Kirchdorf

Marktüberblick: Hohe Kaufpreise bei niedrigen Mieten

Kirchdorf (Hallertau) ist eine 16,5 km² große Gemeinde im niederbayerischen Landkreis Kelheim mit 938 Einwohnern. Der Immobilienmarkt wird durch eine ungewöhnliche Kombination aus überdurchschnittlich hohen Kaufpreisen und unterdurchschnittlichen Mieten geprägt. Der Angebotskaufpreis liegt bei 4.060 Euro je Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 8,04 Euro je Quadratmeter. Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 2,38 Prozent und ein Kaufpreisfaktor von 42,1.

Die extrem niedrige Rendite von 2,38 Prozent gehört zu den schlechtesten Werten in Bayern: Mit einem Perzentilrang von 1,26 liegt Kirchdorf unter allen 2.056 bewerteten Orten im Bundesland in den unteren 1,3 Prozent. Das bedeutet, dass nur etwa 26 bayernweite Orte eine noch niedrigere Bruttomietrendite aufweisen. Der Kaufpreisfaktor von 42,1 liegt deutlich über dem bayerischen Landesdurchschnitt von 26,1 und kennzeichnet einen Markt, in dem die Kaufpreise im Verhältnis zu den Mieten besonders hoch sind.

Preisentwicklung: Zyklische Schwankungen mit aktueller Korrektur

Die Zeitreihen zeigen einen deutlich zyklischen Verlauf, der über die letzten Jahre starke Schwankungen aufweist. Der Angebotskaufpreis stieg von 3.095 Euro je Quadratmeter im Jahr 2019 auf einen Höchststand von 5.147 Euro im Jahr 2022, bevor er bis 2025 auf 3.983 Euro je Quadratmeter sank. Die Angebotsmiete folgte einem ähnlichen Muster mit einem Tiefpunkt von 6,38 Euro im Jahr 2022 und einem aktuellen Wert von 8,89 Euro im Jahr 2026.

Der Kaufpreis-CAGR von 4,30 Prozent über den gesamten Zeitraum wird durch den starken Anstieg bis 2022 dominiert. Die aktuelle Korrektur seit 2022 hat den Peak jedoch bereits weitgehend zurückgenommen. Die Miete liegt mit einem CAGR von minus 1,24 Prozent unter dem Ausgangsniveau von 2021 (9,46 Euro). Die aktuelle Miete von 8,89 Euro im Jahr 2026 liegt damit wieder nahe am Vor-Peak-Niveau, während der Kaufpreis mit 3.983 Euro noch über dem Wert von 2021 (3.600 Euro) liegt. Diese Asymmetrie zwischen Mieten- und Kaufpreisentwicklung trägt zur anhaltend niedrigen Rendite bei.

Regionale Einordnung: Überdurchschnittliche Preise im unterdurchschnittlichen Mietumfeld

Im regionalen Vergleich hebt sich Kirchdorf durch überdurchschnittliche Kaufpreise bei gleichzeitig unterdurchschnittlichen Mieten ab. Der Angebotskaufpreis von 4.060 Euro je Quadratmeter liegt 24 Prozent über dem Kreisdurchschnitt des Landkreises Kelheim (3.268 Euro) und 25 Prozent über dem bayerischen Landesdurchschnitt (3.246 Euro). Die Angebotsmiete von 8,04 Euro je Quadratmeter liegt dagegen 17 Prozent unter dem Kreisdurchschnitt (9,67 Euro) und 20 Prozent unter dem Landesdurchschnitt (10,11 Euro).

Unter den acht Nachbarorten im Umkreis von bis zu 11 Kilometern weist Kirchdorf mit 4.060 Euro je Quadratmeter den zweithöchsten Kaufpreis auf, nur übertroffen von Rohr in Niederbayern mit 4.419 Euro. Bei den Mieten liegt Kirchdorf mit 8,04 Euro im unteren Drittel der Nachbargemeinden. Abensberg und Neustadt an der Donau verzeichnen mit über 11 Euro je Quadratmeter mehr als doppelt so hohe Mieten bei deutlich niedrigeren Kaufpreisen. Diese Kombination aus hohem Kaufpreis und niedriger Miete führt dazu, dass Kirchdorf in der Renditeverteilung der Nachbargemeinden mit 2,38 Prozent auf dem drittniedrigsten Platz liegt, nur übertroffen von Rohr (2,12 Prozent) und Wildenberg (2,30 Prozent).

Standortfaktoren und Struktur: Ländliche Gemeinde mit Pendlercharakter

Kirchdorf ist eine ländliche Gemeinde mit ausgeprägtem Pendlercharakter. Von den 445 am Wohnort sozialversicherungspflichtig Beschäftigten arbeiten nur 95 in der Gemeinde selbst. Das verarbeitende Gewerbe ist nicht vertreten, drei Betriebe des Bauhauptgewerbes und 34 landwirtschaftliche Betriebe mit 1.145 Hektar Nutzfläche prägen die lokale Wirtschaft. Die Gemeinde gehört zur Verwaltungsgemeinschaft Siegenburg.

Auf Kreisebene erreicht der Landkreis Kelheim im Prognos-Zukunftsatlas 2025 einen Gesamt-Rang von 81 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders gut abschneidet der Kreis im Teilindex Wettbewerb und Innovation mit Rang 64, während der Arbeitsmarkt mit Rang 214 schwächer dasteht. Der Index Wohlstand und soziale Lage liegt mit Rang 30 im vorderen Drittel. Die Dynamik des Kreises rangiert mit Platz 146 im Mittelfeld.

Die Bevölkerungsentwicklung ist seit 2015 leicht positiv: Von 910 Einwohnern im Jahr 2015 auf 938 im Jahr 2024 entspricht das einem Zuwachs von 3,1 Prozent. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 1,03 Prozent und damit auf einem sehr niedrigen Niveau, was der typischen Struktur ländlicher Gemeinden in Bayern entspricht. Am Ort bestehen keine Hochschulen.