Wolnzach, M

Marktüberblick

Wolnzach ist ein Markt im oberbayerischen Landkreis Pfaffenhofen an der Ilm und zählt knapp 12.000 Einwohner auf einer Fläche von 91,5 km². Die Gemeinde ist im Regionalplan als Grundzentrum eingestuft und liegt im Hopfenland Hallertau, dem größten zusammenhängenden Hopfenanbaugebiet der Welt. Das Deutsche Hopfenmuseum und das Hopfenforschungszentrum sind hier angesiedelt; seit den 1960er Jahren hat sich zudem nennenswerte Industrie angesiedelt.

Der aktuelle Immobilienmarkt zeigt Angebotsmieten von 11,51 Euro je Quadratmeter und Angebotskaufpreise von 4.301 Euro je Quadratmeter. Der Kaufpreisfaktor liegt bei 31,15, die Bruttomietrendite bei 3,21 Prozent. Diese Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und kein amtlicher Mietspiegel; sie liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Im bundesweiten Vergleich schneidet Wolnzach bei den Miet- und Kaufpreisen deutlich positiv ab: Die Angebotsmiete liegt 29 Prozent über dem deutschen Durchschnitt von 8,92 Euro je Quadratmeter, der Angebotskaufpreis liegt 78 Prozent über dem Bundeswert von 2.409 Euro je Quadratmeter. Auch im bayerischen Vergleich liegt Wolnzach mit 11,51 Euro je Quadratmeter über dem Landesdurchschnitt von 10,11 Euro. Die Bruttomietrendite von 3,21 Prozent gehört jedoch zu den niedrigsten in Bayern – im Bundesland liegt der Durchschnitt bei 4,13 Prozent. Wolnzach belegt im Perzentilrang der Mietrendite in Bayern den 19. Platz, was bedeutet, dass etwa 80 Prozent der bayerischen Orte eine höhere Rendite aufweisen.

Preis- und Mietentwicklung

Die Zeitreihe der Angebotsmieten von 2018 bis 2026 zeigt eine volatile Entwicklung. Der Wert lag 2018 bei 10,80 Euro je Quadratmeter, fiel 2019 und 2020 auf 9,07 bzw. 8,83 Euro – ein Niveau, das dem deutschen Durchschnitt von heute nahekommt – und erholte sich 2022 auf 10,94 Euro. Nach einer leichten Korrektur 2023 auf 10,42 Euro stiegen die Mieten 2024 auf 10,96 Euro, 2025 auf 11,13 Euro und 2026 auf 12,46 Euro. Der durchschnittliche jährliche Zuwachs (CAGR) über die gesamte Reihe beträgt 1,80 Prozent.

Die Kaufpreisentwicklung war noch schwankungsintensiver. 2018 lag der Angebotskaufpreis bei 4.179 Euro je Quadratmeter, fiel 2019 auf 3.750 Euro, stieg 2021 auf einen Spitzenwert von 6.001 Euro, korrigierte 2022 auf 4.503 Euro und 2023 auf 4.145 Euro. 2024 erholte er sich auf 4.877 Euro, fiel 2025 auf ein Tief von 3.556 Euro und stieg 2026 wieder auf 4.852 Euro. Der CAGR liegt bei 1,88 Prozent. Die starke Volatilität, insbesondere der Anstieg 2021 und die Korrektur 2025, spiegelt die allgemeine Dynamik des oberbayerischen Immobilienmarktes wider.

Der Kaufpreisfaktor von 31,15 ist sowohl im Kreis- als auch im Landesvergleich hoch. Im Landkreis Pfaffenhofen a.d.Ilm liegt der Durchschnitt bei 29,3, in ganz Bayern bei 26,1. Ein höherer Faktor bedeutet, dass mehr Jahre der Mieteinnahmen nötig sind, um den Kaufpreis zu decken – bei gleichbleibender Rendite deuten höhere Faktoren auf gestiegene Kaufpreise hin.

