Marktüberblick und Einordnung
Der Landkreis Pfaffenhofen a.d.Ilm liegt im Norden des Regierungsbezirks Oberbayern und umfasst 19 Gemeinden auf 761 km². Mit 132.966 Einwohnern (2023) entspricht die Bevölkerungsdichte 175 Einwohnern je km². Der Kreis gehört zur Planungsregion Ingolstadt und liegt im Dreieck zwischen München, Ingolstadt und Augsburg.
Auf dem Immobilienmarkt liegt der Kreis mit einem mittleren Kaufpreis von 4.205 EUR/m² deutlich über dem deutschen Durchschnitt (2.409 EUR/m²) und auch über dem bayerischen Mittel (3.246 EUR/m²). Er rangiert damit auf Platz 22 von 82 Kreisen in Bayern nach durchschnittlichem Kaufpreis. Die durchschnittliche Mietpreis liegt bei 11,98 EUR/m² und übertrifft den deutschen Durchschnitt (8,92 EUR/m²) um mehr als 30 %. Die Bruttomietrendite liegt bei 3,52 % und ist damit unter dem bayerischen Mittel (4,13 %).
Die Zeitreihe zeigt einen deutlichen Anstieg der Mietpreise von 9,68 EUR/m² (2018) auf 12,43 EUR/m² (2024), was einer Steigerung von fast 28 % in sechs Jahren entspricht. Die Kaufpreise stiegen von 3.909 EUR/m² (2018) auf 4.229 EUR/m² (2024), zeigten aber 2022–2023 eine kurze Korrekturphase. Die Bevölkerung wuchs zwischen 2015 und 2023 von 124.128 auf 132.966, ein Plus von 7,1 %.
Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 erreicht der Kreis Rang 82 von rund 400 deutschen Kreisen (Gesamt), Rang 13 in Wohlstand und sozialer Lage, Rang 57 in Wirtschaftsstärke und Rang 95 in Wettbewerb und Innovation. Schwächer positioniert ist er mit Rang 187 im Arbeitsmarkt und Rang 243 in der Dynamik.
Innere Struktur und Preisgefälle
Die Spreizung innerhalb des Kreises ist beträchtlich. Die Kaufpreise reichen von 2.428 EUR/m² in Münchsmünster bis 5.612 EUR/m² in Hettenshausen – ein Faktor von mehr als 2,3. Der Median der Kaufpreise liegt bei 4.301 EUR/m², knapp über dem Kreismittel von 4.205 EUR/m², was auf eine recht symmetrische Verteilung hindeutet.
Die teuerste Gemeinde ist Hettenshausen mit nur 2.247 Einwohnern und einem Kaufpreis von 5.612 EUR/m². Die Kreisstadt Pfaffenhofen a.d.Ilm selbst liegt mit 5.256 EUR/m² und 27.143 Einwohnern an zweiter Stelle. Weitere Gemeinden im oberen Preissegment sind Jetzendorf (4.579 EUR/m²), Pörnbach (4.546 EUR/m²) und Scheyern (4.524 EUR/m²). Diese Gemeinden liegen allesamt im südlichen und zentralen Teil des Kreises.
Im unteren Preissegment findet sich Münchsmünster mit 2.428 EUR/m² – weniger als die Hälfte des Hettenshausener Preises. Die Gemeinde liegt im äußersten Nordosten des Kreises an der Donau. Weitere günstige Gemeinden sind Hohenwart (3.280 EUR/m²), Ilmmünster (3.705 EUR/m²), Rohrbach (3.791 EUR/m²) und Baar-Ebenhausen (3.932 EUR/m²). Diese liegen ebenfalls im nördlichen und nordwestlichen Teil des Kreises.
Die drei größten Gemeinden – Pfaffenhofen (27.143 Ew.), Manching (13.083 Ew.) und Wolnzach (11.983 Ew.) – liegen mit Kaufpreisen zwischen 4.301 und 4.381 EUR/m² im mittleren Segment. Sie bilden das städtische Zentrum des Kreises, sind aber preislich nicht führend.
