobilienmarkt zeigt ein Preisniveau, das deutlich über dem Bundesdurchschnitt liegt, aber unter den Werten für den Kreis und das Bundesland Bayern. Die Angebotsmiete beträgt 9,46 €/m² und liegt damit 2 % unter dem Kreisdurchschnitt (9,67 €/m²) sowie 6 % unter dem Bayerndurchschnitt (10,11 €/m²). Der Angebotskaufpreis von 2.948 €/m² liegt 10 % unter dem Kreiswert (3.268 €/m²) und 9 % unter dem Landesdurchschnitt (3.246 €/m²). Im bayernweiten Perzentilrang von 50,5 % positioniert sich Herrngiersdorf damit genau im Mittelfeld der 2.056 betrachteten Orte in Bayern.

Der Kaufpreisfaktor von 25,98 ist unter dem Kreisdurchschnitt (28,69) und dem Landesdurchschnitt (26,10), was bedeutet, dass das Preisniveau im Verhältnis zur Miete etwas günstiger ist als im regionalen Vergleich. Die Bruttomietrendite von 3,85 % liegt über dem Kreiswert (3,64 %) aber unter dem Landesdurchschnitt (4,13 %). Im Vergleich zum Bundesdurchschnitt von 5,10 % Rendite ist Herrngiersdorf ein Markt mit niedrigerer Rendite und höherem Preisniveau – ein Muster, das für ländliche Räume in Bayern typisch ist, die von Zuzug und begrenztem Angebot geprägt sind.

Preisentwicklung und Marktdynamik

Die Zeitreihen der Miet- und Kaufpreise zeigen eine ungewöhnlich hohe Volatilität, die auf einen sehr dünnen Markt mit wenigen Transaktionen hindeutet. Die Angebotsmiete schwankt zwischen 6,09 €/m² (2019) und 10,58 €/m² (2025) – eine Spanne von über 73 %. Der Verlauf ist nicht linear: Nach einem Anstieg von 6,36 € (2020) auf 10,44 € (2022) folgte ein Rückgang auf 7,63 € (2023), bevor die Werte erneut stiegen.

Die Kaufpreiszeitreihe ist noch lückenhafter und extremer: 3.290 €/m² (2023), 1.183 €/m² (2024) und 4.010 €/m² (2026). Diese Sprünge von über 60 % in einer Richtung und zurück sind kein Hinweis auf echte Marktbewegungen, sondern auf die statistische Empfindlichkeit bei wenigen Vergleichswerten. Die angegebenen CAGR-Werte von 5,23 % (Miete) und 6,82 % (Kaufpreis) sind angesichts dieser Datenlücken und -sprünge nur bedingt aussagekräftig.

Die Werte stammen aus Inseraten (Angebotswerte) und liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Demografie und Arbeitsmarkt

Die Bevölkerungsentwicklung von Herrngiersdorf ist bemerkenswert positiv: Von 1.224 Einwohnern (2015) auf 1.395 (2024) entspricht einem Wachstum von 13,97 %. In einer Zeit, in der viele ländliche Gemeinden in Bayern unter Abwanderung leiden, zeigt Herrngiersdorf einen klaren Zuzug. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 1,72 % (15 arbeitslose Personen), was deutlich unter dem Bundes- und Landesdurchschnitt liegt und auf eine stabile lokale Wirtschaftsstruktur hindeutet.

Die Bevölkerungsdichte von 56 Einwohnern pro km² unterstreicht den ländlichen Charakter der Gemeinde. Das Bevölkerungswachstum in Verbindung mit der niedrigen Arbeitslosenquote spricht für eine attraktive Wohnlage, die auch aus den umliegenden Städten oder aus urbanen Räumen Zuzug anzieht.

Regionale Einordnung

Im direkten Vergleich zu den acht Nachbarorten zeigt Herrngiersdorf ein gemischtes Bild. Die Angebotsmiete von 9,46 €/m² liegt nur über denen von Rohr i.NB (7,79 €/m²) und Kirchdorf (8,04 €/m²) – damit gehört sie zu den niedrigeren unter den Nachbarn. Der Kaufpreis von 2.948 €/m² ist der niedrigste unter den acht Nachbarn – deutlich unter Rohr i.NB (4.419 €/m²) und Schierling (4.018 €/m²), aber auch unter Langquaid (3.690 €/m²).

Die Bruttomietrendite von 3,85 % liegt damit im oberen Mittelfeld der Nachbarn: Sie ist höher als bei Langquaid (3,26 %), Rohr i.NB (2,12 %), Schierling (2,88 %), Hausen (3,56 %), Neufahrn i.NB (3,52 %) und Mallersdorf-Pfaffenberg (3,17 %), aber niedriger als bei Rottenburg a.d.Laaber (4,06 %). Der niedrige Kaufpreis bei gleichzeitig moderater Miete führt zu einer relativ guten Rendite im regionalen Vergleich.

Die Nachbarn zeigen insgesamt eine große Bandbreite: Der Kaufpreis reicht von 3.041 €/m² (Rottenburg) bis 4.419 €/m² (Rohr), die Rendite von 2,12 % bis 4,06 %. Herrngiersdorf liegt mit seinem Preisniveau und der Rendite in der Mitte dieses Spektrums.

Standortfaktoren

Der Landkreis Kelheim erreicht im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 81 von rund 400 deutschen Kreisen, was dem oberen Drittel entspricht. Die Stärken des Kreises liegen in den Teilindizes Wohlstand/Soziale Lage (Rang 30) und Wettbewerb/Innovation (Rang 64). Schwächer positioniert ist der Kreis im Arbeitsmarkt (Rang 214) und in der Demografie (Rang 117).

Diese Bewertung gilt für den Kreis Kelheim als Ganzes, nicht für die einzelne Gemeinde Herrngiersdorf. Die niedrige Arbeitslosenquote von 1,72 % in Herrngiersdorf steht jedoch im Widerspruch zum eher mittelmäßigen Kreis-Rang im Arbeitsmarkt (214), was darauf hindeutet, dass die Arbeitsmarktdaten innerhalb des Kreises sehr unterschiedlich ausfallen können.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Es liegen keine Bodenrichtwerte für Herrngiersdorf vor.