Paunzhausen

Marktüberblick

Paunzhausen ist eine 12,74 km² große Gemeinde im Landkreis Freising mit 1.605 Einwohnern (2024). Der Immobilienmarkt weist eine ungewöhnliche Konstellation auf: Die Angebotsmiete liegt mit 10,43 Euro pro Quadratmeter knapp über dem bayerischen Durchschnitt (10,11 Euro), während der Angebotskaufpreis von 3.500 Euro pro Quadratmeter zwar über dem Landeswert (3.246 Euro) liegt, aber deutlich unter dem des Landkreises Freising (4.488 Euro).

Diese Mischung aus relativ hohen Mieten und vergleichsweise niedrigen Kaufpreisen führt zu einer Bruttomietrendite von 3,58 Prozent. Diese liegt unter dem bayerischen Durchschnitt von 4,13 Prozent. Im Perzentilrang des Landes belegt Paunzhausen mit 37,9 Prozent einen unteren Mittelplatz – das bedeutet, dass die Rendite höher ist als die von 37,9 Prozent der verglichenen Orte in Bayern, aber niedriger als die von 62,1 Prozent.

Im Landkreis Freising liegt Paunzhausen mit 3,58 Prozent nahezu auf dem Kreisniveau (3,60 Prozent). Der Kaufpreisfaktor von 27,95 liegt leicht unter dem Kreisdurchschnitt von 28,26 und signalisiert, dass der Markt hier im Landkreis zum günstigeren Ende gehört.

Preisentwicklung

Die Preisentwicklung in Paunzhausen zeigt eine starke Divergenz zwischen Miet- und Kaufpreisseite.

Die Angebotsmiete hat sich seit 2018 mehr als verdoppelt: Von 6,14 Euro pro Quadratmeter stieg sie bis 2026 auf 11,27 Euro – ein Zuwachs von 83,5 Prozent in acht Jahren. Der jährliche Wachstumsfaktor beträgt 7,89 Prozent. Der Anstieg war nicht linear: Zwischen 2018 und 2022 stieg die Miete von 6,14 auf 9,99 Euro. 2023 folgte ein deutlicher Rücksetzer auf 7,27 Euro, bevor die Werte 2024 bis 2026 wieder stiegen.

Ganz anders verlief die Kaufpreisentwicklung. Von 4.822,70 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2021 fiel der Preis bis 2025 auf 2.845,71 Euro – ein Rückgang von rund 41 Prozent bei einem jährlichen CAGR von -12,36 Prozent. Diese Entwicklung entspricht dem aktuellen Markttrend in vielen Teilen Bayerns, wo steigende Zinsen und veränderte Nachfrage zu einer Korrektur der Kaufpreise geführt haben.

Die Kombination aus gestiegenen Mieten und gesunkenen Kaufpreisen hat die Bruttomietrendite strukturell verbessert. Bei den hohen Kaufpreisen von 2021 wäre die Rendite deutlich niedriger ausgefallen als die aktuellen 3,58 Prozent.

Demografie und Arbeitsmarkt

Paunzhausen verzeichnet seit 2015 ein durchgängiges Bevölkerungswachstum. Von 1.536 Einwohnern stieg die Zahl bis 2024 auf 1.605 – ein Plus von 4,5 Prozent. Besonders dynamisch war der Zuzug zwischen 2019 und 2022, als die Bevölkerung von 1.515 auf 1.604 Einwohner wuchs. Seit 2023 stabilisiert sich die Zahl bei 1.605.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 2,02 Prozent, was 22 arbeitslosen Personen entspricht. Damit liegt Paunzhausen deutlich unter dem bayerischen und deutschen Durchschnitt. In den vergangenen Jahren schwankte die Quote zwischen 1,19 Prozent (2015) und 2,36 Prozent (2020), blieb aber durchweg niedrig.

Das Bevölkerungswachstum bei gleichzeitig niedriger Arbeitslosigkeit deutet auf eine attraktive Wohnstandortqualität hin. Die stabile bis leicht steigende Nachfrage nach Wohnraum korreliert mit der gestiegenen Angebotsmiete, während die jüngsten Kaufpreiskorrekturen eher makroökonomische Ursachen haben als eine nachlassende Attraktivität des Ortes.

Regionale Einordnung und Standortfaktoren

Für den Landkreis Freising erzielte der Prognos-Zukunftsatlas 2025 einen Gesamtrang von 60 von rund 400 deutschen Kreisen. Damit gehört der Landkreis zu den stärkeren Standorten in Deutschland. Besonders gut schnitt der Kreis im Index Demografie mit Rang 47 ab, gefolgt von Wettbewerb und Innovation mit Rang 53. Im Bereich Wohlstand und soziale Lage belegte der Kreis Rang 141, im Arbeitsmarkt Rang 148. Der Dynamik-Index liegt mit Rang 199 deutlich schwächer.

Am Ort Paunzhausen selbst bestehen keine Hochschulen.

Im Vergleich zu den acht Nachbarorten im Umkreis von bis zu 8 Kilometern positioniert sich Paunzhausen als der günstigste Standort. Mit 10,43 Euro Miete und 3.500 Euro Kaufpreis pro Quadratmeter liegt Paunzhausen deutlich unter den Werten der Nachbargemeinden. Die nächstgelegenen Nachbarorte Reichertshausen (4,4 km) und Schweitenkirchen (4,5 km) weisen Mieten von 11,79 bzw. 12,04 Euro auf und Kaufpreise von 4.388 bzw. 4.427 Euro. Selbst Ilmmünster (4,9 km) liegt mit 3.705 Euro über dem Paunzhausener Niveau. Hettenshausen (5,4 km) weist mit 5.612 Euro den höchsten Kaufpreis der Nachbarschaft aus.

Die niedrigeren Preise in Paunzhausen im Vergleich zu den Nachbarn könnten auf die geringere Größe und die etwas abgelegene Lage zurückzuführen sein. Gleichzeitig bietet dies eine Chance für preisbewusste Käufer und Mieter, die die Nähe zu Freising und München suchen, ohne die Preisspitzen der direkteren Umlandgemeinden zu zahlen.