Mauern

Marktüberblick und Preisniveau

Mauern liegt im Landkreis Freising, rund 45 Kilometer nordöstlich von München, und gehört zu den kleineren Gemeinden der Region. Mit 3.164 Einwohnern auf 24,15 km² ergibt sich eine Bevölkerungsdichte von 131 Einwohnern pro Quadratkilometer. Das Preisniveau am Immobilienmarkt liegt deutlich über dem bundesweiten und bayerischen Durchschnitt, was die Lage im Münchner Umland widerspiegelt.

Die Angebotsmiete beträgt 12,55 Euro pro Quadratmeter und liegt damit 24 % über dem bayerischen Durchschnitt (10,11 €/m²) und 41 % über dem deutschen Durchschnitt (8,92 €/m²). Im Kreis Freising liegt Mauern jedoch unter dem Durchschnitt von 13,25 €/m². Der Angebotskaufpreis von 3.978 €/m² übertrifft den bayerischen Mittelwert (3.246 €/m²) um 23 % und den deutschen (2.409 €/m²) um 65 %, bleibt aber unter dem Kreisdurchschnitt von 4.488 €/m².

Der Kaufpreisfaktor von 26,43 liegt knapp über dem bayerischen Durchschnitt (26,10) und deutlich unter dem Kreiswert (28,26). Die Bruttomietrendite von 3,78 % liegt damit im oberen Mittelfeld Bayerns (Perzentilrang 47,9 von 2.056 Orten im Bundesland) und über dem Kreis- (3,60 %) sowie dem bayerischen Durchschnitt (4,13 %). Im direkten Vergleich zu den Nachbarorten liegt Mauern mit seiner Rendite im oberen Drittel: Hörgertshausen weist mit 4,58 % die höchste Rendite auf, Gammelsdorf mit 2,45 % die niedrigste. Mauern positioniert sich damit als Ort mit moderater Rendite bei überdurchschnittlichem Preisniveau.

Preisentwicklung und Marktdynamik

Die Preisentwicklung in Mauern zeigt ausgeprägte Schwankungen, die über die allgemeine Marktdynamik hinausgehen. Die Angebotsmiete bewegte sich zwischen 8,05 €/m² (2019) und 13,38 €/m² (2026) – eine Spanne von über 66 %. Der Kaufpreis schwankte zwischen 2.430,89 €/m² (2020) und 4.064,63 €/m² (2025), was einer Differenz von rund 67 % entspricht.

Besonders auffällig ist der Verlauf der Mietpreise: Nach einem Anstieg von 8,42 €/m² (2018) auf 10,08 €/m² (2020) folgte ein Rücksetzer auf 8,25 €/m² (2023), bevor die Werte ab 2024 wieder deutlich stiegen (9,84 → 10,36 → 13,38 €/m²). Der CAGR von 5,96 % für die Miete überdeckt diese Volatilität. Bei den Kaufpreisen zeigt sich ein ähnliches Muster: Ein Tiefpunkt 2020 bei 2.430,89 €/m², gefolgt von einem sprunghaften Anstieg auf 3.953,52 €/m² (2022), einem Rücksetzer auf 3.419,48 €/m² (2023) und einem erneuten Anstieg auf 4.064,63 €/m² (2025). Der CAGR von 3,41 % für den Kaufpreis ist deutlich moderater als der Mietwertanstieg.

Die hohe Volatilität bei gleichzeitigem Bevölkerungswachstum (von 3.020 auf 3.164 Einwohner, +4,77 % seit 2015) deutet auf einen nachfragegetriebenen Markt hin, in dem das begrenzte Angebot an Wohnraum preistreibend wirkt. Die jüngsten Werte – insbesondere der sprunghafte Mieteanstieg auf 13,38 €/m² in 2026 – liegen deutlich über dem langjährigen Niveau und sollten im Kontext der Angebotsdynamik betrachtet werden.

Bevölkerung, Arbeitsmarkt und Standortfaktoren

Die Bevölkerung Mauerns wächst seit 2015 kontinuierlich: Von 3.020 Einwohnern (2015) auf 3.164 (2024) entspricht dies einem Zuwachs von 4,77 %. Besonders ausgeprägt war das Wachstum in den Jahren 2015 bis 2020, als die Einwohnerzahl von 3.020 auf 3.149 stieg. Seit 2023 stagniert die Bevölkerungszahl bei 3.164.

Die Arbeitslosenquote zeigt im Zeitraum 2015 bis 2023 deutliche Schwankungen: Von 32 (2015) über ein Tief von 24 (2017/2018) auf einen Höhepunkt von 39 (2020), gefolgt von einem Rückgang auf 31 (2022) und einem leichten Anstieg auf 33 (2023). Die Werte liegen in einem Bereich, der über dem typischen bayerischen Niveau liegt, was auf die strukturelle Abhängigkeit von der Region München und dem Flughafen Freising-Erding hindeuten kann.

Der Landkreis Freising schneidet im Prognos-Zukunftsatlas 2025 insgesamt gut ab: Platz 60 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtindex. Besonders stark ist der Kreis beim Index Stärken (Platz 50), bei Demografie (Platz 47) und Wettbewerb/Innovation (Platz 53). Schwächer positioniert er sich beim Index Dynamik (Platz 199) und bei Wohlstand/Soziale Lage (Platz 141). Der Arbeitsmarkt-Index liegt mit Platz 148 im unteren Mittelfeld. Diese Strukturdaten gelten für den Kreis Freising als Ganzes und lassen keine direkten Rückschlüsse auf Mauern als einzelne Gemeinde zu.

Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen, was die Nachfrage nach studentischem Wohnraum ausschließt und den Markt auf Familien und Berufstätige ausrichtet.

Regionale Einordnung

Im Vergleich zu den acht Nachbarorten im Umkreis von bis zu 9,4 km liegt Mauern preislich im oberen Mittelfeld. Die Angebotsmiete von 12,55 €/m² wird nur von Moosburg a.d.Isar (13,70 €/m²) und Nandlstadt (12,84 €/m²) übertroffen. Bei den Kaufpreisen liegt Mauern mit 3.978 €/m² unter Moosburg (4.751 €/m²) und Gammelsdorf (4.845 €/m²), aber über den meisten anderen Nachbarn.

Die Bruttomietrendite von 3,78 % liegt über dem Nachbardurchschnitt und nur unter Nandlstadt (3,90 %). Gammelsdorf weist mit 2,45 % die niedrigste Rendite auf, was auf den überdurchschnittlich hohen Kaufpreis bei moderater Miete zurückzuführen ist. Hörgertshausen und Volkenschwand liegen mit 4,58 % bzw. 4,46 % deutlich über Mauern, was auf ein niedrigeres Preisniveau bei vergleichbarer Miete hindeutet.

Die Kombination aus überdurchschnittlichem Preisniveau, moderater Rendite und stabilem Bevölkerungswachstum kennzeichnet Mauern als einen Ort, der von der Nähe zu München und dem Flughafen Freising-Erding profitiert, aber nicht zu den teuersten Orten im unmittelbaren Umland gehört. Der Landkreis Freising als Ganzes gehört zu den zukunftsfähigen Kreisen in Deutschland, was die langfristige Attraktivität des Standorts untermauert.