Marktüberblick und Einordnung
Der Landkreis Freising liegt im Nordosten des Regierungsbezirks Oberbayern und gehört zur Region München. Auf 799,8 km² leben rund 186.000 Menschen in 24 Gemeinden. Der Landkreis gehört zu den begehrtesten und wachstumsstärksten Wirtschafts- und Wohnstandorten Deutschlands. Im Focus-Wirtschaftskraft-Ranking belegt er Platz 3 unter allen deutschen Landkreisen, nur übertroffen von den Nachbarkreisen München und Pfaffenhofen an der Ilm.
Auf dem deutschen Immobilienmarkt liegt der Kreis mit einem mittleren Kaufpreis von 4.488 EUR/m² deutlich über dem Bundesdurchschnitt von 2.409 EUR/m² und auch über dem bayerischen Durchschnitt von 3.246 EUR/m². Mit Rang 16 von 82 bayerischen Kreisen gehört er zu den teuersten Regionen des Landes. Die durchschnittliche Mietlage liegt bei 13,25 EUR/m² (Bundesdurchschnitt: 8,92 EUR/m²). Die Bruttomietrendite beträgt durchschnittlich 3,6 %, was unter dem bayerischen Durchschnitt von 4,13 % liegt.
Die Zeitreihen zeigen einen deutlichen Anstieg der Mietpreise von 11,73 EUR/m² (2018) auf 15,44 EUR/m² (2025), wobei die Werte ab 2024 geschätzt sind. Die Kaufpreise erreichten 2021 mit 6.232 EUR/m² ihren Höhepunkt, korrigierten dann bis 2024 auf 4.902 EUR/m² zurück und liegen 2025 wieder bei 5.094 EUR/m². Die Bevölkerung wuchs von 173.225 (2015) auf 186.276 (2023) – das ist ein Zuwachs von über 13.000 Einwohnern in acht Jahren.
Innere Struktur: Teuer am Flughafen, günstig im Norden
Die Spreizung innerhalb des Kreises ist beträchtlich. Die teuerste Gemeinde ist Eching mit 6.541 EUR/m² Kaufpreis und 19,02 EUR/m² Miete, gefolgt von Hallbergmoos (6.073 EUR/m²) und Neufahrn b. Freising (5.925 EUR/m²). Die günstigste Gemeinde ist Hörgertshausen mit 2.603 EUR/m² – das ist ein Faktor von 2,5 zwischen dem günstigsten und dem teuersten Ort. Auch bei der Miete reicht die Bandbreite von 9,89 EUR/m² in Hörgertshausen bis 19,02 EUR/m² in Eching.
Ein klares Muster ist erkennbar: Die teuersten Gemeinden liegen im Süden und Südwesten des Kreises, direkt an München und den Flughafen München angrenzend. Eching, Hallbergmoos und Neufahrn bilden ein dicht besiedeltes Dreieck im Erdinger Moos, das durch die S-Bahn-Anbindung und die Nähe zum Flughafen geprägt ist. Die Kreisstadt Freising selbst liegt mit 5.742 EUR/m² knapp dahinter, ebenfalls im Süden des Kreises.
Im Norden und Nordosten des Kreises liegen die günstigeren Gemeinden: Hörgertshausen (2.603 EUR/m²), Rudelzhausen (3.164 EUR/m²), Wolfersdorf (3.230 EUR/m²) und Attenkirchen (3.735 EUR/m²). Diese Orte sind ländlich geprägt, haben wenige Einwohner und liegen weiter von München entfernt. Moosburg a.d.Isar, die zweitgrößte Stadt im Kreis, liegt mit 4.751 EUR/m² dazwischen – teurer als der ländliche Norden, aber deutlich günstiger als die Flughafen-Gemeinden.
Die Rendite-Spanne reicht von 2,45 % in Gammelsdorf bis 4,58 % in Hörgertshausen. Die teuersten Gemeinden weisen die niedrigsten Renditen auf, was dem bayerischen Muster entspricht: Je höher die Preise, desto geringer die relative Rendite. Der Kaufpreisfaktor liegt im Kreisdurchschnitt bei 28,3, in Hörgertshausen bei 21,9 und in Gammelsdorf bei 40,8.
