Rudelzhausen

Marktüberblick und Preisniveau

Rudelzhausen liegt im nördlichsten Teil des Landkreises Freising, eingebettet in die Hallertau im Donau-Isar-Hügelland. Die 40,8 km² große Gemeinde hat 3.498 Einwohner (2024) und eine Bevölkerungsdichte von 86 Einwohnern pro km². Sie gehört zur Planungsregion München und ist über die Bundesstraße 301 sowie eine MVV-Buslinie (602) nach Freising angebunden. Die historische Hallertauer Lokalbahn ist stillgelegt. Am Ort bestehen zwei Kindertageseinrichtungen und eine Grundschule; Hochschulen existieren nicht.

Das Preisniveau im Immobilienmarkt liegt deutlich unter dem des Kreisdurchschnitts, aber über dem bayerischen und deutschen Durchschnitt. Der Angebotskaufpreis von 3.164 Euro pro Quadratmeter liegt unter dem Kreismittel (4.488 Euro/m²) und dem bayerischen Durchschnitt (3.246 Euro/m²), die Angebotsmiete von 11,12 Euro/m² liegt über dem bayerischen Wert (10,11 Euro/m²), aber unter dem Kreiswert (13,25 Euro/m²). Der Kaufpreisfaktor von 23,72 liegt unter dem Kreisdurchschnitt (28,26) und dem bayerischen Durchschnitt (26,10). Die Bruttomietrendite von 4,22 % übertrifft sowohl den Kreiswert (3,60 %) als auch den Landesdurchschnitt (4,13 %), bleibt jedoch unter dem deutschen Niveau (5,10 %).

Preisentwicklung

Die Zeitreihen der letzten Jahre zeigen starke Schwankungen, die für kleine Immobilienmärkte mit geringem Transaktionsvolumen typisch sind. Der Angebotskaufpreis fiel von 3.421 Euro/m² (2018) auf ein Tief von 1.571 Euro/m² (2024) und stieg bis 2026 wieder auf 3.558 Euro/m². Die Angebotsmiete bewegte sich zwischen 8,60 Euro/m² (2019) und 11,66 Euro/m² (2025), bevor sie 2026 auf 9,62 Euro/m² zurückging.

Die CAGR-Werte (jährliche Wachstumsrate) liegen mit 0,49 % beim Kaufpreis und 1,16 % bei der Miete im niedrigen Bereich. Die starken jährlichen Schwankungen in den Rohdaten zeigen, dass der Markt in Rudelzhausen von wenigen Inseraten oder Transaktionen beeinflusst wird. Der aktuelle Angebotskaufpreis von 3.164 Euro/m² liegt zwischen den Zeitreihenwerten von 2025 (2.000 Euro/m²) und 2026 (3.558 Euro/m²), was auf eine aktuelle Marktdynamik hindeutet, die von den Jahresdurchschnittswerten der Zeitreihe abweicht.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich liegt Rudelzhausen beim Kaufpreis (3.164 Euro/m²) deutlich unter dem Kreisdurchschnitt von 4.488 Euro/m² und auch unter dem bayerischen Durchschnitt (3.246 Euro/m²). Bei der Miete liegt der Ort mit 11,12 Euro/m² über dem bayerischen Durchschnitt (10,11 Euro/m²), aber unter dem Kreisdurchschnitt (13,25 Euro/m²). Diese Kombination aus niedrigen Kaufpreisen und relativ hohen Mieten erklärt die überdurchschnittliche Bruttomietrendite.

Im Vergleich zu den Nachbarorten im Umkreis von bis zu 10 km zeigt sich ein ähnliches Bild: Der Kaufpreis liegt im Mittelfeld (Nachbarn: 2.522 bis 4.301 Euro/m²), die Miete ist über dem Niveau von Volkenschwand (9,38), Hörgertshausen (9,93) und Attenhofen (9,43), aber unter dem von Nandlstadt (12,84) und Attenkirchen (12,24). Die Rendite von 4,22 % ist höher als in allen Nachbarorten außer Volkenschwand (4,46 %) und Hörgertshausen (4,58 %). Rudelzhausen folgt damit dem Muster ländlicher Gemeinden in der Peripherie: niedrigere Kaufpreise bei soliden Mieten.

Der Landkreis Freising insgesamt ist ein begehrter Wohnstandort: Er belegt im Focus-Wirtschaftskraft-Ranking Platz 3 unter allen deutschen Landkreisen und profitiert von der Nähe zu München, dem Flughafen München und der guten Verkehrsanbindung. Rudelzhausen liegt jedoch am nördlichen Rand des Kreises und ist weniger direkt in das Münchner Pendlernetz eingebunden als Gemeinden im Süden wie Hallbergmoos oder Neufahrn.

Standortfaktoren und Demografie

Die Bevölkerung von Rudelzhausen wuchs von 3.325 Einwohnern (2015) auf 3.517 (2022), also um 5,7 %. Seit 2023 stabilisiert sie sich bei rund 3.498 Einwohnern. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 1,97 %.

Am Arbeitsort waren 2020 insgesamt 466 Personen sozialversicherungspflichtig beschäftigt (108 produzierendes Gewerbe, 174 Handel und Verkehr, 174 sonstige Bereiche, 10 Land- und Forstwirtschaft), während 1.601 Einwohner am Wohnort beschäftigt waren. Das Verhältnis von 1.601 Wohnortbeschäftigten zu 466 Arbeitsortbeschäftigten bedeutet, dass etwa 71 % der Erwerbstätigen auspendeln. Die Gemeinde ist damit stark auf die Arbeitsmärkte außerhalb abhängig, insbesondere auf den Raum Freising und München.

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 bewertet den Kreis Freising auf Rang 60 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtindex. Besonders gut abschneidet der Kreis in den Teilindizes Stärke (Rang 50), Wettbewerb und Innovation (Rang 53) und Demografie (Rang 47). Schwächer ist der Index Dynamik (Rang 199), was mit der Abwesenheit großer Wachstumsmagneten wie Hochschulen einhergeht. Rudelzhausen als ländliche Gemeinde am Rand des Kreises profitiert indirekt von der starken Kreiswirtschaft, ist aber nicht selbst Teil der dynamischen Wachstumskerngebiete.