Die Renditespanne reicht von 2,65 % in Hettenshausen bis 5,96 % in Münchsmünster. Der Median der Rendite liegt bei 3,34 %. Die hohe Rendite in Münchsmünster korrespondiert mit dem extrem niedrigen Kaufpreis – ein Muster, das sich in mehreren nordöstlichen Gemeinden wiederholt.
Ein klares Preisgefälle ist von Süden nach Norden zu erkennen: Die südlichen und zentralen Gemeinden sind teurer, die nördlichen Gemeinden an der Donau günstiger. Dieses Muster korrespondiert mit der Entfernung zu Ingolstadt und München sowie mit der industriellen Prägung der Donaugemeinden.
Wirtschaft und Arbeitsmarkt
Der Landkreis Pfaffenhofen a.d.Ilm weist eine bemerkenswert heterogene Wirtschaftsstruktur auf, die sich aus drei Säulen zusammensetzt: der petrochemischen Industrie im Norden, der Luft- und Raumfahrt im Nordosten und der Nahrungsmittel- sowie Pharmaindustrie im zentralen Bereich.
Im Norden des Kreises, in Vohburg an der Donau und Münchsmünster, betreiben Agip, BP und OMV die Bayernoil-Raffinerien. Das Unternehmen hat seinen Sitz in Vohburg und beschäftigt 846 Mitarbeiter (Stand 2023). Die Raffinerien verarbeiten jährlich etwa 10 Millionen Tonnen Rohöl und decken etwa zwei Drittel des bayerischen Bedarfs an Mineralölprodukten. Die Rohölerlieferung erfolgt ausschließlich über die 759 km lange Transalpine Ölleitung (TAL) vom Ölhafen Triest. Die Bayernoil zahlt 2,6 Mrd. EUR Mineralölsteuer jährlich an den Fiskus. Das Unternehmen ist im Besitz von Varo Energy (51,43 %), Rosneft Deutschland (28,57 %, seit 2022 unter Treuhandverwaltung der Bundesnetzagentur) und Eni Deutschland (20 %).
In Manching betreibt Airbus Defence and Space ein Werk, in dem der Prototyp des Eurofighters hergestellt wurde und die Serienproduktion aller deutschen Maschinen läuft. Airbus nutzt den Flugplatz der Wehrtechnischen Dienststelle 61 der Bundeswehr. Zahlreiche Zulieferer der Automobilindustrie haben ihren Standort wegen der Nähe zum Audi-Werk Ingolstadt im nördlichen Teil des Landkreises angesiedelt.
In der Kreisstadt Pfaffenhofen hat die Hipp Holding ihren deutschen Geschäftssitz und produziert Bio-Babynahrung. Hipp ist der weltweit größte Verarbeiter von Rohstoffen aus organisch-biologischer Landwirtschaft. Der Arzneimittelhersteller Daiichi Sankyo Europe GmbH stellt in Pfaffenhofen Tabletten und Salben her. Des Weiteren fertigt Panasonic in einem Produktionsbetrieb in Pfaffenhofen.
In Geisenfeld ist die Firma Wolf Anlagentechnik ansässig, ein führender Hersteller von Oberflächen-, Luft- und Landtechnik.
Der traditionelle Hopfenanbau in der Hallertau prägt weiterhin das ländliche Gesicht des Kreises. Das Deutsche Hopfenmuseum und das Hopfenforschungszentrum sind in Wolnzach angesiedelt. Wolnzach gilt als Grundzentrum und hat 11.983 Einwohner.
Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 erreicht der Kreis Rang 13 in Wohlstand und sozialer Lage, Rang 57 in Wirtschaftsstärke und Rang 95 in Wettbewerb und Innovation. Schwächer positioniert ist er mit Rang 187 im Arbeitsmarkt und Rang 243 in der Dynamik.