Wirtschaft und Arbeitsmarkt: Flughafen, Wissenschaft und Industrie
Der Landkreis Freising profitiert von einer außergewöhnlich vielfältigen Wirtschaftsstruktur. Der Flughafen München ist der zentrale Wirtschaftsfaktor: Er beschäftigt 37.000 Menschen (2024) und zählte 2025 rund 43,4 Millionen Passagiere. Drei Gemeinden – Hallbergmoos, Freising und Marzling – haben insgesamt 51 % der Flughafenfläche. Der Munich Airport Business Park in Hallbergmoos ist ein Hochtechnologie-Standort mit Unternehmen wie Cisco Systems, Citrix Systems, Carl Zeiss Imaging Solutions, Avon Cosmetics, Black Box Corporation, Deloitte Consulting und Bull. Hallbergmoos hatte 2017 mit 11.517 sozialversicherungspflichtigen Arbeitsplätzen mehr Arbeitsplätze als Einwohner (rund 11.000); der Pendlersaldo betrug +5.813.
Der Campus Freising-Weihenstephan ist ein weiterer wichtiger Wirtschaftsfaktor. Hier sind die TUM School of Life Sciences der Technischen Universität München, die Hochschule Weihenstephan-Triesdorf, die Bayerische Landesanstalt für Landwirtschaft und die Bayerische Landesanstalt für Wald und Forstwirtschaft angesiedelt. Der Campus ist ein bedeutendes Zentrum für Agrarwissenschaft, Lebensmitteltechnologie und Brauwesen.
Moosburg a.d.Isar ist ein industrielles Zentrum mit chemischer (Clariant, Vorgänger Tonwerk Moosburg von 1906), elektrotechnischer und Nahrungsmittelindustrie sowie einer Maschinenfabrik. Die Stadt ist als Mittelzentrum für über 33.000 Einwohner im Umland ausgewiesen. 4.755 Moosburger pendeln nach München, Freising, Landshut und zum Flughafen, während 3.100 Pendlereinstrom aus dem Umland in die Stadt kommt.
Die Bevölkerungszunahme von 46,4 % zwischen 1988 und 2018 macht den Landkreis zum zweitwichtigsten Wachstumskreis Bayerns nach Erding. Dieser Zuzug wird maßgeblich durch die gute Erreichbarkeit Münchens und die attraktiven Wohnstandorte getrieben.
Verkehr und Erreichbarkeit
Die Verkehrsanbindung ist eine der stärksten Stärken des Landkreises. Die Autobahn A92 verbindet den Kreis mit München im Südwesten und Landshut im Nordosten. Die A9 verläuft durch den westlichen Teil des Kreises bei Eching. Die S-Bahn-Linie S1 verbindet Eching, Neufahrn, Freising und den Flughafen München direkt mit der Münchner Innenstadt. Die S2 verkehrt von Freising nach Moosburg. Moosburg ist zudem Regionalexpress-Haltepunkt im Münchner Verkehrs- und Tarifverbund.
Die S-Bahn-Anbindung ist der entscheidende Faktor für die hohen Immobilienpreise in den südlichen Gemeinden. Eching, Neufahrn und Freising liegen alle an der S1, was eine direkte Verbindung zum Münchner Zentrum ermöglicht. Hallbergmoos liegt ebenfalls in unmittelbarer Flughafennähe und ist über die S-Bahn angebunden. Diese gute Anbindung erklärt, warum die südlichen Gemeinden die teuersten des Kreises sind.
Im Norden des Kreises, jenseits von Moosburg, ist die ÖPNV-Anbindung deutlich schwächer. Gemeinden wie Hörgertshausen, Rudelzhausen, Wolfersdorf und Attenkirchen sind ländlich geprägt und haben keine S-Bahn-Anbindung. Die Abhängigkeit vom Auto ist hier deutlich höher, was sich in den niedrigeren Immobilienpreisen widerspiegelt.
Entwicklung und Ausblick
Der Landkreis Freising hat sich in den vergangenen Jahrzehnten von einer ländlichen Region zu einem der wichtigsten Wirtschafts- und Wohnstandorte Bayerns entwickelt. Die Kombination aus Flughafenwirtschaft, Wissenschaftscampus und guter Anbindung an München macht den Kreis zu einem attraktiven Standort für Unternehmen und Bewohner.
Die Bevölkerungszunahme von über 13.000 Einwohnern zwischen 2015 und 2023 zeigt das anhaltende Wachstum. Die Immobilienpreise haben sich seit 2018 deutlich erhöht, wobei die Mietpreise stärker stiegen als die Kaufpreise. Die Kaufpreise erreichten 2021 ihren Höhepunkt und korrigierten dann bis 2024 leicht, bevor sie wieder stiegen.
Die innere Struktur des Kreises bleibt dabei ausgeprägt: Die Flughafen-Gemeinden im Süden sind die teuersten und wirtschaftlich dynamischsten, während der ländliche Norden günstigere Preise und höhere Renditen bietet. Diese Spreizung wird sich voraussichtlich fortsetzen, da die Nachfrage nach Wohnraum in der Region München weiter steigt und die Infrastruktur im Süden des Kreises deutlich besser ausgebaut ist als im Norden.