Reichertshausen

Marktüberblick

Reichertshausen liegt im oberbayerischen Landkreis Pfaffenhofen an der Ilm, rund auf halbem Weg zwischen München und Ingolstadt an der Bundesautobahn 9. Die Gemeinde mit 5.200 Einwohnern auf 23,64 km² weist eine Angebotsmiete von 11,79 Euro pro Quadratmeter und einen Angebotskaufpreis von 4.388 Euro pro Quadratmeter aus. Die Bruttomietrendite liegt bei 3,22 Prozent, der Kaufpreisfaktor bei 31,02. Die Werte stammen aus Inseraten und liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Die Kennzahlen positionieren Reichertshausen als einen der teureren Wohnstandorte im ländlichen Umland. Der Kaufpreisfaktor von 31,02 bedeutet, dass der Kaufpreis dem 31-Fachen der Jahreskaltmiete entspricht – ein Wert, der über dem bayerischen Durchschnitt von 26,1 liegt und auf einen nachfrageseitigen Druck hindeutet, der die Preise über die Mietentwicklung hinaus treibt.

Preisentwicklung

Die Kaufpreisentwicklung in Reichertshausen war in den letzten Jahren von erheblichen Schwankungen geprägt. Von 2018 bis 2021 stieg der Angebotskaufpreis von 3.940 auf 5.462 Euro pro Quadratmeter – ein Anstieg um knapp 39 Prozent in drei Jahren. Im Jahr 2022 folgte ein starker Rückgang auf 3.808 Euro, 2023 erreichte der Preis mit 2.675 Euro pro Quadratmeter den tiefsten Wert der Reihe. 2024 erholte er sich wieder auf 4.307 Euro, 2025 auf 3.872 Euro und 2026 auf 4.988 Euro.

Die Mietpreise zeigten ein ähnliches Muster mit stärkerer Volatilität: Von 10,14 Euro 2018 stiegen sie 2021 auf 11,13 Euro, fielen dann 2023 auf 7,89 Euro und erholten sich 2024 auf 12,96 Euro. Der CAGR für Mieten liegt bei 2,36 Prozent, für Kaufpreise bei 2,99 Prozent über den gesamten Zeitraum.

Die starke Volatilität, insbesondere der Einbruch 2022–2023 und die anschließende Erholung, entspricht dem bundesweiten Muster der Immobilienmarktkorrektur nach der Zinswende. Der Kaufpreis von 2024 liegt bereits wieder über dem Niveau von 2018, was auf eine schnelle Markterholung in diesem Standort hindeutet.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich liegt Reichertshausen bei der Angebotsmiete mit 11,79 Euro pro Quadratmeter knapp unter dem Kreisdurchschnitt von 11,98 Euro, deutlich über dem bayerischen Durchschnitt von 10,11 Euro und über dem deutschen Durchschnitt von 8,92 Euro. Beim Kaufpreis von 4.388 Euro liegt der Ort über dem Kreiswert von 4.205 Euro, dem bayerischen Durchschnitt von 3.246 Euro und dem deutschen Durchschnitt von 2.409 Euro.

Die Bruttomietrendite von 3,22 Prozent liegt unter dem Kreisdurchschnitt von 3,52 Prozent, unter dem bayerischen Durchschnitt von 4,13 Prozent und deutlich unter dem deutschen Durchschnitt von 5,10 Prozent. Der Perzentilrang von 19,5 im Bundesland bedeutet, dass nur etwa 20 Prozent der bayerischen Orte eine niedrigere Rendite aufweisen – Reichertshausen gehört damit zu den Top-20-Orten bei der Mietrendite, was die hohe Kaufpreisrelation bestätigt.

Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt sich ein differenziertes Bild: Ilmmünster (2,3 km) weist mit 12,55 Euro eine höhere Miete und mit 4,06 Prozent eine deutlich bessere Rendite aus. Hettenshausen (3,8 km) liegt mit 5.612 Euro Kaufpreis noch über Reichertshausen, aber mit nur 2,65 Prozent Rendite bei deutlich schlechterer Verzinsung. Scheyern (5,5 km) liegt mit 3,23 Prozent Rendite fast auf demselben Niveau wie Reichertshausen, bei aber höherem Kaufpreis von 4.524 Euro. Die Nachbargemeinden zeigen damit eine große Spannbreite, was auf unterschiedliche lokale Marktstrukturen hindeutet.

Standortfaktoren

Die Bevölkerung von Reichertshausen ist seit 2015 um 3,6 Prozent von 5.018 auf 5.200 Einwohner gewachsen, wobei das Wachstum zwischenzeitlich schwankte (Tiefpunkt 4.960 im Jahr 2018). Seit 2022 ist die Bevölkerung stabil bei 5.200 Einwohnern. Die Bevölkerungsdichte von 220 Einwohnern pro Quadratkilometer ist für eine Gemeinde dieser Größe moderat.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 6,4 Prozent (64 auf 1.000 Einwohner) und ist damit von 5,5 Prozent im Jahr 2015 leicht gestiegen. Der Anstieg entspricht dem bundesweiten Trend, bleibt aber in einem moderaten Rahmen. Die Statistik zeigt, dass von 2.227 sozialversicherungspflichtig Beschäftigten am Wohnort nur 483 am Arbeitsort beschäftigt waren – der überwiegende Teil der Erwerbstätigen pendelt also aus. Dies ist typisch für eine Wohngemeinde im Umland größerer Städte.

Der Landkreis Pfaffenhofen an der Ilm erreichte im Prognos-Zukunftsatlas 2025 Platz 82 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders hervorstechend ist der Rang 13 im Index Wohlstand und soziale Lage, was auf eine überdurchschnittliche wirtschaftliche Stärke des Umlands hinweist. Schwächer positioniert ist der Kreis mit Rang 187 im Arbeitsmarkt und Rang 243 in der Dynamik. Der Index Wettbewerb und Innovation liegt mit Rang 95 im oberen Drittel. Diese Struktur – starker Wohlstand, aber geringere Dynamik – entspricht dem Muster einer etablierten Wohngemeinde, die von der Nähe zu München und Ingolstadt profitiert, aber nicht selbst zum Wirtschaftsmotor wird.

Die verkehrliche Anbindung über die A9 und die Bahnstrecke München–Treuchtlingen mit stündlichem Regionalbahnverkehr und zusätzlichen Stoßzeiten-Zügen erklärt die Pendlerstruktur und die nachfrageseitigen Impulse für den Immobilienmarkt. Am Bahnhof Reichertshausen besteht direkter Anschluss an die Metropolregion München.