Verkehr und Erreichbarkeit
Der Landkreis Pfaffenhofen a.d.Ilm liegt im Dreieck zwischen München, Ingolstadt und Augsburg und profitiert von der zentralen Lage in Oberbayern. Die Planungsregion Ingolstadt umfasst neben dem Landkreis auch die kreisfreie Stadt Ingolstadt sowie die Landkreise Eichstätt, Aichach-Friedberg und Neuburg-Schrobenhausen.
Der nächste Fernbahnhof ist Ingolstadt Hbf. Der Bahnhof Manching wurde 1980 aufgelassen und ist heute nur noch Betriebsbahnhof. Eine direkte ICE-Anbindung innerhalb des Kreises besteht damit nicht. Die Anbindung an das Schienennetz erfolgt über Regionalbahnverbindungen.
Die Gemeinden im Norden des Kreises – insbesondere Manching, Vohburg und Münchsmünster – profitieren von der Nähe zu Ingolstadt, das über eine direkte Autobahnanbindung und einen ICE-Bahnhof verfügt. Die Pendlerströme verlaufen überwiegend nach Ingolstadt, wo die großen Arbeitgeber Audi und Airbus Defence and Space zahlreiche Arbeitsplätze bieten.
Die Kreisstadt Pfaffenhofen selbst ist ein überregionales Zentrum für Handel und Dienstleistungen und dient als Grundzentrum für den südlichen Teil des Kreises. Die Gemeinden im Süden und Osten des Kreises sind stärker ländlich geprägt und weisen geringere Pendlerzahlen auf.
Die Einwohnerzahl des Kreises wuchs zwischen 1988 und 2025 von 90.460 auf 131.079, ein Plus von 45 %. Zwischen 2015 und 2023 wuchs die Bevölkerung von 124.128 auf 132.966, ein Plus von 7,1 %. Dieses Wachstum entspricht dem Muster der ländlichen Räume im Großraum München-Ingolstadt, die von Zuzug aus den Großstädten profitieren.
Entwicklung und Ausblick
Der Landkreis Pfaffenhofen a.d.Ilm hat sich in den letzten Jahrzehnten von einer rein landwirtschaftlich geprägten Region zu einem wirtschaftlich vielfältigen Standort entwickelt. Die Ansiedlung der Bayernoil-Raffinerien in den 1960er Jahren und die Präsenz von Airbus Defence and Space in Manching haben dem Kreis industrielle Substanz verliehen.
Die Bevölkerungsentwicklung ist positiv: Zwischen 2015 und 2023 wuchs die Einwohnerzahl um 7,1 %. Dieses Wachstum geht einher mit der Lage im Großraum München-Ingolstadt und der relativen Erreichbarkeit beider Metropolen.
Die Kaufpreise liegen mit einem Mittelwert von 4.205 EUR/m² deutlich über dem deutschen und bayerischen Durchschnitt. Die Mietpreise stiegen von 9,68 EUR/m² (2018) auf 12,43 EUR/m² (2024), was einer Steigerung von fast 28 % entspricht. Die Bruttomietrendite liegt bei 3,52 % und ist damit unter dem bayerischen Mittel.
Die innere Struktur des Kreises zeigt deutliche Unterschiede: Die südlichen und zentralen Gemeinden sind teurer und weisen niedrigere Renditen auf, während die nördlichen Donaugemeinden günstigere Preise und höhere Renditen bieten. Dieses Muster korrespondiert mit der industriellen Prägung der Donaugemeinden und der Nähe zu Ingolstadt.
Die wirtschaftliche Diversifizierung – von der Petrochemie über die Luft- und Raumfahrt bis hin zur Nahrungsmittel- und Pharmaindustrie – macht den Kreis relativ resilient gegenüber branchenspezifischen Schocks. Die Präsenz von Großarbeitgebern wie Bayernoil und Airbus schafft stabile Arbeitsplätze und sichert die lokale Nachfrage nach Wohnraum.