Münchsmünster

Marktüberblick

Münchsmünster präsentiert sich auf dem Immobilienmarkt als ein Sonderfall im oberbayerischen Umland: Der Angebotskaufpreis von 2.428 Euro je Quadratmeter liegt fast auf dem Niveau des deutschen Bundesdurchschnitts (2.409 Euro), während die Angebotsmiete mit 12,05 Euro je Quadratmeter deutlich über allen Vergleichswerten liegt – über dem Landkreisdurchschnitt (11,98 Euro), dem bayerischen Mittel (10,11 Euro) und dem deutschen Durchschnitt (8,92 Euro). Diese Kombination aus moderatem Kaufpreis und hoher Miete führt zu einer Bruttomietrendite von 5,96 Prozent, die höchste unter allen acht Nachbarorten und deutlich über dem Kreis- (3,52 Prozent) und Bundeslanddurchschnitt (4,13 Prozent). Der Kaufpreisfaktor von 16,79 Jahren ist der niedrigste im gesamten Vergleich – er bedeutet, dass die Jahresbruttomiete nur etwa 16,8 Jahre braucht, um den Kaufpreis zu decken, während er im Kreis Pfaffenhofen bei 29,3 Jahren und in Bayern bei 26,1 Jahren liegt.

Preis- und Mietentwicklung

Die Zeitreihen zeigen für Münchsmünster eine außergewöhnlich hohe Volatilität, die über das übliche Marktrauschen hinausgeht. Bei den Kaufpreisen fällt 2021 ein extremer Ausreißer auf: 5.600 Euro je Quadratmeter lagen mehr als doppelt so hoch wie der Vorjahreswert (2.662 Euro) und der Wert von 2022 (3.682 Euro). Dieser Spike ist weder durch eine allgemeine Marktentwicklung erklärbar noch durch einen strukturellen Wandel vor Ort. Seit 2021 korrigieren die Kaufpreise kontinuierlich – von 3.682 Euro (2022) über 3.025 Euro (2023) und 2.351 Euro (2024) auf 2.417 Euro (2025). Die 1-Jahres-CAGR von minus 1,5 Prozent fasst diesen Abwärtstrend zusammen, wobei die Werte seit 2024 wieder leicht stabilisieren.

Die Miete zeigt ebenfalls starke Schwankungen: Nach einem Anstieg von 6,07 Euro (2018) auf 8,90 Euro (2019) folgte eine Phase der Stabilität um 8,40 Euro (2019–2021), ein Anstieg auf 10,23 Euro (2022), ein Rücksetzer auf 7,44 Euro (2023) und ein erneuter Anstieg auf 12,46 Euro (2025). Die 1-Jahres-CAGR von 14,29 Prozent ist statistisch betrachtet hoch, resultiert aber aus der Kombination niedriger Ausgangswerte und der aktuellen Volatilität. Die Miete ist keine geschätzte Reihe, sondern basiert auf tatsächlich gemeldeten Werten.

Regionale Einordnung

Im direkten Vergleich zu den acht Nachbarorten im Umkreis von bis zu 10,6 Kilometern hebt sich Münchsmünster deutlich ab: Mit einem Kaufpreis von 2.428 Euro je Quadratmeter liegt der Ort unter allen Nachbarn – der nächstgelegene Nachbarort Aiglsbach (8,1 km) kostet bereits 3.229 Euro, Geisenfeld (10,6 km) 4.448 Euro. Gleichzeitig liegt die Angebotsmiete mit 12,05 Euro über allen Nachbarwerten, die zwischen 9,29 Euro (Mindelstetten) und 11,89 Euro (Geisenfeld) liegen. Die Folge ist die mit Abstand höchste Bruttomietrendite aller Nachbarorte: 5,96 Prozent gegenüber maximal 4,18 Prozent in Aiglsbach.

Auf Ebene des Landkreises Pfaffenhofen an der Ilm liegt Münchsmünster beim Kaufpreis deutlich unter dem Durchschnitt (4.205 Euro je Quadratmeter im Kreis), bei der Miete jedoch leicht darüber (11,98 Euro). Dieser Unterschied erklärt die überdurchschnittliche Rendite: Der Ort bietet Mietniveau auf oberem Kreisniveau bei Kaufpreisen unter dem Kreismittel. Im bundesweiten Vergleich ist der Kaufpreis fast identisch mit dem deutschen Durchschnitt, die Miete liegt 35 Prozent darüber.

Standortfaktoren

Die Wirtschaftskraft Münchsmünstens wird maßgeblich durch die ansässige Industrie geprägt. Im Industriepark sind mit LyondellBasell und Xervon zwei petrochemische Konzerne angesiedelt, die seit den 1970er Jahren vor Ort produzieren. Audi hat Flächen für die Produktion von Leichtbauteilen erschlossen. Hinzu kommt die Bauinstandsetzungseinrichtung der Bundeswehr an der nordöstlichen Gemeindegrenze. Im Jahr 2016 waren rund 1.200 sozialversicherungspflichtig Beschäftigte im Gemeindegebiet tätig, überwiegend im produzierenden Gewerbe. Diese industrielle Basis korrespondiert mit einer sehr niedrigen Arbeitslosenquote: 2,6 Prozent im Jahr 2023 (in Promille: 26), was unter dem bayerischen und deutschen Durchschnitt liegt.

Die Bevölkerung wächst seit 2015 kontinuierlich – von 2.990 auf 3.218 Einwohner (plus 7,6 Prozent), wobei der stärkste Zuzug 2022 (+111) und 2023 (+35) zu verzeichnen war. Die Bevölkerungsdichte beträgt 198 Einwohner je Quadratkilometer auf einer Gemeindefläche von 16,22 Quadratkilometern.

Verkehrstechnisch ist Münchsmünster ein Knotenpunkt: Die B 16 verbindet die Verdichtungsräume Regensburg, Landshut, Ingolstadt, Augsburg und Ulm, die Donautalbahn bietet Eisenbahnanschluss nach Ingolstadt und Regensburg. Ingolstadt als nächstgelegene Großstadt ist 20 Kilometer entfernt. Die Gemeinde gehört zur Planungsregion Ingolstadt und ist als Doppelgrundzentrum mit Pförring eingestuft.

Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 erreicht der Landkreis Pfaffenhofen an der Ilm den Gesamtrang 82 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders hervorsticht der Index Wohlstand und soziale Lage mit Rang 13, während der Arbeitsmarktrang (187) und der Dynamikrang (243) schwächer ausfallen. Keine Hochschulen sind am Ort vorhanden.