Allershausen

Marktüberblick: Hohe Preise, niedrige Renditen

Allershausen gehört zu den teureren Gemeinden im Landkreis Freising. Der Angebotskaufpreis liegt mit 4.786 Euro je Quadratmeter über dem Kreisdurchschnitt von 4.488 Euro und deutlich über dem bayerischen Mittel von 3.246 Euro. Die Angebotsmiete von 13,22 Euro je Quadratmeter liegt knapp unter dem Kreiswert von 13,25 Euro, ist aber rund 31 Prozent höher als der bayerische Durchschnitt von 10,11 Euro.

Die Bruttomietrendite von 3,31 Prozent liegt unter dem Kreisdurchschnitt von 3,60 Prozent und unter dem bayerischen Mittel von 4,13 Prozent. Mit einem Perzentilrang von 24,3 im Landesvergleich gehört Allershausen zum unteren Viertel aller untersuchten bayerischen Orte bei der Mietrendite. Der Kaufpreisfaktor von 30,17 liegt über dem Kreiswert von 28,26 und dem bayerischen Wert von 26,10. Das Verhältnis von Kaufpreis zu Miete ist in Allershausen höher als in den meisten anderen Orten – ein Muster, das in nachgefragten Wohnstandorten typisch ist.

Die aktuellen Marktwerte weichen leicht von den Jahreswerten der Zeitreihe ab: Der Kaufpreis liegt mit 4.786 Euro unter dem 2025-Wert der Zeitreihe von 4.883 Euro, die Miete mit 13,22 Euro über dem 2026-Wert von 13,00 Euro. Dies entspricht der Natur von Angebotswerten, die sich kurzfristig ändern können.

Preisentwicklung: Starker Anstieg mit aktueller Korrektur

Der Immobilienmarkt in Allershausen hat in den vergangenen Jahren starke Schwankungen durchlaufen. Der Kaufpreis stieg von 3.871 Euro je Quadratmeter im Jahr 2018 auf einen Höhepunkt von 6.946 Euro im Jahr 2021 – ein Anstieg von fast 80 Prozent in drei Jahren. Anschließend folgte eine Korrektur: 2023 lag der Preis bei 4.397 Euro, 2025 bei 4.883 Euro. Die aktuelle Angebotskennzahl von 4.786 Euro liegt damit nahe am 2025-Wert der Zeitreihe.

Die Miete entwickelte sich weniger volatil. Sie stieg von 11,56 Euro im Jahr 2018 auf 13,30 Euro im Jahr 2023, fiel dann 2024 auf 11,92 Euro und lag 2026 bei 13,00 Euro. Der langjährige Anstieg der Angebotsmiete beträgt durchschnittlich 1,48 Prozent pro Jahr, der des Kaufpreises 4,48 Prozent. Die Miete hat sich damit langsamer entwickelt als der Kaufpreis, was die niedrige Rendite erklärt.

Regionale Einordnung: Allershausen im Vergleich

Im Vergleich zu den Nachbarorten liegt Allershausen bei der Angebotsmiete mit 13,22 Euro im oberen Mittelfeld. Fahrenzhausen führt mit 14,06 Euro, Paunzhausen liegt mit 10,43 Euro deutlich darunter. Beim Kaufpreis liegt Allershausen mit 4.786 Euro über dem Niveau von Kirchdorf an der Amper (3.965 Euro) und Paunzhausen (3.500 Euro), unter dem von Fahrenzhausen (5.345 Euro).

Die Bruttomietrendite von 3,31 Prozent liegt unter dem Niveau von Kirchdorf (3,87 Prozent) und Ilmmünster (4,06 Prozent), aber über dem von Fahrenzhausen (3,16 Prozent) und Reichertshausen (3,22 Prozent). Das Muster zeigt: Dort, wo die Kaufpreise am höchsten sind, sind die Renditen am niedrigsten. Allershausen folgt diesem allgemeinen Muster des Marktes.

Der Landkreis Freising als Ganzes gehört zu den wirtschaftsstärksten Landkreisen Deutschlands. Im Focus-Wirtschaftskraft-Ranking belegte er Platz 3 unter allen deutschen Landkreisen, nach den Nachbarlandkreisen München und Pfaffenhofen an der Ilm.

Standortfaktoren: Wachstum und Infrastruktur

Allershausen hat zwischen 2015 und 2024 rund 688 Einwohner hinzugewonnen, was einem Wachstum von 12,3 Prozent entspricht. Die Einwohnerzahl stieg von 5.583 auf 6.271. Dieses Wachstum entspricht dem Muster des Landkreises Freising, der zwischen 1988 und 2018 um 46,4 Prozent wuchs – die zweithöchste prozentuale Zunahme in Bayern nach dem Landkreis Erding.

Allershausen liegt nördlich der Münchner Schotterebene an der Mündung der Glonn in die Amper. Die Autobahn A 9 verläuft durch das Gemeindegebiet mit einer Anschlussstelle am westlichen Ortsrand. Buslinien der MVV verbinden Allershausen mit Freising, Hohenkammer und dem U-Bahnhof Garching-Hochbrück.

Der Landkreis Freising belegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamt-Rang 60 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders stark ist der Kreis im Teilindex Stärke mit Rang 50 und im Teilindex Demografie mit Rang 47. Im Teilindex Dynamik liegt er mit Rang 199 deutlich schwächer. Der Arbeitsmarkt rangiert auf Platz 148, die Wohlstands- und Sozialindizes auf Platz 141.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die Gemeinde verfügt über eine Grundschule mit 225 Schülern und eine Mittelschule mit 181 Schülern. 2021 gab es 2.250 sozialversicherungspflichtige Arbeitsplätze vor Ort, während 2.847 Einwohner in versicherungspflichtiger Beschäftigung standen – die Zahl der Auspendler überstieg die der Einpendler um 597.