Elsendorf

Marktüberblick

Elsendorf ist eine Gemeinde im Landkreis Kelheim in Niederbayern mit 2.166 Einwohnern auf einer Fläche von 32,63 km². Der lokale Immobilienmarkt weist Angebotsmieten von 9,03 Euro pro Quadratmeter und Angebotskaufpreise von 3.225 Euro pro Quadratmeter aus. Die Bruttomietrendite liegt bei 3,36 Prozent, der Kaufpreisfaktor bei 29,75. Diese Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Im bayerischen Vergleich liegt Elsendorfs Angebotsmiete mit 9,03 Euro unter dem Landesdurchschnitt von 10,11 Euro, der Kaufpreis von 3.225 Euro liegt leicht unter dem bayerischen Durchschnitt von 3.246 Euro. Der Kaufpreisfaktor von 29,75 liegt jedoch über dem bayerischen Mittel von 26,10. Die Bruttomietrendite von 3,36 Prozent liegt im unteren Viertel der bayerischen Orte (Perzentilrang 26,6 von 2.056 Orten).

Im deutschen Vergleich zeigt sich ein anderes Bild: Die Angebotsmiete von 9,03 Euro liegt knapp über dem Bundesdurchschnitt von 8,92 Euro, der Kaufpreis von 3.225 Euro liegt jedoch um 34 Prozent über dem Bundesdurchschnitt von 2.409 Euro. Die Bruttomietrendite von 3,36 Prozent liegt deutlich unter dem Bundesdurchschnitt von 5,10 Prozent. Das bedeutet, dass Käufer in Elsendorf im nationalen Vergleich einen hohen Preis pro Quadratmeter zahlen, aber im Verhältnis zur Miete eine niedrige Rendite erwarten müssen.

Preis- und Mietentwicklung

Die Zeitreihen der letzten Jahre zeigen erhebliche Schwankungen auf dem Elsendorfer Immobilienmarkt. Die Angebotsmiete stieg von 6,27 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2020 auf einen Höchstwert von 10,69 Euro im Jahr 2022, fiel dann im Jahr 2023 auf 8,61 Euro und lag 2026 bei 8,36 Euro. Der aktuelle Wert von 9,03 Euro liegt damit zwischen dem Tief von 2020 und dem Hoch von 2022.

Der Angebotskaufpreis entwickelte sich noch stärker: Von 1.869 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2019 verdoppelte er sich bis 2021 auf 3.375 Euro, fiel dann bis 2023 auf 2.083 Euro und stieg bis 2026 wieder auf 3.377 Euro. Der aktuelle Wert von 3.225 Euro liegt nahe am historischen Hoch von 2021.

Die Spanne von Tief zu Hoch beträgt beim Kaufpreis über 80 Prozent. Die langjährige durchschnittliche Entwicklung liegt bei einer jährlichen Steigerung der Miete von 2,92 Prozent und des Kaufpreises von 8,82 Prozent, was die jährlichen Schwankungen jedoch glättet und nicht abbildet. Die Zeitreihe für den Kaufpreis weist eine Lücke für das Jahr 2024 auf.

Demografie und Arbeitsmarkt

Die Bevölkerung Elsendorfs entwickelte sich zwischen 2015 und 2024 nahezu stabil: Von 2.138 Einwohnern im Jahr 2015 auf 2.166 im Jahr 2024 entspricht das einem Wachstum von 1,3 Prozent über neun Jahre. Der Höchststand lag bei 2.201 Einwohnern im Jahr 2017, seither bewegt sich die Bevölkerungszahl in einem engen Korridor zwischen 2.147 und 2.177.

Die Arbeitslosenquote lag in den vergangenen Jahren zwischen 2,2 Prozent (2019) und 3,1 Prozent (2016) und betrug 2023 2,7 Prozent. Diese Werte liegen deutlich unter dem bundesweiten Durchschnitt und kennzeichnen einen Arbeitsmarkt mit sehr niedriger Arbeitslosigkeit.

Regionale Einordnung

Im Vergleich zum Landkreis Kelheim liegt Elsendorfs Angebotsmiete mit 9,03 Euro unter dem Kreisdurchschnitt von 9,67 Euro, der Kaufpreis von 3.225 Euro liegt knapp unter dem Kreisdurchschnitt von 3.268 Euro. Die Bruttomietrendite von 3,36 Prozent liegt unter dem Kreisdurchschnitt von 3,64 Prozent, der Kaufpreisfaktor von 29,75 über dem Kreisdurchschnitt von 28,69.

In der unmittelbaren Umgebung zeigen sich große Unterschiede: Der Nachbarort Train (2,8 km Entfernung) weist mit 7,87 Euro eine deutlich niedrigere Angebotsmiete auf, während Aiglsbach (7,7 km) mit 11,25 Euro die höchste Miete im Umkreis bietet. Beim Kaufpreis liegt Attenhofen (7,2 km) mit 2.922 Euro am niedrigsten, Kirchdorf (9,7 km) mit 4.060 Euro am höchsten.

Elsendorf liegt mit seiner Angebotsmiete von 9,03 Euro in der Mitte der neun verglichenen Nachbarorte (Platz 5 von 9). Beim Kaufpreis von 3.225 Euro liegt es ebenfalls im mittleren Bereich (Platz 4 von 8). Das deutet darauf hin, dass Elsendorfs Preise dem regionalen Muster entsprechen und keine Ausreißer darstellen.

Standortfaktoren

Der Landkreis Kelheim, dem Elsendorf angehört, erreichte im Prognos-Zukunftsatlas 2025 insgesamt Platz 81 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders gut schnitt der Kreis im Teilindex Wohlstand und Soziale Lage mit Platz 30 ab, gefolgt vom Index Wettbewerb und Innovation mit Platz 64. Der Index Demografie lag mit Platz 117 im Mittelfeld, der Index Dynamik mit Platz 146 darunter. Der Index Arbeitsmarkt erreichte mit Platz 214 den schwächsten Wert.

Diese Struktur – hoher Wohlstand bei gleichzeitig schwächerer Arbeitsmarktdynamik – entspricht dem Muster vieler ländlicher Räume in Bayern: Eine wohlhabende Bevölkerung mit geringer Arbeitslosigkeit, aber begrenztem wirtschaftlichem Wachstumspotenzial. Die Abwesenheit von Hochschulen in Elsendorf selbst ist ein Indikator für den ländlichen Charakter des Ortes.

Die Kombination aus stabiler Bevölkerung, niedriger Arbeitslosigkeit und überdurchschnittlichem Wohlstand im Landkreis geht einher mit Immobilienpreisen, die über dem Bundesdurchschnitt liegen. Ob dieser Zusammenhang kausal ist, lässt sich aus den vorliegenden Daten nicht ableiten.