Gammelsdorf

Marktüberblick

Gammelsdorf liegt im Kreis Freising in Oberbayern auf 21,62 km² und hat 1.578 Einwohner (73 Einw./km²). Der Ort befindet sich in einem der wirtschaftsstärksten Kreise Bayerns – der Kreis Freising belegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 Platz 60 von 400 Kreisen. Diese starke regionale Einordnung steht jedoch in keinem direkten Zusammenhang mit den lokalen Immobilienpreisen: Gammelsdorf weist eine der niedrigsten Bruttomietrenditen Bayerns auf und liegt beim Kaufpreis deutlich über dem Kreis- und Landesdurchschnitt, während die Miete darunter liegt.

Die Angebotsmiete beträgt 9,89 €/m², der Angebotskaufpreis 4.845 €/m². Der Kaufpreisfaktor von 40,82 bedeutet, dass das 40,82-Fache der Jahreskaltmiete als Kaufpreis zu zahlen ist – ein Wert, der sowohl den Kreisdurchschnitt (28,3) als auch den Bayerndurchschnitt (26,1) deutlich übersteigt.

Preis- und Marktentwicklung

Die Angebotsmiete entwickelte sich von 7,74 €/m² (2018) auf 11,69 €/m² (2026) – ein Anstieg um 51 %. Der berechnete CAGR von 5,29 % fasst diese Entwicklung zusammen. Die Reihe zeigt jedoch starke Schwankungen: 2021 fiel die Miete auf 8,10 €/m², 2023 auf 7,65 €/m², ehe sie 2024 mit 10,85 €/m² wieder anstieg. Bei einer Gemeinde mit unter 1.600 Einwohnern könnte die Volatilität auf kleine Stichproben zurückzuführen sein – einzelne Inserate können den Durchschnitt stark beeinflussen.

Der Angebotskaufpreis ist noch schwankungsanfälliger. Er lag 2021 bei 4.463 €/m², brach 2023 auf 2.298 €/m² ein und stieg 2024 auf 5.491 €/m². Der CAGR von 2,86 % bezieht sich auf den Zeitraum 2021–2026 und maskiert diese extremen Ausschläge. Die Kaufpreisentwicklung lässt sich aus den vorliegenden Daten nicht mit einer konkreten Ursache verknüpfen – weder Bevölkerungsentwicklung noch Arbeitsmarkt deuten auf einen solchen Wechsel hin.

Die Bevölkerung wuchs in diesem Zeitraum stetig von 1.424 (2015) auf 1.578 (2024), ein Plus von 10,8 %. Das Wachstum beschleunigte sich 2022–2023 deutlich, blieb 2024 aber stabil. Die Arbeitslosenquote liegt mit 1,73 % (2023) auf sehr niedrigem Niveau, ist aber von 1,1 % (2015) leicht gestiegen.

Regionale Einordnung

Gammelsdorf fällt in der regionalen Einordnung durch ein ungewöhnliches Muster auf: Der Kaufpreis liegt über dem Kreis- und Landesdurchschnitt, die Miete jedoch darunter. Im Vergleich zu den acht Nachbarorten im Umkreis von bis zu 9 km zeigt sich dieses Muster deutlich.

Der Kaufpreis von 4.845 €/m² ist der höchste aller Nachbarorte. Mauern (5,8 km) liegt mit 3.978 €/m² noch 18 % darunter, Hörgertshausen (6,2 km) mit 2.603 €/m² mehr als 46 %. Die Angebotsmiete von 9,89 €/m² liegt jedoch unter dem Nachbar-Durchschnitt: Mauern (12,55 €/m²), Wang (11,13 €/m²) und Weihmichl (11,23 €/m²) liegen alle deutlich darüber. Nur Obersüßbach (9,02 €/m²) und Volkenschwand (9,38 €/m²) sind niedriger.

Die Folge ist eine extrem niedrige Bruttomietrendite von 2,45 %. Sie liegt unter allen Nachbarorten und im unteren 1,6 %-Perzentil aller 2.056 bewerteten Orte in Bayern. Zum Vergleich: Weihmichl weist bei einem Kaufpreis von nur 2.387 €/m² eine Rendite von 5,64 % aus – mehr als doppelt so hoch. Der Kreis Freising erreicht im Durchschnitt 3,6 %, Bayern 4,13 %, Deutschland 5,10 %.

Dieses Muster – hoher Kaufpreis bei relativ niedriger Miete – ist kein isoliertes Phänomen. Auch im Vergleich zum Bundesdurchschnitt (Miete 8,92 €/m², Kaufpreis 2.409 €/m²) zeigt sich: Gammelsdorfs Kaufpreis liegt mehr als doppelt so hoch wie der deutsche Durchschnitt, die Miete nur um 11 %. Der Kaufpreisfaktor von 40,82 ist damit einer der höchsten in der Region.

Standortfaktoren

Der Kreis Freising belegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 Platz 60 von rund 400 deutschen Kreisen. Die Stärkeindizes sind besonders ausgeprägt: Platz 47 in der Demografie, Platz 50 im Wettbewerb und Innovation, Platz 53 im Wohlstand. Der Dynamik-Index liegt mit Platz 199 deutlich schwächer. Diese Werte gelten für den Kreis, nicht für die einzelne Gemeinde Gammelsdorf.

Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen. Die Bevölkerungsdichte von 73 Einw./km² ist gering, was auf eine ländliche Struktur hindeutet. Die Arbeitslosenquote von 1,73 % ist niedrig, liegt aber leicht über dem Niveau von 2015–2017 (1,0–1,1 %).

Die Kombination aus starkem Bevölkerungszuwachs (+10,8 % seit 2015) und extrem hohem Kaufpreis bei moderater Miete entspricht dem Muster von Wohnstandorten in der Peripherie größerer Städte, wo die Nachfrage nach Eigentum die Mietnachfrage übertrifft. Eine konkrete Ursache – etwa ein großer Arbeitgeber oder ein Infrastrukturprojekt – lässt sich aus den vorliegenden Daten nicht ableiten.