Bevölkerung und Arbeitsmarkt

Die Einwohnerzahl Wolnzachs ist seit Jahren kontinuierlich gestiegen. Von 11.355 Einwohnern im Jahr 2015 wuchs die Bevölkerung bis 2024 auf 11.983, was einem Anstieg von 5,5 Prozent entspricht. Zwischen 1988 und 2018 betrug das Wachstum sogar 45,4 Prozent (von 7.996 auf 11.622). Die Bevölkerungsdichte liegt bei 131 Einwohnern je Quadratkilometer.

Die Arbeitslosenquote entwickelte sich von 115 im Jahr 2015 auf 137 im Jahr 2023. Die Werte werden in Promille angegeben, was einer Quote von 11,5 Prozent (2015) bzw. 13,7 Prozent (2023) entspricht. Die Entwicklung zeigt einen Anstieg während der Pandemie (2020: 148 Promille) und eine anschließende leichte Erholung, gefolgt von einem erneuten Anstieg 2023. Diese Werte liegen über dem bayerischen und deutschen Durchschnitt und deuten auf einen angespannteren lokalen Arbeitsmarkt hin.

Die Bevölkerungsentwicklung bleibt jedoch positiv, was auf die attraktive Lage im Umland von Ingolstadt und München sowie die Funktion als Grundzentrum spricht.

Regionale Einordnung

Im Vergleich zum Landkreis Pfaffenhofen a.d.Ilm liegt Wolnzach bei der Angebotsmiete leicht unter dem Kreisdurchschnitt von 11,98 Euro je Quadratmeter, bei den Kaufpreisen mit 4.301 Euro je Quadratmeter jedoch knapp darüber (Kreis: 4.205 Euro). Die Bruttomietrendite von 3,21 Prozent liegt unter dem Kreiswert von 3,52 Prozent.

Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt sich ein differenziertes Bild. Die Kreisstadt Pfaffenhofen a.d.Ilm (12,3 km entfernt) weist mit 14,23 Euro je Quadratmeter die deutlich höchsten Mieten und mit 5.256 Euro je Quadratmeter die höchsten Kaufpreise auf. Schweitenkirchen (11,1 km) liegt bei der Miete mit 12,04 Euro knapp über Wolnzach. Rudelzhausen (10,4 km) bietet mit 4,22 Prozent die höchste Rendite im Umkreis, verbunden mit niedrigeren Kaufpreisen von 3.164 Euro je Quadratmeter.

Insgesamt positioniert sich Wolnzach im regionalen Vergleich mittig bis leicht oberhalb des Durchschnitts, ohne die Spitzenwerte der Kreisstadt zu erreichen.

Standortfaktoren

Der Landkreis Pfaffenhofen a.d.Im belegte im Prognos-Zukunftsatlas 2025 insgesamt Platz 82 von rund 400 deutschen Kreisen. In der Gesamtbewertung schneidet der Kreis damit im oberen Drittel ab. Besonders gut ist die Dimension Wohlstand und soziale Lage mit Platz 13, was auf eine starke lokale Kaufkraft und wirtschaftliche Basis hinweist. Auch die Dimension Stärke (Platz 57) und Wettbewerb und Innovation (Platz 95) sind solide platziert. Schwächer ist die Dynamik mit Platz 243, was auf geringeres Wachstumspotenzial im Vergleich zu anderen Kreisen hindeutet. Die Demografie liegt mit Platz 103 im mittleren Bereich.

Am Ort selbst sind keine Hochschulen angesiedelt. Wolnzach erfüllt seine Funktion als Grundzentrum für die umliegenden Gemeinden der Hallertau und des Ilmtals. Die historische Bedeutung als Marktort mit Marktrecht seit 1270 und die Rolle als Zentrum des Hopfenanbaus prägen bis heute das Profil des Ortes.